Решение Московского городского суда от 06 декабря 2023 г. по делу N 3а-4293/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б, при секретаре Берестове И.М, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-4293/2023 по административному исковому заявлению ОАО "Стандартэлектро" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания и земельного участка, равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административный истец ОАО "Стандартэлектро" обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 результатов определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004013:1098 (далее - Здание) и земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:1004 (далее - Земельный участок).

Административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования, просит установить кадастровую стоимость:

- Здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 365 719 000 руб.

- Земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 119 284 000 руб.

В обоснование требований административный истец ссылается на то, что является собственником Здания и арендатором Земельного участка; внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права ОАО "Стандартэлектро", так как влияет на размер налоговых обязанностей и арендных платежей; административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, в подтверждение которой ссылается на заключение судебной экспертизы от 6 октября 2023 года.

Относительно административного иска Департаментом городского имущества г.Москвы представлены письменные пояснения, указано о том, что кадастровая стоимость Здания и Земельного участка определены верно; замечаний к заключению эксперта не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, возражений на административный иск и замечаний к экспертизе не представили.

Исследовав материалы административного дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Правительством Москвы 21 декабря 2016 года принято постановление N910-ПП "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городе Москве и внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 20 февраля 2013 года N 99-ПП", пунктом 1 которого установлено, что с 1 января 2017 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в городе Москве осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон "О государственной кадастровой оценке", Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении административного дела установлено, что нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004013:1098, площадью 2232, 9 кв.м, расположено по адресу: г.Москва, ул. Зоологическая, д. 1, строен. 1, находится в собственности административного истца; право ОАО "Стандартэлектро" зарегистрировано 8 февраля 2005 года.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0004013:1004, площадью 1226+/-12 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Зоологическая, вл.1, стр.1, находится в пользовании административного истца; право аренды зарегистрировано 5 августа 2010 года.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года:

- в отношении Здания - в размере 437 522 866, 36 руб, - в отношении Земельного участка - в размере 132 619 668, 9 руб.

В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Здания, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года, и также внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельного участка, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января по 31 декабря 2022 года.

Административный истец уплачивает налог на имущество организаций в отношении спорного Здания и арендную плату в отношении Земельного участка, исходя из их кадастровой стоимости, что никем не оспаривается (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве ОАО "Стандартэлектро" требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

Оспаривая кадастровую стоимость, ОАО "Стандартэлектро" с административным иском представило Отчёт об оценке рыночной стоимости N 396К06/22 от 13 октября 2022 года, подготовленный ООО "Консалтинговая группа "ЭКСПЕРТ" (далее - Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 258 830 000 руб, а рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 98 579 000 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела указывал на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и необоснованность определенных в нем величин рыночной стоимости Здания и Земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного Отчета об оценке, а также в связи с возникшим спором о действительной рыночной стоимости Здания и Земельного участка определением суда от 23 января 2023 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае несоответствия - вопрос о рыночной стоимости Здания и Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно заключению эксперта ГБУ МОБТИ Беловой Е.Ю. от 6 октября 2023 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая оценщиком в Отчёте об оценке рыночная стоимость Здания и Земельного участка не подтверждается. Рыночная стоимость Здания по состоянию на 1 января 2021 года составляет 365 719 000 руб.; рыночная стоимость Земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года составляет 119 284 000 руб.

Не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

Экспертиза назначалась непосредственно судом. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", статьи 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.

Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Здание и Земельный участок; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.

Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.

Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.

Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний по существу исследования не представили; административным истцом изменены заявленные требования с учетом заключения эксперта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута; ставить его под сомнение, как и применительно к нормам статей 59, 61, 82 КАС РФ считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.

Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной оценочной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2021 года рыночную стоимость Здания и Земельного участка, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.

Доказательств иной рыночной стоимости Здания и Земельного участка в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость спорных объектов недвижимости не подтверждает.

С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Здания и Земельного участка.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.

Установленная судом кадастровая стоимость Земельного участка подлежит применению в период с 1 января по 31 декабря 2022 года.

Разрешая по ходатайству ГБУ МОБТИ вопрос о возмещении судебных расходов на оплату экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111 КАС РФ, а также правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью спорных объектов недвижимости существенной не является (10%, 16%), а потому находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца.

При этом, суд исходит из того, что проверка Отчёта об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства, в том числе в рамках судебной экспертизы, сводится к исполнению обязанности административного истца по представлению доказательств по вопросу установления кадастровой стоимости Здания и Земельного участка, равной рыночной стоимости; иным образом в рамках настоящего административного спора проверить отчёт было невозможно; по итогам экспертизы подтвержден факт недостоверности определённой в отчёте рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в связи с чем изначально представленные административным истцом доказательства (Отчёт об оценке) не положены в основу решения, а административным истцом изменены исковые требования; настоящим решением суда установлена кадастровая стоимость Здания и Земельного участка, равной их рыночной стоимости, в размере, определённом в экспертном заключении.

Таким образом, право на пересмотр кадастровой стоимости и установление рыночной стоимости Здания и Земельного участка в качестве кадастровой стоимости административным истцом реализовано; кадастровая стоимость объектов недвижимости пересмотрена. При этом, решение по настоящему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика; противоположных юридических интересов Департамента городского имущества г.Москвы не установлено.

Кроме того, допущенное в настоящем случае расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью не является кратным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; при рассмотрении дела не установлено, что по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена, очевидно, ошибочно.

Соотношение размера судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с рассмотрением настоящего дела, и размера финансовой выгоды от изменения кадастровой стоимости и базы для расчета арендной платы, экономически не обесценивает значение принимаемого судом решения. Доказательств обратного суду не представлено.

При таких данных, суд находит, что с административного истца в пользу ГБУ Московской области "БТИ Московской области" надлежит взыскать судебные расходы на оплату стоимости экспертизы в сумме 293 118, 12 руб.

Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0004013:1098, площадью 2 232, 9 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Зоологическая, д.1, стр.1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 365 719 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:1004, площадью 1 226 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, ул. Зоологическая, вл.1, стр.1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 119 284 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 9 ноября 2022 года.

Установленная настоящим решение суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004013:1004 подлежит применению с 1 января по 31 декабря 2022 года.

Взыскать с ОАО "Стандартэлектро" в пользу ГБУ Московской области "БТИ Московской области" судебные расходы на оплату стоимости судебной экспертизы 293 118, 12 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 20 декабря 2023 года.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова