Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08 февраля 2024 г. по делу N 8Г-38292/2023[88-2147/2024-(88-36453/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Анатийчук О.М.

судей Куденко И.Е, Никулинской Н.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N по иску ИП ФИО1 к ФИО2, Региональному союзу "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов" о признании сделки по отчуждению объекта недвижимости недействительной, признании договора аренды помещения действующим, обязании не чинить препятствия в пользовании арендованным имуществом, взыскании упущенной выгоды, материального ущерба, причиненного порчей имущества, обязании привести помещение в прежнее состояние и по встречному иску ФИО2 к ИП ФИО1 о признании незаключенным договора аренды нежилого помещения, возложении обязанности не чинить препятствия в использовании помещения

по кассационной жалобе ФИО2 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО12, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ИП ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что на основании договора аренды нежилых помещений (зданий, сооружений) N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Региональным союзом "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов", она является арендатором нежилого помещения расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 283, 5 кв.м (спортивно-оздоровительный комплекс).

С ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание с кадастровым номером 33:22:032205:509, площадью 6 423, 9 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", принадлежит на праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что сделка по отчуждению объекта недвижимости с кадастровым номером 33:22:032205:509 является недействительной, поскольку указанные в договоре купли-продажи технические характеристики здания (площадь, этажность, литеры здания) не совпадают с техническими характеристиками здания, указанными в свидетельстве о государственной регистрации права и технической документации на здание. Кроме того, на момент заключения указанной сделки имелись обременения в виде запрета регистрационных действий, вынесенного постановлениями ОСП "адрес" (исполнительные производства в отношении Регионального союза "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов" по задолженности по заработной плате и по налогам и сборам). Также указала на безденежность договора купли-продажи. Считает, что здание, в котором расположено арендуемое помещение, предметом договора купли-продажи не являлось, в связи с чем договор аренды, заключенный между ней и Региональным союзом "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов", является до настоящего времени действующим. У ФИО2 не было права как на пролонгирование договора аренды, так и на его расторжение. Денежные средства, уплаченные ФИО2 в качестве арендной платы, являются неосновательным обогащением и подлежат возврату с уплатой процентов за пользование чужими денежными средствами. В результате действий ФИО2, перекрывшего подачу воды, она была лишена возможности работать в арендованном помещении и получать доход, размер упущенной выгоды за период простоя с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день окончания действия договора аренды) составил 3 025 748, 67 руб. Кроме того, в результате действий ФИО2 большая часть имущества, находящегося в арендованном помещении, была похищена или приведена в негодность.

Размер ущерба, включая повреждения сауны, сантехнического оборудования, предметов мебели, техники, посуды, продуктов питания из бара составил 3 972 440, 60 руб.

ФИО2 обратился со встречным иском к ИП ФИО1 указал, что на момент заключения договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ продавец (Региональный союз "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов") заверил его, что в срок не позднее 20 календарных дней с даты оплаты задатка, недвижимость будет освобождена от любых обременений, включая права аренды. При этом в ЕГРН отсутствовали сведения о наличии каких-либо обременений в отношении приобретаемого им здания. После приобретения здания он приступил к его капитальному ремонту. В августе 2021 года ему стало известно о том, что имеется действующий договор аренды с одним из арендаторов ФИО1, заключенный с предыдущим собственником, Считает, что данный договор аренды не имеет для него правового значения, поскольку предмет договора не согласован (в договоре аренды указан только адрес и площадь помещения, место нахождения арендуемого ФИО1 помещения площадью 283, 5 кв.м не определено).

Решением Фрунзенского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ в иске ИП ФИО1 отказано, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ; к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Учреждение общественного объединения " "адрес" центр профсоюзов", ООО "Аква", в качестве третьего лица ООО "Арена".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым иск ИП ФИО1 удовлетворен частично.

С ФИО2 в пользу ИП ФИО1 взысканы убытки в виде упущенной выгоды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 025 748, 67 руб, убытки в виде материального ущерба, причиненного порчей имущества, в размере 786 678, 60 руб.

В остальной части исковых требований ИП ФИО10 отказано.

ФИО2 в удовлетворении встречного иска отказано.

ФИО2 обратился в суд с кассационной жалобой на апелляционное определение, указывая на неверность вывода суда о том, что договор аренды ИП ФИО10 помещения является действующим, так как в рассматриваемом случае срок действия договора аренды определен сторонами календарной датой, период его действия сторонами не согласован, следовательно, при наступлении окончательной даты действия, договор был продлен на неопределенный срок, вследствие чего арендодатель был вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца. Соответственно, при взыскании убытков в виде стоимости утраченных предметов и упущенной выгоды судом апелляционной инстанции неверно определен срок действия договора аренды, не принято во внимание, что для определения недополученного дохода экспертами принята валовая выручка истца, полученная в период с сентября 2020 по март 2021 год. При этом не учтен фактор сезонности работы сауны, а также не применен понижающий коэффициент на незагруженность, что к расходам также должны быть отнесены коммунальные услуги, заработная плата, реклама, маркетинговые услуги, иные сопутствующие расходы, которые должны быть понесены истцом для получения упущенной выгоды; доказательств, позволяющих определить имущество, как принадлежащее истцу, не представлено. При отказе в удовлетворении встречного иска судом не принято во внимание, что ФИО2 в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРН о договоре аренды отсутствовали, продавец заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), судом не исследованы вопросы сохранения в силе договора аренды непрошедшего государственную регистрацию при смене собственника нежилого здания.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с требованиями статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ФИО2 по доверенности ФИО11, поддержавшего доводы кассационной жалобы, обсудив указанные доводы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных актов.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таких нарушений при разрешении дела судом апелляционной инстанции не допущено.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Региональным союзом "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов" (арендодатель), Учреждением общественного объединения " "адрес" центр профсоюзов" (балансодержатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды N нежилых помещений (зданий, сооружений) площадью 379, 5 кв.м (спортивно-оздоровительный комплекс) в принадлежащем арендодателю здании, площадью 6423, 9 кв.м, расположенном по адресу: "адрес", по условиям которого договор считается продленным на очередной период, если ни одна из сторон не выразила письменного сообщения об изменении его условий или о расторжении за 30 календарных дней до окончания его срока действия (пункт 5.5 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между Региональным союзом "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов" (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи здания площадью 6 423, 9 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по условиям которого продавец гарантирует покупателю, что в срок не позднее 20 календарных дней с даты оплаты покупателем задатка недвижимость будет свободна от любых обременений. Право собственности ФИО2 на указанный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Региональный союз "Владимирское областное объединение организаций профессиональных союзов" сообщил ИП ФИО1 о перемене собственника здания и об обязанности нового собственника заключить договор аренды на тех же условиях и на тот же срок, что и прежний собственник.

ФИО2 направил ИП ФИО1 по электронной почте а- manageг@inbox.ru пpeдлoжeниe о расторжении договора аренды нежилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ без предупреждений ФИО2 перекрыл воду в арендуемом помещении, в связи с чем деятельность спортивно- оздоровительного комплекса была приостановлена.

ДД.ММ.ГГГГ без уведомления ИП ФИО1 арендованное помещение по поручению ФИО2 было вскрыто, часть находящегося в нем имущества была вынесена на улицу, входная дверь в арендуемое помещение (с улицы) заварена, что подтверждается видеозаписью.

Согласно представленному ИП ФИО10 заключению ООО "Вадбизнес-Консалтинг" её упущенная выгода за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 3 025 748, 67 руб.

В подтверждение стоимости утраченного имущества ИП ФИО1 представлено заключение специалиста ООО "Национальная коллегия экспертов оценщиков", согласно которому стоимость указанного имущества составляет сумму 664 655 руб, продукты в баре - на сумму 105 006, 60 руб.

Согласно заключению комплексной судебной экспертизы АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса" стоимость пожарного оборудования, указанного в акте приема в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 17017 руб, упущенная выгода, причиненная ИП ФИО1 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с невозможностью осуществления предпринимательской деятельности по адресу: "адрес", составляет 1 699 254 руб.

Разрешая спор по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 10, 15, 166, 309, 310, 393, 432, 554, 606, 607, 611, 617, 623, 651, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 12, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N от ДД.ММ.ГГГГ "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", оценив в совокупности письменные доказательства, показания свидетелей, пришел к выводу о том, что при переходе к ФИО2 права собственности на нежилое здание договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ сохранил силу по правилам статьи 617 ГК РФ, однако ИП ФИО1 лишена возможности пользоваться спорным помещением, в связи с чем требования ФИО2 о признании договора аренда незаключенным и устранении препятствий в пользовании помещением удовлетворению не подлежат. В спорный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ являлся действующим, о чем ФИО2 достоверно знал, поэтому, являясь арендодателем, обязан был обеспечить арендатору ИП ФИО1 возможность пользования арендованным помещением в соответствии с его назначением, однако ИП ФИО1 была лишена возможности пользоваться арендованным имуществом в результате противоправного поведения ФИО2, утратив возможность получить доход от использования арендованного имущества, который она получила бы при обычных условиях гражданского оборота, поэтому с ФИО2 в пользу ИГ ФИО1 в возмещение убытков в виде материального ущерба причиненного порчей имущества, подлежит взысканию 786 678, 60 руб, в том числе 664 655 руб. - стоимость утраченных и поврежденных предметов мебели, техники посуды и т.д, находящихся в арендуемом помещении; 105 006, 60 руб. - стоимость продуктов питания из бара;

17 017 руб. - стоимость пожарного оборудования.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на правильном определении юридических обстоятельств и верном применении норм материального и процессуального права.

Вопреки доводам кассационной жалобы, все юридически значимые обстоятельства были установлены судом, нормы материального права применены правильно, а при исследовании и оценке доказательств, собранных по делу, нарушений норм процессуального права не допущено.

Выражая несогласие с обжалуемым судебным постановлением, заявитель приводит доводы, которые были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, необоснованность их подробно отражена в судебном акте с изложением соответствующих мотивов, по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и оспариванию указанных выше обстоятельств, основанных на оценке доказательств по делу.

Несогласие заявителя с выводами, изложенными в экспертном заключении, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и о нарушении или неправильном применении норм процессуального права.

Между тем, изменение данной оценки не входит в компетенцию суда кассационной инстанции согласно положениям главы 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: