Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 августа 2010 г. по делу N А68-11862/2009 Отказывая в удовлетворении требования заявителя о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования в части понуждения Администрации к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, суд правомерно указал, что заключение спорной сделки, а также совершение юридически значимых действий, к которым относится проведение оценки имущества до заключения договора, для ответчика являются обязательными вследствие императивного требования закона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 9 августа 2010 г. по делу N А68-11862/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - Ч.Ю.М. - адвоката (доверенность от 09.08.2010 б/н, постоянная), Е.А.В. - директора (протокол общего собрания участников ООО "У", от Администрации муниципального образования Суворовский район - С.И.С. - главного специалиста (доверенность от 02.08.2010 б/н, постоянная), Собрания представителей муниципального образования Суворовский район - С.И.С. - представителя (доверенность от 04.08.2010 б/н, постоянная), 3-их лиц: ЗАО "Р" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ООО "Ф" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А68-11862/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "У" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район Тульской области от 28.08.2009 N 6-81 в части утверждения цены в размере 3444810 руб. продажи недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. К., д. 3, площадью 132,6 кв. м, а также понуждении администрации муниципального образования Суворовский район (далее - администрация) к заключению договора купли-продажи указанного имущества на условиях, предложенных Обществом 30.09.2009 в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи от 03.09.2009 N 7/09 (уточненные требования).

Определением суда от 13.11.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Собрание представителей МО Суворовский район.

Решением суда от 26.02.2010 (с учетом определений об исправлении описок от 26.02.2010 и 27.02.2010) требования заявителя удовлетворены частично. Суд прекратил производство по делу в части требования о признании недействительным решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 в части утверждения цены продажи недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. К., д. 3, площадью 132,6 кв. м в размере 3 444 810 руб. и обязал администрацию МО Суворовский район заключить с ООО "У" договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 1 766 857 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 259 520 руб. 56 коп., определенной независимым оценщиком в рамках назначенной судом судебной экспертизы, по остальным условиям - в редакции, предложенной покупателем.

Ходатайство администрации Суворовского района и Собрания представителей МО Суворовский район о проведении повторной судебной экспертизы судом отклонено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные решение и постановление отменить, так как выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушены нормы материального и процессуального права и принять новым судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, указанные в кассационной жалобе, заслушав в судебном заседании лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено судом, ООО "У" на основании договора аренды N 37/1, заключенного с администрацией МО Суворовский район 15.12.2000, непрерывно пользовалось помещениями площадью 132,6 кв. м, расположенными по адресу: г. Суворов, ул. К., д. 3.

С 01.06.2009 помещения арендуются Обществом по договору от 01.06.2009 N 162/2.

В целях реализации преимущественного права Общества на выкуп арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", администрация 20.07.2009 заключила с ЗАО "Р" договор на оценку помещений. Согласно отчету оценщика N 356 (часть 4) рыночная стоимость нежилых встроенных помещений общей площадью 132,6 кв. м составляет 3 444 810 руб.

На основании указанного отчета Собранием представителей МО Суворовский район принято решение от 28.08.2009 N 6-81, пунктом 6 Приложения к которому утверждена цена продажи выкупаемых заявителем помещений в размере 3 444 810 руб.

Постановлением главы администрации МО Суворовский район от 01.09.2009 N 900 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" утверждены условия приватизации арендуемых Обществом помещений, а также установлена их стоимость - 3 444 810 руб.

В соответствии с указанным постановлением в адрес заявителя администрацией направлен подписанный проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N7/09, в п. 1.1 которого определена цена - 3 444 810 руб.

Не согласившись с указанной ценой выкупаемых помещений, заявитель заключил с ООО "Ф" договор от 11.09.2009 N О-29-6-2009 на оценку помещений с целью определения их рыночной стоимости. Согласно отчету ООО "Ф" от 25.09.2009 N О-29-6-2009 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 132,6 кв. м, расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. К., д. 3, составила 1 398 000 руб. без учета НДС.

