Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 января 2011 г. N Ф10-5926/2009 по делу N А09-4529/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 января 2011 г. N Ф10-5926/2009 по делу N А09-4529/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 января 2010 г. N Ф10-5926/09 по делу N А09-4529/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: ЗАО "Р" в лице Брянского филиала - С.Н.Н. - представитель (дов. от 29.01.2010 N 32-01/502689), от ответчиков: 1. АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала - не явились, извещены надлежаще, 2. ИП Д.Р.А. в лице конкурсного управляющего А.С.Ю. - М.А.А. - представитель (дов. от 11.01.2011 N 10-48/40), от третьего лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области - К.С.В. - представитель (дов. от 11.01.2011 N 32 АБ0140688),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 по делу N А09-4529/2009, установил:

Закрытое акционерное общество "Р" в лице Брянского филиала, г. Брянск, обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному коммерческому банку "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала, г. Брянск, о признании договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ в части земельного участка, площадью 2 712 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84, недействительным и применении последствий недействительности данной сделки.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 22.06.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена индивидуальный предприниматель Д.Р.А., г. Брянск.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.08.2009 иск удовлетворен частично.

Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ, заключенный между АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А., в части передачи в залог земельного участка, площадью 2 712 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, признан недействительным.

В части требований о применении последствий недействительности указанного договора отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 решение суда от 12.08.2009 в части признания недействительным договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 года N 022-2007/ДЗ, заключенного между акционерным коммерческим банком "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала, г. Брянск, и индивидуальным предпринимателем Д.Р.А., г. Брянск, в части передачи в залог земельного участка площадью 2 712 кв. м, с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, отменено.

В удовлетворении этой части иска отказано.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.01.2010 решение суда первой инстанции от 12.08.2009 и постановление суда апелляционной инстанции от 23.10.2009 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.02.2010 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (правопреемник - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.04.2010 иск удовлетворен частично.

Суд признал недействительным договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ, заключенный между АКБ "Т" и ИП Д.Р.А., в части передачи в залог земельного участка площадью 2712 кв.м. с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81.

В удовлетворении исковых требований ЗАО "Р" к АКБ "Т" и ИП Д.Р.А., в части применения последствий недействительности договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022 -2007/ДЗ отказано.

Определением от 21.07.2010, принятым на основании части 6.1 статьи 268 и части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А09-4529/2009 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 решение суда от 21.04.2010 отменено.

Исковые требования ЗАО "Р" в лице Брянского филиала, к АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворены частично.

Суд признал недействительным договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ, заключенный между АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А. в части передачи в залог земельного участка площадью 2712 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81.

В удовлетворении исковых требований ЗАО "Р" в лице Брянского филиала к АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А. в части применения последствий недействительности договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ, заключенного между АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А., отказано.

Не соглашаясь с постановлением суда апелляционной инстанции от 26.08.2010, УФРС по Брянской области обратилось в Федеральный Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт об отказе ЗАО "Р" в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что, исходя из правовых норм ст.ст. 11.2, 11.4, 11.8 Земельного кодекса РФ и положений п. 2 ст. 345, п. 1 ст. 352 ГК РФ, ограничение земельного участка ипотекой, возникшее на основании договора, не сохраняется в отношении вновь образованного объекта.

Считает, что в рассматриваемом случае, вновь созданный земельный участок площадью 2712 кв.м. с кадастровым номером 32:28:041505:84 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, является другим объектом недвижимого имущества, в связи с чем, на него не может распространяться обременение ипотекой, возникшее в отношении земельного участка площадью 7720 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062.

В этой связи, по мнению кассатора, при заключении между АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала и ИП Д.Р.А. спорного договора о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ, отсутствовало последующее обременение залогом земельного участка площадью 2712 кв.м.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители третьего лица и АКБ "Т" (ЗАО) поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца доводы жалобы не признал, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения как законный и обоснованный.

Представитель ИП Д.Р.А. в лице конкурсного управляющего А.С.Ю. в судебное заседание кассационной инстанции не явился. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело, в порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в его отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав представителей истца, ответчика - АКБ "Т" (ЗАО), третьего лица, оценив доводы жалобы и отзыв на нее, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 оставить без изменения в силу следующих обстоятельств.

Как установлено судом апелляционной инстанции, ОАО "И", правопреемником всех прав и обязанностей которого является ЗАО "Р", (Кредитор) и ИП Д.Р.А. (Заемщик) заключили Генеральные соглашения об условиях и порядке открытия кредитной линии от 15.08.2007 N КЛП-181-2007 и от 20.11.2007 N КЛП-235-2007.

Исполнение обязательств Заемщика по указанным кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2008 N 98-2007, предметом которых явилась передача ИП Д.Р.А. принадлежащего ей на праве собственности, подтвержденного свидетельством о государственной регистрации права серии 32 АГ N 223382 от 29.06.2007, земельного участка общей площадью 7 730 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, в залог в целях обеспечения обязательств Заемщика перед Кредитором по указанным кредитным договорам.

