Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 августа 2010 г. по делу N А08-9543/2009-30 Поскольку по решению суда в одностороннем порядке договор может быть расторгнут только при существенном нарушении этого договора другой стороной, однако, наличие таких обстоятельств сторонами в материалы дела не представлено, суд правомерно отказал в удовлетворении требования Предпринимателя о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества и понуждении ответчика освободить помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 20 августа 2010 г. по делу N А08-9543/2009-30
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Ш.И.Н. - представителя (дов. б/н от 15.04.10), от ответчика: П.И.Д. - представителя (дов. N 1 от 12.07.10), от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Д.В.И. на решение от 10.02.2010 Арбитражного суда Белгородской области и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу N А08-9543/2009-30, установил:

Индивидуальный предприниматель Д.В.И., пос. Чернянка Белгородской области, обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Л" (далее - ООО "Л"), пос. Чернянка Белгородской области, о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 14.07.2006 и понуждении ответчика освободить арендованное нежилое помещение площадью 47 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, пос. Чернянка, площадь Октябрьская, 21.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены открытое акционерное общество "М" (далее - ОАО "М") в лице филиала "Б", г. Белгород, отделение Государственного пожарного надзора Чернянского района Белгородской области (далее - ОГПН Чернянского района Белгородской области), пос.Чернянка Белгородской области.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 10.02.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП Д.В.И. просит отменить состоявшиеся судебные акты, ссылаясь на несоответствие содержащихся в них выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Л" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ответчика - доводы отзыва на жалобу.

Представители третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, в суд округа не явились. Учитывая положения ч. 3 ст. 284 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия полагает, что решение от 10.02.2010 и постановление от 28.04.2010 следует оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения в связи с нижеизложенным.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 14.01.2009 истец приобрел в собственность нежилое помещение площадью 47 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: пос. Чернянка, площадь Октябрьская, 21, обремененное правом аренды ООО "Л" согласно договору от 14.07.2006.

Пунктом 4.2 названного договора на ответчика как арендатора помещения были возложены следующие обязанности: соблюдать противопожарные правила, а также правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку и перепланировку арендуемого недвижимого имущества; беспрепятственно допускать представителей арендодателя в арендуемое помещение.

26.08.2009 в ходе выездной проверки противопожарного состояния указанного помещения сотрудниками ОГПН Чернянского района Белгородской области были выявлены нарушения требований нормативных документов по электроэнергетике при эксплуатации электрических сетей проверяемого объекта.

Постановлением Чернянского районного суда Белгородской области от 04.09.2009 Д.В.И. как собственник помещения площадью 47 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: пос. Чернянка, площадь Октябрьская, 21, был признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ (нарушение требований пожарной безопасности, установленных стандартами, нормами и правилами). Ему назначено наказание в виде административного приостановления деятельности указанного помещения сроком на 90 суток.

09.09.2009 истец направил ответчику претензию, в которой, ссылаясь на ставший известным факт перепланировки ООО "Л" арендуемого помещения (снос стены подсобного помещения площадью 2,3 кв. м), просит вернуть указанное помещение в первоначальное состояние и предлагает досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 14.07.2006.

Письмом от 11.09.2009 ответчик уведомил ИП Д.В.И. об устранении последствий перепланировки и о приведении арендуемого помещения в первоначальное состояние.

22.09.2009 судебным приставом-исполнителем Чернянского районного отдела судебных приставов УФССП по Белгородской области был составлен акт о приостановлении административной деятельности спорного помещения на 90 суток.

Ссылаясь на указанное обстоятельство, истец направил ответчику претензию от 22.09.2009 с требованием освободить принадлежащее ему недвижимое имущество для устранения нарушений требований пожарной безопасности, допущенных ООО "Л" как арендатором недвижимости. Также считая указанные нарушения существенными, ИП Д.В.И. предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 14.07.2006 в добровольном порядке.

Вышеназванные требования арендодателя ООО "Л" не исполнило, и на основании обращения истца в Чернянский районный отдел судебных приставов УФССП по Белгородской области спорное помещение было опечатано, о чем судебным приставом-исполнителем был вынесен соответствующий акт от 01.10.2009.

Считая, что указанные действия ООО "Л" свидетельствуют о существенном нарушении арендатором условий договора аренды от 14.07.2006 (осуществлены перепланировка помещения, нарушены требования пожарной безопасности, созданы препятствия в доступе арендодателя к помещению), ИП Д.В.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По результатам оценки доказательств в соответствии со ст. 71 АПК РФ наличие таких обстоятельств судами не установлено.

Согласно материалам дела (акт выполненных работ от 10.09.2009, письмо ООО "Л" от 11.09.2009, заключение специалиста от 23.11.2009) последствия перепланировки арендатором были устранены: стена (кирпичная перегородка) восстановлена, подсобное помещение площадью 2,3 кв. м приведено в первоначальное состояние. Удаление перегородки, как и ее последующее восстановление, не оказывает негативного влияния на несущие конструкции и функциональное назначение всего здания.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что специалистом сделан вывод о восстановлении перегородки без осмотра спорного помещения, судебная коллегия отклоняет. Как следует из заключения от 23.11.2009, вопрос о том, восстановлена перегородка или нет, перед специалистом не ставился, ему предстояло разрешить, устранены ли негативные последствия (если они имеются) восстановлением перегородки в первоначальном виде.

Что касается осмотра помещения, то такая возможность предлагалась истцу судом первой инстанции. Однако, на необходимости проведения выездного судебного заседания с целью установления обстоятельств восстановления ответчиком кирпичной перегородки ИП Д.В.И. не настаивал.

Ссылка кассатора на заключение Чернянского филиала ГУП "Б" - "Ч" о перепланировке спорного помещения от 11.12.2009 не может быть принята кассационной коллегией во внимание. Указанное заключение составлено на основании данных технической инвентаризации от 13.01.2009 и от 01.09.2009, которые судами обеих инстанций исследовались, и не свидетельствует об отсутствии спорной перегородки после 10.09.2009 - даты составления акта о выполнении работ по ее восстановлению.

По этой же причине не может быть признана состоятельной ссылка заявителя кассационной жалобы на постановление Президиума ВАС РФ N 17426/08 от 19.05.2009. Представленные ООО "Л" доказательства об устранении допущенного нарушения до предъявления настоящего иска ИП Д.В.И. не опровергнуты.

Иных оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе предусмотренных статьей 619 ГК РФ, судами также не установлено.

Сам по себе факт привлечения ИП Д.В.И. к административной ответственности за нарушение правил пожарной безопасности в помещении, арендуемом ООО "Л", не может служить основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Как правильно указали суды, непригодность электрической проводки к эксплуатации не свидетельствует о том, что произошло это по вине арендатора. Сторонами необходимость проведения капитального ремонта указанного помещения не отрицается. Между тем, договором аренды от 14.07.2006 такая обязанность возложена именно на арендодателя.

Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 10.02.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу N А08-9543/2009-30 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.