Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 ноября 2010 г. по делу N А48-320/2010 Суд правомерно отказал в удовлетворении требования Предпринимателя о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования в выкупе нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения, поскольку истец не произвел государственную регистрацию договора аренды, следовательно, договор не заключен, у него не возникло право на выкуп арендуемого имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 ноября 2010 г. по делу N А48-320/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2011 г. N ВАС-18340/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - Ж.Г.В. - предпринимат. (свидетельство от 13.09.2005 N 000265520 серии 57), от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла - Ж.Е.А. - представителя (дов. от 12.02.2010 N 57-01/416155, пост.);

рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ж.Г.В. на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А48-320/2010, установил:

Индивидуальный предприниматель Ж.Г.В. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - Управление) в выкупе нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 69,9 кв. м находящегося по адресу: г. Орел, ул. К., д. 308.

Решением суда от 26.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.08.2010 решение суда от 26.04.2010 оставлено без изменений.

В кассационной жалобе Предприниматель просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального, процессуального права.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав объяснения Предпринимателя, его представителя, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.

Как видно из материалов дела, на основании договора от 08.02.2006 N 19662 Предприниматель арендует муниципальное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. К., д. 308.

Ссылаясь на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и возникновение преимущественного права на выкуп в собственность арендуемого имущества, Предприниматель обратился по вопросу его выкупа в Управление.

Письмом от 21.12.2009 N 8117 Управление отказало в выкупе арендуемого помещения, сославшись на отсутствие регистрации УФРС по орловской области ранее заключенных договоров аренды от 08.02.2006 N 19662, сроком действия с 01.01.2006 по 31.12.2008 и от 14.03.2009 N 19921, сроком действия с 01.01.2009 по 30.06.2010.

Посчитав отказ незаконным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Отказывая в их удовлетворении, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии условий, перечисленных в данной статье Закона, а именно: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 данной статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьями 433 и 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Обязательство по осуществлению регистрации договора аренды от 08.02.2006 N 19662 было возложено на арендатора - ИП Ж.Г.В. в силу п. 2.3.22 договора. Однако в нарушение указанного условия договора и п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ Предприниматель эту обязанность не исполнил, а при уклонении другой стороны не потребовал регистрации по решению суда.

В случае отсутствия государственной регистрации договор аренды является незаключенным. Соответственно, отсутствует одно из необходимых условий для возникновения преимущественного права истца на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Довод предпринимателя о том, что договор аренды спорного нежилого помещения от 01.10.2002 N 19422, имеющий только начало его действия - 01.10.2002, в силу ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ является действующим, что по его мнению, подтверждает факт непрерывности арендных отношений между арендатором и арендодателем с 01.10.2002, обоснованно не принят судом, так как подписание в последующем договора аренды от 01.09.2003 N 19488 свидетельствует о несогласии арендодателя и арендатора на продолжение отношений по договору от 01.10.2002 N 19422.

Кроме того, договор аренды от 01.09.2003 N 19488 был заключен в отношении иного предмета, чем договор аренды от 01.10.2002 N 19422, а именно: площадь передаваемых в аренду помещений по договору аренды N 19422 составляла 42,6 кв. м, из них по второму этажу - 34,9 кв. м, мест общего пользования - 7,7 кв. м, по договору аренды N 19488 в аренду передавались нежилые помещения общей полезной площадью 39,7 кв. м, из них по второму этажу - 32,0 кв. м, мест общего пользования - 7,7 кв. м. Согласно договору аренды N 19422 арендная плата составляла 10196,01 руб., без учета НДС, а по договору аренды N 19488 арендная плата составляла 4246,27 руб.

Таким образом, подписывая договор аренды от 01.09.2003 N 19488, стороны фактически согласовали новые условия арендных отношений, что не может являться выражением согласия со стороны арендодателя на продление арендных отношений на прежних условиях.

Кроме того, Предприниматель обратился с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общей площадью 69,9 кв. м (т. 1, л.д. 10) не ссылаясь при этом на договор от 01.10.2002 N 19422.

На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 26.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А48-320/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.