17.08.2007 УФРС по Брянской области в лице регистратора В.А.С. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана регистрационная запись на объект недвижимости N 32-32-01/049/2007-327 об обременении указанного выше земельного участка, принадлежащего Д.Р.А. на праве собственности, залогом в пользу ОАО "И".

В октябре 2007 года ИП Д.Р.А. оформила право собственности на склад ГСМ, расположенный на вышеуказанном земельном участке.

23.11.2007 УФРС по Брянской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним также была сделана запись N 32-32-01/065/2007-265 об обременении вышеуказанного земельного участка и одноэтажного склада ГСМ общей площадью 1422,3 кв. м, (инвентарный номер 1502/04 лит.Д), расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч.81, принадлежащего Д.Р.А. на праве собственности, залогом в пользу ОАО "И".

Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов и адресными ориентирами: Брянская область, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, был преобразован его собственником ИП Д.Р.А. с согласия залогодержателя - ЗАО "Р" в лице Брянского филиала на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м, что подтверждено письмом от 10.10.2008 N 3060.

12.12.2008 АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала (Кредитор) и ИП Д.Р.А. (Заемщик) заключили договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита N 022-2008/Л, во исполнение которого АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала (Залогодержатель) и ИП Д.Р.А. (Залогодатель) заключили договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ.

Пунктом 1.2 договора установлено, что Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее недвижимое имущество:

- склад, общей площадью 857,9 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, условный номер 32-32-01/047/2005-325, принадлежащий Залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.1998 года, акта приема-передачи недвижимости от 20.10.1998, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2008 сделана запись;

- земельный участок, на котором расположено здание общей площадью 2 712 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования склада горюче-смазочных материалов, кадастровый номер 32:28:041 15 05:84, адрес: Брянская область, город Брянск, Фокинский район, проезд Московский, участок 81, принадлежащий Залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.05.2007 N 10, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2008 сделана запись регистрации N 32-32-01/051/2008-879.

16.12.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена регистрационная запись за N 32-32-01/089/2008-154 об обременении (ограничении) указанного выше земельного участка залогом на срок с 16.12.2008 по 19.11.2010 в пользу АКБ "Т" (ЗАО) в лице Брянского филиала.

Полагая, что договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ заключен с нарушением требований закона, ЗАО "Р" в лице Брянского филиала обратилось в арбитражный суд с иском о признании указанного договора недействительным по основаниям статьи 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующей требованиям закона, и применении последствий его недействительности.

Рассматривая заявленные истцом требования по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дав оценку представленным в материалы дела доказательствам и доводам лиц, участвующих в деле, а также, руководствуясь ст.ст. 166-168, 334, 342 ГК РФ, ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст. 2, 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска.

В обоснование апелляционный суд указал на то, что договор о залоге недвижимого имущества от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ в части передачи спорного земельного участка является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

Свой вывод суд мотивировал тем, что договор в указанной части не соответствует требованиям ст. 342 ГК РФ и ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку заключен в нарушение условий п. 2.6 предшествующих договоров ипотеки от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2008 N 98-2007, предметом которых является земельный участок, часть которого передана в последующий залог по спорному договору, содержащего запрет на повторный залог до истечения сроков действующих вышеуказанных договоров об ипотеке.

В обоснование отказа в удовлетворении требований в части признания государственной регистрационной записи недействительной, суд сослался на то, что указанное требование не может быть заявлено в качестве последствий недействительности ничтожной сделки.

Кассационная коллегия считает данные выводы суда апелляционной инстанции соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

Пунктом 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно ст.ст. 10, 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в установленном порядке, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В соответствии с п. 3 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В силу п. 1 ст. 22 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

В ст. 23 Закона об ипотеке предусмотрено, что изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста РФ N 226 от 18.09.2003.

В соответствии со ст. 25 Федерального законам "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ЗАО "Р" согласия на погашение регистрационных записей за N 32-32-01/049/2007-327 от 17.08.2007 и N 3232-01/065/2007-265 от 23.11.2007 об обременении (ограничении) земельного участка общей площадью 7730 кв.м. залогом в пользу него не давало.

ЗАО "Р" в письме от 10.10.2008 N 3060 было дано разрешение ИП Д.Р.А. на раздел (преобразование) земельного участка общей площадью 7730 кв.м., с условием, что в последующем, при получении документов о преобразовании земельного участка, ИП Д.Р.А. необходимо будет оформить дополнительные соглашения к договорам об ипотеке: N 59-2007 от 15.08.2007 и N 98-2007 от 20.11.2007.

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

Порядок заполнения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, утвердившим Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 44 указанных Правил записи об ограничениях (обременениях) вещных прав в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации".

С учетом вышеприведенных правовых норм кассационная коллегия соглашается с вводом апелляционного суда о том, что при преобразовании земельного участка общей площадью 7730 кв. м на три участка площадью: 2710 кв. м, 2712 кв. м и 2308 кв. м по вновь образованным объектам УФРС по Брянской области необходимо было погасить существующую запись об ипотеке и внести соответствующие записи в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами.

В силу статьи 45 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, 16.12.2008 УФРС по Брянской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ипотеке склада общей площадью 857,9 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 2712 кв.м. по адресу: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, в пользу АКБ "Т", поскольку на момент внесения указанной записи сведения об ипотеке земельного участка такой площади в пользу ЗАО "Р" в лице Брянского филиала отсутствовали.

Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 01.07.2009 по делу N А09-4396/2009 суд обязал УФРС по Брянской области включить в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи N 32-3201/049/2007-327 от 17.08.2007 г. и N 32-32-01/095/2007-265 от 23.11.2007 г. об обременении земельного участка площадью 2710 кв. м (кадастровый номер 32:28:041505:85), расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81 залогом в пользу ЗАО "Р".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 31.05.2010 по делу N А09-2582/2010 суд удовлетворил заявление ЗАО "Р" об установлении факта наличия технической ошибки в виде не внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей N 32-3201/049/2007-327, N 32-32-01/065/2007-265 на земельный участок площадью 2712 кв. м, кадастровый номер: 32:28:041505:84, расположенный по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81.

Таким образом, материалы дела свидетельствуют о том, что техническая ошибка в виде не внесения в ЕГРЮЛ вышеуказанных записей на земельный участок площадью 2712 кв. м, допущенная УФРС по Брянской области, наличие которой было установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда, привела к тому, что в настоящий момент в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно выписке из реестра от 10.08.2010 в отношении земельного участка площадью 2712 кв.м., расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, д. 81, принадлежащего на праве собственности Д.Р.А. имеются следующие актуальные записи об обременениях:

- об ипотеке, регистрация N 32-32-01/049/2007-327 от 15.08.2007 в пользу ЗАО "Р";

- об ипотеке, регистрация N 32-32-01/065/2007-265 от 20.11.2007 в пользу ЗАО "Р";

- об ипотеке, регистрация N 32-32-01/089/2008-154 от 16.12.2008 в пользу АКБ "Т".

- об аресте N 32-32-01/023/2009-849 от 10.07.2009.

Между тем, законодатель в п. 2 ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепил, что последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Данные положения содержаться также в п. 2 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которым последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Указанное ограничительное правило введено в интересах надежности имущественного оборота и устойчивости совершаемых сделок и направлено на защиту прав залогодержателя, заинтересованного в надлежащем исполнении гражданско-правовых обязательств.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду п. 2 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Как усматривается из п. 2.6 договоров об ипотеке от 15.08.2007 N 59-2007 и от 20.11.2008 N 98-2007, предшествующих оспариваемому договору, стороны согласовали, что последующий залог земельного участка общей площадью 7730 кв.м. с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, не допускается.

В этой связи, а также исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств дела и положений действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок общей площадью 2712 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, входящий в состав земельного участка площадью 7730 кв. м, обремененного ипотекой в пользу ЗАО "Р", фактически обременен залогом в пользу ЗАО "Р" в лице Брянского филиала, и в отношении него установлен запрет на повторный его залог до истечения сроков действующих договоров об ипотеке от 15.08.2007 N 592007 и от 20.11.2007 N 98-2007.

Пункт 3 ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право залогодержателя в случае, если имущество было заложено с нарушением установленных договором или законом правил, требовать признания такой сделки недействительной.

Учитывая, что земельный участок площадью 2712 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84 был передан ИП Д.Р.А. (залогодателем) по договору от 12.12.2008 N 022-2007/ДЗ АКБ "Т" (залогодержателю) в нарушение требований условий предшествующих договоров ипотеки, суд апелляционной инстанции правомерно признал спорный договор недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующий требованиям ст. 342 ГК РФ, ст. 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и удовлетворил требования истца в данной части заявленных требований.

Отказывая истцу в удовлетворении требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной регистрационной записи N 3232-01/089/2008-154 от 16.12.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении (ограничении) земельного участка площадью 2712 кв. м с кадастровым номером 32:28:04 15 05:84 залогом на срок с 16.12.2008 г. по 19.11.2010 г. в пользу ЗАО АКБ "ТКБ", суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из смысла указанной нормы материального права, при применении последствий недействительности сделки стороны должны возвратиться в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки.

Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены в суде, т.е. оспариванию подлежит не сама по себе запись о регистрации, а само субъективное право, возникшее из договора.

В этой связи, а также учитывая, что законодателем не предусмотрено обязательное признание государственной регистрации недействительной при принятии судом решения о признании сделки недействительной, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование о признании государственной регистрационной записи недействительной не может быть заявлено в качестве последствий недействительности ничтожной сделки.

Кроме того, в силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пункту 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, при прекращении права погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав.

При изложенных обстоятельствах, кассационная судебная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2010 по делу N А09-4529/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.