Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 16 января 2024 г. по делу N 8Г-11088/2023[88-109/2024-(88-11653/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Минеевой В.В, судей Гареевой Д.Р, Росиной Е.А, рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Аксельрода С.М. к Котенко О.А, Казначеевской Н.Н. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой, признании права собственности на гараж отсутствующим, исключении записи из ЕГРН, признании права собственности на объект недвижимости с установлением выкупной цены, по кассационным жалобам Котенко О.А. и Казначеевской Н.Н. на апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 4 октября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Минеевой В.В, выслушав объяснения представителя Казначеевской Н.Н. - Пащенко С.И, действующего на основании доверенности, поддержавшего доводы кассационных жалоб, представителя Аксельрода С.М. - Аксельрод А.В, действующей на основании доверенности, возражавшей против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Аксельрод С.М. обратился в суд с иском к Котенко О.А, Котенко О.М, Казначеевской Н.Н. (впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) о признании договора купли-продажи объекта капитального строительства (гаража) с кадастровым номером N, заключенного 8 июля 2022 года между Котенко О.А. и Казначеевской Н.Н, недействительной сделкой; признании права собственности Котенко О.А. и Казначеевской Н.Н. на гараж отсутствующим; исключении из ЕГРН записи от 13 июля 2022 года о переходе права собственности на гараж Казначеевской Н.Н.; признании за истцом права собственности на гараж с установлением выкупной цены, равной рыночной по состоянию на 27 июня 2022 года.

В обоснование исковых требований Аксельрод С.М. указано на то, что он приобрел на торгах жилой дом с кадастровым номером N, право собственности на дом зарегистрировал в ЕГРН 7 февраля 2023 года. Указанный жилой дом был продан с торгов в связи с обращением взыскания на заложенное имущество должников по кредитному договору Котенко О.А, Котенко О.М. по решению суда. Жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером N, назначение участка "для индивидуального жилищного строительства", участок предоставлен ему истцу на основании договора аренды. На этом же земельном участке расположен объект капитального строительства (гараж), завешенный строительством в 2007 году. Право собственности на гараж зарегистрировано в 2018 году за Котенко О.А. Под гаражом находится выгребная яма по водоотведению и коммуникации жилого дома. По мнению истца, не смотря на то, что объект капитального строительства (гараж) с кадастровым номером N не являлся предметом залога (ипотеки) и не приобретался им на торгах, данная хозяйственная постройка является принадлежностью к главной вещи (жилому дому) и должна следовать судьбе жилого дома.

Полагает, что за ним должно быть признано право собственности на гараж, как на принадлежность главной вещи, с выкупной ценой по состоянию на 27 июня 2022 года, то есть на момент приобретения им жилого дома. Однако, право собственности на гараж зарегистрировано за Казначеевской Н.Н. на основании договора купли-продажи от 8 июля 2022 года, заключенного между Котенко О.А. и Казначеевской Н.Н, запись о переходе права внесена в ЕГРН 13 июля 2022 года. Считает, что оспариваемая сделка является недействительной по основаниям ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушает п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации и посягает на права и охраняемые законом интересы истца. Кроме того, считает сделку купли-продажи мнимой, совершенной для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 21 июня 2023 года в удовлетворении исковых требований Аксельрод С.М. отказано в полном объеме.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 4 октября 2023 года решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 21 июня 2023 года в части отказа Аксельроду С.М. в удовлетворении исковых требований к Котенко О.А, Казначеевской Н.Н. об установлении выкупной цены на гараж с кадастровым номером N равной рыночной по состоянию на 27 июня 2022 года отменено в связи с отказом истца от иска, производство по гражданскому делу в указанной части прекращено.

В остальной части решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 21 июня 2023 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Аксельрода С.М. к Котенко О.А, Котенко О.М, Казначеевской Н.Н. о признании договора купли-продажи недвижимости объекта капитального строительства (гаража), исключении записи из ЕГРН, признании права отсутствующим, признании права собственности на гараж удовлетворены частично.

Судом признан договор купли-продажи, заключенный 8 июля 2022 года между Котенко О.А. и Казначеевской Н.Н. по отчуждению объекта капитального строительства - гаража с кадастровым номером N площадью 60, 1 кв.м, назначение "нежилое здание", этаж 1, год постройки 2007, расположенного по адресу: "адрес", недействительной сделкой.

Из ЕГРН исключена запись от 13 июля 2022 года N N о государственной регистрации за Казначеевской Н.Н. права собственности на гараж с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Судом признано право собственности Котенко О.А. на объект капитального строительства - гараж с кадастровым номером N площадью 60, 1 кв.м, назначение "нежилое здание", этаж 1, год постройки 2007, расположенный по адресу: "адрес", отсутствующим.

За Аксельродом С.М. признано право собственности на гараж с кадастровым номером N площадью 60, 1 кв.м, назначение "нежилое здание", этаж 1, год постройки 2007, расположенный по адресу: "адрес".

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационных жалобах заявителями ставится вопрос об отмене состоявшегося по делу апелляционного определения, ввиду нарушений норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Руководствуясь пунктом 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационных жалоб, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения на них, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Как следует из материалов дела и установлено судами, решением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 августа 2016 года удовлетворены исковые требования ПАО "МДМ Банк" к Котенко О.А, Котенко О.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов и обращении взыскания на заложенное имущество.

С Котенко О.А, Котенко О.М. в солидарном порядке в пользу ПАО "МДМ Банк" взыскана с задолженность по кредитному договору от 17 мая 2007 года в размере 1925435, 03 руб, обращено взыскание на жилой дом общей площадью 111, 60 кв.м. с кадастровым номером N, на хозяйственную постройку литер Л, инвентарный номер 24614, общей площадью 60, 8 кв.м, и на право аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 602 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 3 мая 2017 года решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 августа 2016 года в части обращения взыскания на хозяйственную постройку литер Л (гараж), инвентарный номер 24614, общей площадью 60, 8 кв.м, по адресу: "адрес", посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены отменено.

В остальной части указанное выше решение оставлено без изменения (т.2 л.д. 7-9).

Вступившее в законную силу решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 августа 2016 года исполнено, исполнительное производство окончено фактическим исполнением, с должников Котенко О.А. и Котенко О.М. в солидарном порядке взыскана задолженность 1936609, 75 руб. (постановление от 8 июля 2022 года).

На основании торгов, проведенных 27 июня 2022 года Территориальным управлением Росимущества в Ставропольском крае, 30 июня 2022 года между Территориальным управлением Росимущества в Ставропольском крае и Аксельрод С.М. заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого Аксельрод С.М. приобретает в собственность залоговое имущество должников Котенко О.А, Котенко О.М. - жилой дом общей площадью 111, 6 кв.м, и право аренды земельного участка согласно договору аренды земельного участка в границах земель МО г.Михайловска от 3 декабря 2004 года N210, общей площадью 604 кв.м, кадастровый номер N, расположенные по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г.Михайловск, ул. Гоголя, д. 30 (т. 1 л.д. 60-62).

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности на указанный жилой дом зарегистрировано за Аксельрод С.М. 7 февраля 2023 года, а также зарегистрировано право аренды Аксельрода С.М. на земельный участок с кадастровым номером N, срок действия договора аренды с 3 декабря 2004 года по 3 декабря 2014 года.

В пределах указанного земельного участка с кадастровым номером N расположен гараж площадью 60, 1 кв.м. с кадастровым номером N, который согласно сведениям ЕГРН по состоянию на 29 мая 2023 года принадлежит на праве собственности Казначеевской Н.Н.

Основанием регистрации права собственности на указанный гараж за Казначеевской Н.Н. послужил договор купли-продажи недвижимости от 8 июля 2022 года, заключенный между Котенко О.А. (продавец) и Казначеевской Н.Н. (покупатель), по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность нежилое здание (гараж) с кадастровым номером N площадью 60, 1 кв.м. по адресу: "адрес" (т.1 л.д. 145-146).

В пункте 2 договора купли-продажи недвижимости от 8 июля 2022 года указано, что право собственности продавца Котенко О.А. на спорный гараж зарегистрировано 14 мая 2018 года.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи цена, за которую продано недвижимое здание, определена сторонами в размере 730000 руб, при этом стороны подтвердили, что расчет между ними произведен полностью.

8 июля 2022 года между Котенко О.А. (продавцом) и Казначеевской Н.Н. (покупателем) составлен акт приема-передачи недвижимого имущества (т.1 л.д. 148).

Казначеевской Н.Н. представлен чек от 11 июля 2022 года в подтверждение перечисления 730000 руб. Котенко О.А. (т.1 л.д. 150).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что воля сторон договора купли-продажи недвижимости от 8 июля 2022 года была направлена на достижение правовых последствий, характерных для договоров данного вида; доказательств, подтверждающих, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности, в материалы дела не представлено. Кроме того, суд первой инстанции также сослался на вышеприведенные судебные акты - решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 августа 2016 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 3 мая 2017 года, и результаты торгов, свидетельствующие об исключении следования судьбы гаража судьбе жилого дома.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не согласился с его выводами, указав на то, что гараж, расположенный в границах земельного участка, на котором располагается объект индивидуального жилищного строительства, приобретенный истцом, является по своему назначению вспомогательным строением, следующим судьбе главной вещи - жилого дома и земельного участка. Одновременно суд апелляционной инстанции указал, что оспариваемая сделка по купле-продажи спорного гаража совершенна путем недобросовестного поведения сторон при ее заключении в целях причинения вреда имущественным правам истца, в результате чего из собственности истца выбыло имущество, которое им было приобретено на законных основаниях, в связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о наличии правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (статья 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен, что права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимого имущества - гараж, обшей площадью 60, 1 кв.м. поставлен на кадастровый учет 11 мая 2018 года с присвоением кадастрового номера N, право собственности на который зарегистрировано за Котенко О.А. 14 мая 2018 года, а затем за Казначеевской Н.Н. - 13 июля 2022 года.

Как следует из выписки из ЕГРН от 29 мая 2023 года, кадастровая стоимость спорного гаража составляет 1 018 528, 71 руб. (т.1 л.д. 110-113).

Таким образом, Единый государственный реестр недвижимости содержит все необходимые сведения о гараже, как о самостоятельном объекте недвижимости, в залоге у банка не находился, обременения в отношении гаража отсутствовали, следовательно, мог являться предметом сделки по договору купли-продажи.

Кроме того, апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 3 мая 2017 года решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от 31 августа 2016 года отменено в части обращения взыскания на хозяйственную постройку литер Л (гараж), инвентарный номер 24614, общей площадью 60, 8 кв.м, по адресу: "адрес", посредством продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены отменено.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия в материалах дела сведений о том, что хозяйственная постройка литер Л (гараж) находилась в залоге у банка, при этом самим банком требования об обращении взыскания на хозяйственную постройку литер Л не заявлялись.

Более того, из договора купли-продажи от 30 июня 2022 года следует, что Аксельрод С.М. приобрел в собственность залоговое имущество должников Котенко О.А, Котенко О.М, а именно: жилой дом общей площадью 111, 6 кв.м, и право аренды земельного участка, расположенные по адресу: "адрес".

Заслуживает внимание и довод кассационной жалобы Котенко О.А. о том, что истец подтверждал приобретение им залогового имущества в виде жилого дома и право аренды земельного участка, чем и было обусловлено заявление им требований о признании права собственности на гараж с установлением выкупной цены. Однако, впоследствии от требований в части указания выкупной цены истец отказался и право собственности на гараж с кадастровой стоимостью 1 018 528, 71 руб. перешло к нему безвозмездно, чем нарушаются права Котенко О.А, как лица, к которому будут направлены требования о возврате уплаченной по договору купли-продажи гаража от 8 июля 2022 года денежных средств в размере 730000 руб.

Однако вышеуказанные обстоятельства судом апелляционной инстанции оставлены без внимания и правовой оценки.

С учетом изложенного правильное рассмотрение дела невозможно без определения и установления всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Таким образом, при рассмотрении дела в нарушение норм материального и процессуального права суд апелляционной инстанции действительные правоотношения сторон с целью определения надлежащего способа защиты прав интересов как истца, так и других участвующих в деле лиц применительно к настоящему иску, судом не установлены.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав заявителей, обратившихся с кассационными жалобами, в связи с чем обжалуемое судебное постановление подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить и дать надлежащую правовую оценку доводам ответчиков, разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

В связи с окончанием кассационного производства и направлением дела на новое апелляционное рассмотрение оснований для приостановления исполнения обжалуемого судебного постановления не имеется, оно подлежит отмене в силу части 3 статьи 379.3 ГПК РФ.

Вместе с тем, подлежит отклонению ходатайство представителя Аксельрод С.М. - Аксельрод А.В. об отмене обеспечительных мер, принятых определением Шпаковского районного суда Ставропольского края от 17 мая 2023 года, поскольку обжалуемое судебное постановление отменено с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение, соответственно, спор по существу не разрешен, следовательно, необходимость в сохранении обеспечительных мер в целях, в которых они приняты, в настоящее время не отпала.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 4 октября 2023 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Ставропольский краевой суд.

Меры по приостановлению исполнения апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 4 октября 2023 года, принятые определением судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 9 ноября 2023 года - отменить.

Председательствующий Минеева В.В.

Судьи Гареева Д.Р.

Росина Е.А.