Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 сентября 2010 г. по делу N А54-3490/2009-С16 Частично удовлетворяя иск Администрации о взыскании с Общества задолженности и пени по договору аренды земельных участков, суд правомерно указал на нарушение ответчиком условий договора по своевременному и полному внесению арендной платы. Поскольку подлежащая уплате неустойка несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, суд уменьшил ее размер (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 10 сентября 2010 г. по делу N А54-3490/2009-С16
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 января 2011 г. N ВАС-18105/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - И.В.А. - представителя (доверенность N 118/77 от 04.06.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Санаторий "С", г. Рязань, на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.01.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу N А54-3490/2009-С16, установил:

Администрация города Рязани обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Санаторий "С" (далее - ООО "Санаторий "С"), г. Рязань, о взыскании 5 918 114 руб. 52 коп., в том числе 5 162 694 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате и 755 420 руб. 03 коп. пени за период с 16.03.2006 по 18.11.2008.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.01.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 5 634 832 руб. 49 коп., в том числе 5 162 694 руб. 49 коп. основного долга и 472 138 руб. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неполное исследование судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств дела, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора, ООО "Санаторий "С" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Истец о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением мэра г. Рязани N 434 от 27.02.1996 межколхозному санаторию "С" (правопредшественник ООО "Санаторий "С") предоставлен в аренду земельный участок площадью 90374,82 кв.м. с кадастровым номером 15000500026 под размещение и обслуживание объектов и здания санатория "С".

На основании указанного постановления 09.04.1996 между Рязанской городской администрацией (арендодатель) и межколхозным санаторием "С" (арендатор) заключен договор N А70-96 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 90374,82 кв.м. с кадастровым номером 15000500026, расположенный по адресу: г. Рязань, р-н Солотча, 24 (Советский район).

В п. 2.1. договора стороны предусмотрели, что настоящий договор заключается сроком на 10 лет. При этом договор вступает в силу с даты регистрации Постановления мэра г. Рязани N 434 от 27.02.1996 и может быть продлен по соглашению сторон.

В случае отказа одной из сторон от продления договора, она должна письменно известить об этом другую сторону не позже, чем за 45 календарных дней до истечения срока действия договора.

Согласно п. 2.5. договора пользование участком является платным. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями, не позднее 1-го числа последнего месяца текущего квартала.

Размер арендной платы подлежит пересчету при изменении ставок земельного налога (п. 2.6. договора).

Арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.1996 (п. 2.7. договора).

В силу п. 2.9. договора расчет суммы арендной платы производится арендатором на основании письменного уведомления об установленной в текущем периоде цене аренды или после опубликования в местной печати величины коэффициента, повышающего первоначальную цену аренды земли, установленную договором.

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемый земельный участок.

Однако ответчик в нарушение условий договора свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым земельным участком надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним сложилась задолженность в размере 5 162 694 руб. 49 коп. за период с 15.11.2006 по 15.11.2008.

В соответствии с постановлением администрации города Рязани N 3640 от 03.07.2008 между администрацией города Рязани (продавец) и ООО "Санаторий "С" (покупатель) 01.10.2008 был заключен договор N 520-08 купли-продажи земельного участка площадью 93690 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, р-н Солотча, 24 (Советский район).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы за пользование земельным участком в период с 15.11.2006 по 15.11.2008, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что договор аренды N А70-96 от 09.04.1996 первоначально был заключен на срок 10 лет.

При этом п. 2.1. договора было предусмотрено, что договор может быть продлен по соглашению сторон. В случае отказа одной из сторон от продления договора, она должна письменно известить об этом другую сторону не позже, чем за 45 календарных дней до истечения срока действия договора.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что какая-либо из сторон направляла в адрес другой стороны сообщение об отказе от продлении договора.

Напротив, в деле имеется письмо ООО "Санаторий "С", адресованное администрации г. Рязани, согласно которому ответчик просил рассмотреть вопрос о продлении срока договора аренды N А70-96 от 09.04.1996 на 10 лет (л.д. 89).

При этом ООО "Санаторий "С" не отрицало факт пользования спорным земельным участком в указанный период.

В соответствии с ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что после истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование арендуемым земельным участком и ни одна из сторон не потребовала расторжения договора, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на то, что договор считается продленным на неопределенный срок.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 5 162 694 руб. 49 коп. за период с 15.11.2006 по 15.11.2008 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен и доказательств ее оплаты последним не представлено.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате.

При этом судебными инстанциями правомерно не принят в качестве надлежащего доказательства акт сверки задолженности (переплаты) по договорам аренды земельных участков от 22.05.2007.

Как справедливо указано судами первой и апелляционной инстанций, данный акт составлен за период с 31.12.2004 по 18.09.2006, предшествующий спорному периоду.

Кроме того, указанный акт содержит ссылку на договор N А070-96, тогда как спорные правоотношения возникли из договора N А70-96.

Таким образом, названный акт сверки не подтверждает отсутствие у ответчика задолженности по арендным платежам и факт переплаты со стороны ответчика по договору аренды N А70-96 от 09.04.1996.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,3% от суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Учитывая, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, руководствуясь пунктом 2.5. договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса РФ, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали подлежащими уплате за период с 16.03.2006 по 18.11.2008 пени, размер которых снизили до 472 138 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы о том, что договор аренды N А70-96 от 09.04.1996 является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации данного договора в соответствующем Совете народных депутатов.

В силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При этом в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Совет народных депутатов не наделен полномочиями по государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними и не является тем органом, отсутствие государственной регистрации в котором, является основанием для признания договора незаключенным.

Кроме того, договор аренды N А70-96 от 09.04.1996 был заключен до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем он не подлежал государственной регистрации.

Довод кассатора о том, что судами первой и апелляционной инстанций не исследовался вопрос о наличии полномочий у С.О.А., подписавшего договор аренды N А70-96 от 09.04.1996 от имени администрации г. Рязани, также не может быть принят во внимание.

Как следует из материалов дела, договор аренды N А70-96 от 09.04.1996 подписан со стороны арендодателя директором земельного департамента С.О.А. Указанный договор скреплен печатью Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Земельного департамента) г. Рязани.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что заявитель жалобы обращался с требованиями об оспаривании договора аренды N А70-96 от 09.04.1996 в установленном законом порядке.

При этом ответчик вносил арендную плату за пользование земельным участком в период, предшествующий спорному, без каких-либо возражений относительно заключенности или незаключенности договора аренды.

Кроме того, указанный довод ранее ответчиком не заявлялся и не был предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций. Исследование и оценка доводов, впервые заявленных суду кассационной инстанции, не входит в силу ст. 286 АПК РФ в компетенцию суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.01.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2010 по делу N А54-3490/2009-С16 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.