Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 августа 2010 г. по делу N А54-3470/2009/С14 Дело о признании объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке, самовольной постройкой передано на новое рассмотрение, поскольку суд не дал надлежащей правовой оценки тому обстоятельству, что сведений о представлении регистратору проектной документации, включая договор подряда, и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, свидетельство о государственной регистрации не содержит (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 августа 2010 г. по делу N А54-3470/2009/С14
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 августа 2011 г. N Ф10-3548/10 по делу N А54-3470/2009/С14

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Рязанской области не явились (о месте судебного заседания извещены надлежащим образом); ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "Ф" А.А.А. представитель (дов. 01.01.2010 N 4); третьи лица: от Общества с ограниченной ответственностью "Л" не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); от Администрации МО Рязанский муниципальный район не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу N А54-3470/2009/С14 установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области, г. Рязань далее - Управление), обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ф" (далее - Общество), г. Рязань, о признании объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046, самовольной постройкой; о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью "Ф" на объект капитального строительства; об освобождении земельного участка с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046 от расположенного на нем объекта капитального строительства и обязании передать указанный земельный участок по акту приема-передачи Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Л", Администрация МО Рязанский муниципальный район (далее - Администрация).

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уточнил свои требования и просил суд признать объект капитального строительства лит. Б общей площадью застройки 903 кв. м, около автодороги "Рязань-Касимов" Рязанского района Рязанской области, (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.11.2008, запись регистрации N 62-62-09/085/2008-230) самовольной постройкой; признать недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Л" на объект капитального строительства; обязать Управление Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации N 62-62-09/085/2008-230; обязать ООО "Л" снести объект капитального строительства (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 07.11.2008, запись регистрации N 62-62-09/085/2008-230); обязать ООО "Л" передать по акту приема-передачи (свободный от застройки) земельный участок с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046 общей площадью 3000 кв. м, расположенный по адресу: Рязанский район, с. Шумаш, Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 26.02.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

Представители истца, третьих лиц в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Указанные лица ходатайств о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своих представителей не заявили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, заслушав представителя ответчика, судом кассационной инстанции установлено следующее.

28 ноября 2006 года администрацией муниципального образования - Рязанский муниципальный район было принято постановление N 1178 "О предоставлении земельного участка в аренду ООО "Ф" для сельскохозяйственного использования в районе с. Шумашь".

8 февраля 2007 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования - Рязанский муниципальный район и обществом с ограниченной ответственностью "Ф" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046 N 07-Ю/017, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046 в целях сельскохозяйственного использования на срок с 08.02.2007 по 07.02.2012.

19 ноября 2007 года дополнительным соглашением N 1 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды N 07-Ю/017 от 08.02.2007 в части целевого назначения использования земельного участка - для строительства объектов придорожного сервиса.

В дальнейшем Администрацией утвержден акт выбора земельного участка для проектирования и строительства объекта и градостроительный план земельного участка, а 28.05.2008 ООО "Ф" выдано разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства АЗС за N RU 62515000-127-08.

На предоставленном в аренду земельном участке ООО "Ф" осуществило постройку объекта незавершенного строительства АЗС.

7 ноября 2008 года ООО "Ф" зарегистрировало свои права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Рязанской области на объект незавершенного строительства, 24% степени готовности, лит. Б, общая площадь застройки 903 кв. м, расположенный по адресу: Рязанская область, Рязанский район, около автодороги "Рязань-Касимов" в районе с. Шумашь, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права 62-МГ 725794 от 07.11.2008.

8 июня 2009 года Общество по договору купли-продажи N 1-нс реализовало объект незавершенного строительства 24% готовности ООО "Л", которое в установленном порядке зарегистрировало свое право на данное имущество.

19 января 2010 года объект незавершенного строительства был продан ООО "С" по договору купли-продажи; переход права собственности на объект капитального строительства около автодороги "Рязань-Касимов" Рязанского района Рязанской области, в районе с. Шумашь зарегистрирован за указанным юридическим лицом 27.01.2010.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.02.2009 по делу N А54-4136/2008 договор от 08.02.2007 N 07-Ю/017 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования - Рязанский муниципальный район и обществом с ограниченной ответственностью "Ф", признан недействительным.

Решение суда мотивировано тем, что Комитет по управлению муниципальным имуществом вышел за пределы своих полномочий и в нарушение действующего законодательства распорядился земельным участком, находящимся в федеральной собственности.

Посчитав, что спорный земельный участок не был отведен ООО "Ф" в установленном законом порядке, в связи с чем возведенный объект капитального строительства является самовольной постройкой, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу, что возведенный объект не является самовольной постройкой.

Между тем, принимая обжалуемые судебные акты, судом не учтено следующее.

Предметом настоящего спора является признание спорного объекта капитального строительства самовольной постройкой и применение соответствующих правовых последствий для восстановления нарушенного права истца.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Рязанской области от 1.02.2009 по делу N А54-4136/2008С9 в соответствии с государственным актом N РЯ 15-000002 Рязанскому совхозу-техникуму, с. Варские Рязанского района, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 5 062 га в границах, указанных на чертеже, для сельскохозяйственного использования

25 августа 2006 года Рязанский аграрный техникум самостоятельно обратился в администрацию МО - Рязанский муниципальный район с заявлением о добровольном отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046 общей площадью 3 000 кв. м, расположенным в с. Шумашь Рязанского района Рязанской области.

По результатам рассмотрения указанного заявления ГОУ СПО "Р" постановлением главы администрации МО - Рязанский муниципальный район N 934 от 29.08.2006 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Рязанского совхоза-техникума с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046 общей площадью 3 000 кв. м, расположенным в с. Шумашь Рязанского района Рязанской области прекращено для дальнейшего перераспределения (т. 1, л.д. 22).

Позднее, 28.11.2006, постановлением главы администрации МО - Рязанский муниципальный район N 1178 указанный земельный участок предоставлен ООО "Ф" в аренду сроком на 5 лет.

Вместе с тем, как указал суд, согласно пункту 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, осуществляет Российская Федерация.

Пунктом 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3.1 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с изменениями, внесенными Федеральным законом N 53-ФЗ от 17.04.2007, в целях разграничения государственной собственности на землю, к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации, и земельные участки, предоставляемые некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти.

Согласно пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных учреждений, зарегистрированных в качестве юридических лиц на территории Рязанской области, и иного федерального имущества, расположенного на территории Рязанской области, в соответствии с пунктом 1 раздела II "Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом Рязанской области", утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N 37, осуществляет Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области.

Как видно из пунктов 1, 1.3, 1.4 устава ГОУ СПО "Р", утвержденного зам. министра сельского хозяйства и продовольствия РФ 26.07.1999, учреждение сохраняет права и обязанности государственного учебного заведения Рязанского совхоза-техникума, зарегистрированного постановлением главы администрации Рязанского района Рязанской области от 26.04.1994 N 226. Имущество учреждения находится в федеральной собственности, его учредителем является Министерство сельского хозяйства и продовольствия РФ.

Факт предоставления Рязанскому совхозу-техникуму, с. Варские Рязанского района, на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 5 062 га в границах, указанных на чертеже, для сельскохозяйственного использования подтверждается имеющимся в материалах дела государственным актом N РЯ 15-000002.

В связи с изложенным арбитражный суд пришел к выводу, что земельный участок, от права на который отказался ГОУ СПО "Р" является федеральной собственностью, в связи с чем в силу прямого указания закона данный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Соответственно правомочиями по распоряжению указанными землями обладает уполномоченный на распоряжение федеральным имуществом орган, а именно ТУ Росимущества по Рязанской области.

По вышеуказанным основаниям суд признал недействительным договор от 08.02.2007 N 07-Ю/017 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:15:05 01 15:0046, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования - Рязанский муниципальный район и обществом с ограниченной ответственностью "Ф".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 10.07.2008 по делу N А54-1746/20008 признано недействительным постановление главы администрации МО - Рязанский муниципальный район N 934 от 29.08.2006 "О прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Рязанского совхоза-техникума". При этом судом также установлено, что администрация МО - Рязанский муниципальный район на момент принятия указанного постановления не обладала необходимыми полномочиями по распоряжению земельным участком, который является объектом федеральной собственности. Принятое администрацией постановление от 29.08.2006 N 934 не отвечает положениям Земельного кодекса Российской Федерации и ущемляет права и экономические интересы Российской Федерации в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Рязанской области.

Статьей 69 АПК РФ предусмотрено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Формулировка указанной нормы "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Вместе с тем, рассматривая настоящий спор, суд не учел вышеизложенные обстоятельства и нормы приведенной статьи.

При этом необходимо отметить, что все последующие манипуляции с земельным участком, выделенным ООО "Ф" из земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного бессрочного пользования совхозу-техникуму, а именно отведение Администрацией земельного участка под строительство, выдача разрешения на строительство, выдача Администрацией необходимых согласований и тд., ввиду отсутствия у Администрации полномочий, также не соответствуют закону.

В этой связи акт выбора земельного участка, утвержденный постановлением главы администрации муниципального образования - Рязанский район от 13.01.2005 N 2 является ненадлежащим доказательством и не может подтверждать предоставление ООО "Ф" спорного земельного участка на законных основаниях.

Кроме того, целью выбора земельного участка, состоявшегося в 2005 году, указано - для расширения комплекса, в то время как права ООО "Ф" на объект незавершенного строительства готовностью 24% зарегистрированы лишь 07.11.2008, из чего следует, что на момент составления акта выбора земельного участка какого-либо комплекса, подлежащего расширению, не имелось. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности регламентируется положениями ст.ст. 30, 31 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

При этом, предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи (п. 2 ст. 30 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (п. 6 ст. 31 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае правомочием на предоставление спорного земельного участка под строительство обладало Управление.

Соответственно, предоставление Администрацией земельного участка ООО "Ф" с предварительным согласованием мест размещения объектов с оформлением акта о выборе земельного участка, не отвечает требованиям закона.

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации путем проведения торгов.

В силу п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка от 08.07.2007 N 15/07-907, кадастровый номер 62:15:05 01 15:0046 разрешенным использованием земли указано - для сельскохозяйственного производства. Собственник земли не принимал решения о переводе спорного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Указанные обстоятельства судом также не исследованы.

Ссылаясь же на разрешение на строительство N RU 62515000-127-08 от 28.05.2008, как на документ, устанавливающий правомерность возведения объекта капитального строительства на спорном земельном участке суд не учел, что согласно п.1 указанного разрешения последнее выдано в целях реконструкции АЗС, однако доказательств наличия подлежащего реконструкции объекта на момент выдачи разрешения в материалы дела также не имеется.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В силу статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права ООО "Ф" от 07.11.2008 документами-основаниями для регистрации послужили договор аренды N 07-Ю/017, дополнительное соглашение от 19.11.2007 N 1 к указанному договору, разрешение на строительство N RU 62515000-127-08 от 28.05.2008.

Объектом права указан: объект незавершенного строительства лит. Б, назначение незавершенное строительство, общая площадь застройки 903 кв. м., степень готовности 24%. Инв. N 8477, адрес объекта: Рязанская область, Рязанский район, около автодороги "Рязань-Касимов" в районе с. Шумашь.

Однако сведений о представлении регистратору проектной документации, включая договор подряда, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства указанное свидетельство не содержит.

Отмеченным обстоятельства суд, применительно к рассматриваемому спору, также оценки не дал.

Кроме того, как разъяснено в п.п. 30, 23, 29 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности иных вещных прав" исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать указанные вопросы и, с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 26.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 по делу N А54-3470/2009/С14 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.