Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 августа 2010 г. по делу N А35-11180/2009 Поскольку соглашение сторон об изменении условия договора купли-продажи о цене отчуждаемого имущества или о расторжении договора не достигнуто, суд правомерно отказал в удовлетворении требования Общества о признании договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым и обязании ответчика возвратить истцу спорное здание (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 2 августа 2010 г. по делу N А35-11180/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: В.Н.И. (дов. б/н от 08.12.2009); от ответчика: Т.А.В. (дов. б/н от 10.06.2010); от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "К", г. Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 14.04.2010 по делу N А35-11180/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Курск, обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к закрытому акционерному обществу "Р" (далее - ЗАО "Р"), г. Курск, о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2006 расторгнутым и об обязании ответчика возвратить истцу одноэтажное нежилое здание лит. Б1 общей площадью 645,3 кв. м, и одноэтажное нежилое здание лит. В2 общей площадью 739,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., 5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель С.А.А., индивидуальный предприниматель Д.Л.Л., Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.04.2010 в удовлетворении иска отказано.

В суде апелляционной инстанции законность и обоснованность данного судебного акта не проверялись.

Не согласившись с решением от 14.04.2010, истец подал кассационную жалобу, в которой просит его отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ответчика просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 12.10.2006 между ООО "К" (продавец) и ЗАО "Р" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить одноэтажное нежилое здание лит. Б1 общей площадью 646,2 кв. м и одноэтажное нежилое здание лит. В2 общей площадью 739,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., 5.

В п. 2.1 данного договора стороны предусмотрели, что покупатель покупает вышеуказанное имущество за 5 000 000 руб., при этом здание лит. Б1 - за 2 000 000 руб., а здание лит. В2 - за 3 000 000 руб. Покупатель выплачивает продавцу в день подписания договора 1 000 000 руб. за здание лит. Б1 и 1 500 000 руб. за здание лит. В2. Оставшиеся суммы в размере 1 000 000 за здание лит. Б1 и 1 500 000 руб. за здание лит. В2 покупатель обязуется уплатить продавцу до 01.02.2007, залог при этом не возникает.

В соответствии с пунктом 4.1 договора купли-продажи право собственности на задания у покупателя возникает с момента регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области.

Составлен акт от 12.10.2006 приема-передачи указанных зданий покупателю.

Платежным поручением N 431 от 13.10.2006 ЗАО "Р" перечислило ООО "К" денежные средства в размере 2 500 000 рублей в соответствии с пунктом 2.1 договора.

10.11.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области зарегистрирован переход к ЗАО "Р" права собственности на здание лит. Б1. В отношении здания лит. В2 регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с запретом УФРС по Курской области осуществления государственной регистрации сделок с этим зданием и перехода права в результате принятых определением Арбитражного суда Курской области от 13.10.2006 по делу N А35-7332/06 обеспечительных мер.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ЗАО "Р" обязанности по оплате оставшейся стоимости отчужденного имущества в размере 2 500 000 руб. в установленный договором срок, ООО "К" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Пунктом 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Из материалов дела следует, что предметом договора купли-продажи от 12.10.2006 является недвижимое имущество, а именно одноэтажное нежилое здание лит. Б1 общей площадью 646,2 кв. м и одноэтажное нежилое здание лит. В2 общей площадью 739,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Курск, 2-й Литовский пер., 5.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В силу п.п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Между тем, как установлено судом области и подтверждается материалами дела, на момент обращения ООО "К" с настоящим иском переход права собственности от истца (продавца) к ответчику (покупателю) зарегистрирован только на одно здание лит. Б1. В отношении же здания лит. В2 регистрация права собственности ЗАО "Р" была приостановлена в связи с запретом на совершение данного действия, установленным определением арбитражного суда от 13.10.2006 по делу N А35-7332/06.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО "К" в отношении здания лит. В2 не исполнена обязанность по передаче имущества в собственность покупателю (п. 1.1 договора купли-продажи от 12.10.2006).

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В п. 1.3 договора купли-продажи от 12.10.2006 указано, что здания никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

В тоже время из материалов дела следует, что на момент заключения договора купли-продажи от 12.10.2006 имелись правопритязания третьих лиц на здание лит. В2. Так, в частности, в арбитражный суд был подан иск о понуждении к государственной регистрации договора залога, заключенного между предыдущим собственником здания Д.А.Л. и С.А.А. (дело N А35-7332/2006), в рамках рассмотрения которого вынесено определение от 13.10.2006 о запрещении УФРС по Курской области регистрировать сделки в отношении спорного здания и переход права на него.

Более того, как установлено судом первой инстанции, с октября 2006 года до даты предъявления исковых требований по настоящему делу в отношении спорного здания происходили постоянные судебные разбирательства, к участию в которых привлекалось ЗАО "Р".

При таких обстоятельствах, учитывая, что в рамках арбитражных дел принимались обеспечительные меры, связанные с арестами и установлением запретов в отношении спорного объекта, производились проверки правоохранительными органами, суд области обоснованно указал, что ответчик был лишен возможности полного и эффективного пользования спорным объектом недвижимости, а также был ограничен в праве распоряжения им. Кроме того, имелась неопределенность в отношении судьбы спорного имущества, следовательно, ответчик имел право приостановить исполнение своего обязательства.

С учетом изложенного суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что ввиду ненадлежащего исполнения ООО "К" обязательства по передаче в собственность ЗАО "Р" спорного имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 12.10.2006, свободным от притязаний третьих лиц, ЗАО "Р" не может считаться просрочившим свое обязательство по оплате оставшейся части стоимости данного имущества, в связи с чем истец не вправе в порядке ст. 489 Гражданского кодекса РФ требовать возврата имущества.

Более того, в процессе рассмотрения настоящего дела ЗАО "Р" перечислило на депозит суда в качестве встречного обеспечения денежные средства в размере 2 500 000 руб., что свидетельствует о возможности исполнения им обязательств по договору купли-продажи от 12.10.2006.

Что касается требования истца о признании договора купли-продажи от 12.10.2006 расторгнутым, то оснований для его удовлетворения также судом области не установлено.

Истцом заявлено требование о признании договора расторгнутым, а не о его расторжении, то есть, по существу истец просит суд лишь подтвердить факт уже совершенного, по его мнению, расторжения договора.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из материалов дела следует, что 02.07.2008 ООО "К" направило в адрес ЗАО "Р" письмо с уведомлением об изменении условий договора в части повышения ранее установленной договором цены.

01.09.2009 от истца в адрес ответчика поступило предложение о расторжении договора от 12.10.2006, однако положительного ответа получено не было.

29.09.2009 ООО "К" снова предложило ответчику изменить условия договора в части увеличения цены продаваемого имущества до 10 000 000 рублей, то есть в два раза.

Однако соглашение сторон об изменении условия договора купли-продажи от 12.10.2006 о цене отчуждаемого имущества или о расторжении договора в порядке ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ достигнуто не было.

В этой связи в удовлетворении требования ООО "К" о признании договора купли-продажи от 12.10.2006 расторгнутым обоснованно отказано.

Ссылка истца на то, что договор расторгнут не на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ, а в порядке п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ, не может быть принята во внимание, поскольку в рассматриваемом случае суд пришел к выводу о том, что у истца не возникло право на применение последствий, предусмотренных ст. 489 Гражданского кодекса РФ, ввиду ненадлежащего исполнения им самим обязательств по договору купли-продажи от 12.10.2006.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ООО "К" исполнило свое обязательство по договору купли-продажи с момента передачи зданий ответчику по акту приема-передачи от 12.10.2006, противоречит положениям ст. 454, 551 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования ООО "К" не подлежат удовлетворению.

В связи с изложенным, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судом при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Курской области от 14.04.2010 по делу N А35-11180/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.