Общество подписало договор от 30.09.2009 N 7/09 с протоколом разногласий и направило его стороне с отчетом ООО "Ф".

Письмами от 06.10.2009 N 2260 и от 13.10.2009 N 2327 глава администрации МО Суворовский район отказал в подписании протокола разногласий и сообщил об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае отказа от подписания договора в первоначальной редакции.

Между тем, решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 решение от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в оспариваемой заявителем части признано утратившим силу.

Для восстановления нарушенных прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось за защитой в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть использовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

С учетом перечисленных условий суд не усмотрел оснований препятствующих приобретению Обществом арендуемого имущества, площадь которого не превышает предельные значения (1000 кв. м), установленные Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО, владеет имуществом непрерывно более двух лет на основании договора аренды и не имеет задолженности по арендной плате и иным платежам. Кроме того, согласно экспликации к поэтажному плану строения в составе технического паспорта находящиеся во владении Общества помещения являются обособленными и как обособленный объект могут выступать предметом договора купли-продажи.

При этом арбитражный суд области признал, что предложенные покупателем условия по пунктам 2.1-2.7 проекта договора купли-продажи являются законными, поскольку основаны на положениях статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, Закона Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО, и администрацией МО Суворовский район по существу не оспариваются.

Предложенная Обществом редакция пункта 1.1 договора по цене продажи была подтверждена вышеуказанным отчетом независимого оценщика ООО "Ф".

Принимая во внимание, что для разрешения разногласий сторон, связанных с определением рыночной цены нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность ООО "У", нужны специальные познания, суд назначил судебную экспертизу.

По данным судебной экспертизы N 327/1209 рыночная цена нежилых помещений площадью 132,6 кв. м, расположенных в доме N 3 по ул. К. г. Суворова, переданных в аренду ООО "У", составляет 1 766 857 руб. с учетом НДС. Согласно выводам эксперта выполненный ранее оценщиком ЗАО "Р" отчет не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1) и "Требования к отчету оценки" (ФСО N 3), что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Кассационная коллегия судей находит, что суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали результаты экспертизы о рыночной цене отчуждаемого имущества достоверными и согласились с выводами эксперта о возможности применения с учетом статуса г. Суворова аналогов по г. Щекино и г. Киреевску, о применении поправок на проведение текущего и капитального ремонта, поправки на низкую ликвидность, которая применяется в отношении всех объектов недвижимости.

Довод Общества о том, что совершение сделки купли-продажи для администрации не является обязательным и суд не вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, правомерно отклонен в связи со следующим.

Согласно п.п. 2 и 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона).

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельностью.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Поэтому вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица и др.).

Для проверки достоверности отчета оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (абз. 6 и 8 п. 1, п. 2 Информационного письма).

С учетом изложенного суд правомерно применил часть 2 статьи 13 Федерального закона об оценочной деятельности.

Исходя из части 8 статьи 4 Закона, названные субъекты при нарушении их прав на приобретение имущества вправе оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что заключение по заявлению Общества сделки купли-продажи, а также совершение юридически значимых действий, к которым относится проведение оценки имущества до заключения договора, для администрации МО Суворовский район являются обязательными вследствие императивного требования закона. При этом, довод Администрации об отсутствии у нее как собственника имущества обязанности по заключению договора, суд не принял во внимание, так как он основан на неверном толковании закона.

Из материалов дела следует, что 3 сентября 2009 года администрацией направлен в адрес заявителя проект договора купли-продажи.

Положения ст. 436 ГК РФ о безотзывности оферты носят императивный характер и содержат ряд условий, при которых оферта может быть отозвана. В рассматриваемом случае, как обоснованно указал суд, таких условий не имеется.

Доводы подателя жалобы не влияют на правильность выводов суда по существу спора и не свидетельствуют о наличии установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что решение и постановление суда должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А68-11862/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.