Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2024 г. по делу N 66а-181/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Семейкиной С.А. и Шмидт Т.Е.

при ведении протокола помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 23ОS0000-01-2023-000280-82 (3а-488/2023) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Память" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, пояснения эксперта ФИО9 судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Память" (далее - ООО "Память") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором, заявляя о нарушении своих прав как налогоплательщика значительным превышением кадастровой стоимости над рыночной оценкой принадлежащего ему на праве собственности объекта капитального строительства с кадастровым номером N, нежилого здания, площадью 795, 7 кв. м, расположенного по адресу: "адрес" просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной 10 992 596 руб, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. оценщиком ФИО10

Решением Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. административные исковые требования удовлетворены; кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в размере рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ФИО11 (общество с ограниченной ответственность "Край-Эксперт") по результатам проведения судебной оценочной экспертизы, в сумме 13 182 600 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определено 27 марта 2023 г.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование ссылается на отсутствие допустимых доказательств недостоверности результатов определения кадастровой стоимости, допущенные экспертом при определении рыночной стоимости объекта недвижимости нарушениям требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 2 ФСО V, пунктов 10, 11, 22 ФСО N 7, выразившимся в необоснованном отказе от затратного подхода, неверном применении в рамках сравнительного подхода корректировок на выявленные отличия аналогов от объекта оценки по состоянию отделки, стоимости доли, приходящейся на земельный участок.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия по результатам опроса эксперта ФИО12 приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. в сумме 15 967 865, 66 руб. утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 сентября 2021 г. N 2259.

Согласно ответу филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 31 января 2024 г. N 22-01736-КЗ/24, данная кадастровая стоимость применялись для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2022 г. до 1 января 2024 г.

ООО "Память" является плательщиком имущественного налога в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с включением здания в перечень объектов административно-делового и торгового назначения, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденный приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27 декабря 2021 г. N 3321 (в редакции от 23 декабря 2022 г.).

С учетом изложенного суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" пришел к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца, могут быть оспорены в установленном главой 25 КАС РФ порядке.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В таких обстоятельствах сам внесение 23 октября 2023 г. результатов проведения в 2023 г. очередной государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости в рассматриваемом случае не свидетельствует об утрате административным истцом права на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов архивной кадастровой стоимости при условии сохранения за ним права на ее применение для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является, в том числе отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости, административным истцом в подтверждение рыночной стоимости объекта недвижимости был представлен отчет, подготовленный 20 марта 2023 г. оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Бюро оценки Касьянова" ФИО13 на сумму 10 992 596 руб.

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о величине рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением эксперта ФИО14 с учетом дополнений N БП-2119, подготовленных 21 сентября 2023 г, на основании определения суда о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, оценка которому дана в обжалуемом решении со ссылкой на его соответствие Федеральному закону от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами, поскольку они основаны на соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к спорному правоотношению.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Из положений пункта 22 ФСО N 7 (Оценка недвижимости), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При этом в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования (пункт 12).

Дав оценку заключению эксперта в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к верному выводу, что данное доказательств отвечает требованиям статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, а также статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, а также письменных и устных пояснений эксперта ФИО15 представленных в суд апелляционной инстанции, по результатам изучения имеющейся в материалах дела информации о характеристиках объекта оценки, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в технической документации, Публичной кадастровой карте и общедоступных данных картографических интернет-сервисов, при определении рыночной стоимости объекта капитального строительства, проанализировав местоположение, объемно-планировочные решения, текущее использование, условия рынка, эксперт отнес его к сегменту рынка коммерческой недвижимости, торгово-офисным и сходным типам объектов.

Выводы об использовании сравнительного подхода при проведении оценки, критерии выбора и основания отказа от использования доходного и затратного подходов приведены в заключении и основаны на результатах анализа рынка коммерческой недвижимости, с учетом его объема и активности на дату оценки, предназначения объекта оценки, что не противоречит положениям Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, пункт 2 которого допускает использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Из положений подпункта "в" пункта 23 ФСО N 7 следует, что стоимость объектов недвижимости с использованием методов доходного подхода определяется на основе анализа рыночных данных о соотношении доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, которых в ходе проведенного экспертом ФИО16 анализа рынка аренды выявлено не было.

Данные обстоятельства, с учетом отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о заключенных на дату оценки договорах аренды здания, позволяли эксперту отказаться от применения доходного подхода, что приведенным выше положениям федеральных стандартов оценки не противоречит и не ставит под сомнение достоверность результатов оценки.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 24 ФСО N 7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования.

С учетом изложенного отказ эксперта от применения затратного подхода имеет соответствующее обоснование, также не противоречит приведенным выше нормам федеральных стандартов оценки и целям оценки.

Напротив, использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 25 ФСО N 7).

Доказательств в подтверждение того, что результаты оценки объекта недвижимости сравнительным подходом являются недостоверными административным ответчиком не представлено.

Расчет примененных экспертом в рамках расчета рыночной стоимости здания сравнительным подходом корректировок соответствуют избранной экспертом методике. Их размер мотивирован с указанием факторов, влияющих на выбор их конкретного значения внутри расширенного интервала на основании рекомендаций, содержащихся в соответствующем объекту оценки сегменту рынка справочнике оценщика недвижимости.

Вопреки доводам жалобы, руководствуясь пунктом 25 ФСО N 7, применяя Сборник рыночных корректировок и данных подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости под редакцией Попова А.А. (код сборника: СРКД 15/1-2021Н), эксперт исходил из его актуальности на дату оценки (1 января 2021 г.) и того обстоятельства, что содержащиеся в нем коэффициенты рассчитаны на основе рыночных данных для Краснодарского края.

Корректировка на состояние отделки выполнена согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020, "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Лейфера Л.А, г. Нижний Новгород, 2020 г, таблица 14, основана на общедоступной картографической информации, результатах визуального осмотра объекта оценщиком, техническом паспорте на здание по состоянию на 26 мая 2006 г, содержащим информацию о вводе объекта в эксплуатацию (основное строение в 1970 г.).

Оснований сомневаться в правильности выводов эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, дипломы о профессиональной переподготовке и о повышении квалификации, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает, а составленное экспертом заключение не может расцениваться как недопустимое доказательство (статья 61 КАС РФ).

Ссылки административного ответчика на допущенные экспертом нарушения голословны, основаны на неверном применении норм права и о недостоверности результатов оценки не свидетельствуют.

Фактических данных, указывающих на необходимость определения рыночной стоимости в ином размере, лицами, участвующими в деле, в частности административным ответчиком с учетом возложенного на него законом бремени доказывания (часть 5 статьи 247 КАС РФ), суду апелляционной инстанции представлено не было и судебной коллегией не установлено.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы, в том числе по доводам, изложенным в жалобе, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке приведенным выше требованиям закона не отвечает, поскольку в соответствии с заключением эксперта ФИО17 составлен с нарушениями требований пункта 22 ФСО N 7, повлекшими искажение итоговой рыночной стоимости, в связи с чем, правомерно не был положен в основу решения по основаниям, которые не оспариваются лицами, участвующим в деле.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд установилрыночную стоимость объекта недвижимости на основании имеющихся в деле доказательств.

Доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на выпадающие доходы краевого бюджета (налог на имущество организаций) о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для его отмены или изменения судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 15 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость, измененная обжалуемым решением суда, будет учитываться при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В этой связи, резолютивную часть решения Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. следует дополнить указанием на период действия определенной судом архивной кадастровой стоимости в соответствии с абзацем втором пункта 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Дополнить решение Краснодарского краевого суда от 1 ноября 2023 г. указанием на период действия определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером N с 1 января 2022 г. до 1 января 2024 г.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 4 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи