Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 июля 2010 г. по делу N А68-2972/09 Поскольку наличие у ответчика задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела, а доказательств оплаты задолженности им не представлено, суд апелляционной инстанции, взыскивая с Предпринимателя задолженность по арендной плате, обоснованно исходил из фактической площади арендуемого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 21 июля 2010 г. по делу N А68-2972/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца М.К.В. - представителя (доверенность N 9 от 16.03.2010), М.А.А. - представителя (доверенность N 7 от 08.02.2010); от ответчика - представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Щекинского района Тульской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 по делу N А68-2972/09, установил:

Администрация муниципального образования Щекинский район, г. Щекино Тульской области, обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю А.В.И. (далее - ИП А.В.И.), г. Щекино Тульской области, о взыскании 120 544 руб. 33 коп., в том числе 67 679 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.12.2008 по 27.05.2009 и 52 864 руб. 93 коп. пени за период с 15.12.2007 по 27.05.2009 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 08.09.2009 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскано в пользу истца 72 679 руб. 40 коп., в том числе 67 679 руб. 40 коп. основного долга и 5 000 пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 решение суда области отменено в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп., а также в части взыскания с ИП А.В.И. 3 910 руб. 89 коп. государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП А.В.И. задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп. отказано. С ответчика взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 3 147 руб. 94 коп. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, Администрация Щекинского района Тульской области обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании 11 291 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате, а также в части взыскания судебных расходов по иску, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Ответчик о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.01.2005 между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Щекино и Щекинского района (арендодатель), муниципальным предприятием "А" (балансодержатель) и ИП А.В.И. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 33, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Тульская область, г. Щекино, ул. Л., д. 15, площадью 109,0 кв. м (по внутреннему обмеру).

В соответствии с п. 1.3. договор вступает в силу с 01.02.2005 и действует по 31.12.2005.

Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что если за два месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не потребует его расторжения, то договор признается продленным на прежних, согласованных сторонами условиях, на тот же срок.

Согласно п.п. 3.1. договора за владение и пользование недвижимым имуществом арендатор ежемесячно до 15 числа календарного месяца перечисляет арендную плату и эксплуатационные расходы, определяемые в соответствии с приложениями к договору. На момент подписания договора цена аренды имущества составляла в год 50 146 руб. 84 коп., в месяц - 4178 руб. 90 коп.

При этом арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае, если в г. Щекино и Щекинском районе в установленном порядке будет определена иная (новая) ставка арендной платы (п. 3.2. договора).

В соответствии с условиями заключенного договора арендованное помещение было передано ИП А.В.И. по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2005.

Письмом от 12.12.2006 N 1388-ки арендатор был уведомлен о том, что с 01.01.2007 на основании постановления главы администрации муниципального образования Щекинский район от 05.12.2006 N 12-1092 "Об утверждении размера арендной платы на 2007 год на имущество муниципального образования Щекинский район" увеличивается размер арендной платы. Арендная плата с 01.01.2007 в месяц составит 11 336 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов.

26.11.2007 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого муниципального имущества N 33 от 25.01.2005, согласно которому раздел 3 договора аренды "Платежи и расчеты по договору" изложен в следующей редакции: "3.1. За владение и пользование недвижимым имуществом арендатор ежемесячно, до 15 числа календарного месяца, перечисляет арендную плату, определяемую в соответствии с Отчетом оценщика об определении арендной платы за помещения и эксплуатационные расходы (Приложение 2 "Расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества"), на расчетные счета, указанные в договоре. Копии платежных поручений арендатор представляет в Комитет по управлению муниципальной собственностью до 20 числа календарного месяца. На момент подписания договора цена аренды Имущества составляет: в год 143 880,00 руб. + НДС 25 898,40 руб., в месяц 11 990,00 руб. + НДС 2 158,20 руб.".

Письмом от 29.11.2007 N 1662-ки арендатор также был уведомлен о том, что с 01.01.2008 на основании постановления главы администрации муниципального образования Щекинский район от 09.11.2007 N 11-1154 "Об утверждении размера арендной платы на 2008 год на имущество муниципального образования Щекинский район" увеличивается размер арендной платы. Арендная плата с 01.01.2008 в месяц составит 11 990 руб. без учета НДС и эксплуатационных расходов.

Однако ответчик свои обязанности по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.12.2008 по 27.05.2009.

Направленное истцом в адрес ответчика предупреждение N 265-ки с требованием погасить образовавшуюся задолженность было оставлено последним без удовлетворения.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика основного долга в сумме 67 679 руб. 40 коп. и пени, размер которой снизил до 5000 руб. на основании ст. 333 ГК РФ. При этом суд области, проверяя расчет исковых требований, согласился с позицией истца о том, что арендную плату за пользование спорным помещением следует исчислять исходя из площади 109 кв.м.

Отменяя решение суда области в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что ИП А.В.И. должна была вносить арендную плату исходя из арендуемой площади равной 104,6 кв. м до 11.04.2008 и 104,7 к. м - после указанной даты, в связи с чем размер задолженности ответчика по арендной плате составил 56 388 руб. 03 коп.

По мнению кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 11 291 руб. 37 коп. и отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.6. договора предусмотрено, что если за два месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не потребует его расторжения, то договор признается продленным, на прежних, согласованных сторонами условиях, на тот же срок.

Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование арендуемым помещением и ни одна из сторон не потребовала расторжения договора, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом в соответствии с п. 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела 17.11.2008 между администрацией Щекинского района муниципального образования Щекинский район (продавец) и ИП А.В.И. (покупатель) заключен договор N 45 купли-продажи нежилого встроенного помещения, общей площадью 104,7 кв. м, лит. А, номера на поэтажном плане 8-16, расположенного по адресу: Тульская область, г. Щекино, ул. Л., д. 15.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.06.2009 N 22/003/2009-970 в ЕГРП 28.05.2009 сделана запись о государственной регистрации права собственности ИП А.В.И. на указанное нежилое помещение на основании договора купли-продажи N 45 от 17.11.2008, заключенного между сторонами.

При таких обстоятельствах, с учетом названных норм права, суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что до 28.05.2009 между сторонами существовали арендные отношения и арендатор (ответчик) обязан был вносить арендную плату за владение и пользование упомянутым нежилым помещением.

В то же время необходимо учитывать, что пунктом 2 дополнительного соглашения от 26.11.2007 к договору аренды недвижимого муниципального имущества от 25.01.2005 N 33, которое вступило в силу с 01.01.2008 и является неотъемлемой частью данного договора, было предусмотрено, что за владение и пользование недвижимым имуществом арендатор ежемесячно, до 15 числа календарного месяца, перечисляет арендную плату, определяемую в соответствии с Отчетом оценщика об определении арендной платы за помещения и эксплуатационные расходы.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы за объекты недвижимости, принадлежащие МО "Щ", N 190-06, N 10-08, отчета N 186 об определении средних ставок арендной платы за помещения, экспертных заключений на спорное нежилое помещение N 21, N 14-П, постановлений Главы администрации Щекинского района "Об утверждении размера арендной платы на 2007, 2008, 2009 годы", также усматривается, что в данных документах определена стоимость аренды 1 кв.м. спорного нежилого помещения.

Следовательно, размер арендной платы определяется расчетным путем и зависит от фактической площади занимаемого помещения.

При этом из имеющихся в материалах дела экспликаций к поэтажному плану строения, расположенного по адресу: г. Щекино, ул. Л., д. 15, следует, что фактическая площадь арендуемого предпринимателем нежилого помещения до 11.04.2008 составляла 104,6 кв. м, а после указанной даты - 104,7 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 71-АВ 066264 от 07.06.2008 за муниципальным образованием Щекинский район Тульской области на основании решения малого Совета Щекинского городского Совета народных депутатов N 10-99 от 16.12.1992 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Тульская область, г. Щекино, ул. Л., д. 15, площадью 104,7 кв. м.

Таким образом, исходя из площади арендуемого помещения, равной 104,6 кв. м до 11.04.2008 и 104,7 кв. м - после указанной даты, задолженность ИП А.В.И. по арендной плате за спорный период составила 56 388 руб. 03 коп.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 56 388 руб. 03 коп. за период с 01.12.2008 по 27.05.2009 подтверждается материалами дела. Доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 56 388 руб. 03 коп., определенной исходя из фактической площади арендуемого помещения, равной 104,6 кв. м до 11.04.2008 и 104,7 кв. м - после указанной даты.

В остальной части требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного, довод заявителя жалобы о том, что размер арендной платы следует исчислять исходя из площади объекта равной 109 кв.м. согласно условиям договора аренды от 25.01.2005 N 33, подлежит отклонению как несостоятельный, поскольку допущенная в договоре техническая ошибка в части указания неверной площади арендуемого помещения не является основанием к начислению платы за фактически неиспользуемый ответчиком метраж.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, руководствуясь пунктом 5.5. договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали подлежащими уплате за период с 15.12.2007 по 27.05.2009 пени, размер которых снизили до 5 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 по делу N А68-2972/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.