Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 февраля 2024 г. по делу N 66а-217/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лунёвой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-726/2023 (УИД 23OS0000-01-2023-000599-95) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гавань" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционным жалобам департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Гавань" (далее - ООО "Гавань") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 21870+/-52 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "НЭО ЭКСПЕРТ" (далее - ООО "НЭО ЭКСПЕРТ") в отчете об оценке от 27 июня 2023 г. N 53, что нарушает права административного истца, являющегося плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 150946740 рублей.

Не согласившись с решением суда, представители департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации муниципального образования город-курорт Геленджик подали на него апелляционные жалобы, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В подтверждение привели доводы, указывающие на то, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с нормами действующего законодательства, регулирующего порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Необоснованное снижение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению наполняемости бюджета. Обращают внимание на пункт 2 вступившего в силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Полагают, что положенное в основу решения суда заключение эксперта не отвечает требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, поскольку подобранные экспертом объекты-аналоги отличаются по площади от объекта экспертизы, скорректированная стоимость объектов-аналогов существенным образом отличается друг от друга, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов административного дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Гавань" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 21870+/-52 кв.м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для размещения футбольного поля, расположенного по адресу "адрес"далее - земельный участок).

Плата за пользование земельным участком рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размере 211899523, 5 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 декабря 2022 г.

Принимая во внимание, что ООО "Гавань" является арендатором земельного участка, результаты определения оспариваемой кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 27 июня 2023 г. N 53, выполненный оценщиком ООО "НЭО ЭКСПЕРТ" ФИО7 (далее - отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 114950000 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельного участка, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную оценочную экспертизу с целью проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручил эксперту автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" (далее - АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз").

Из заключения эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО8 от 5 сентября 2023 г. N АК-047/23 (далее также - заключение эксперта) следует, что при составлении отчета об оценке оценщиком были допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 150946740 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, в соответствии с которым представителем административного истца уточнены заявленные требования.

С учетом выводов судебной оценочной экспертизы отчет об оценке судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции правомерно констатировал, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных суждений, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости земельного участка заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Относительно доводов апелляционных жалоб о несогласии с решением суда, суд апелляционной инстанции не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Определение экспертом рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта экспертизы от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Отказ от применения иных подходов к оценке рыночной стоимости земельного участка, экспертом обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Содержащаяся в апелляционных жалобах ссылка на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р "О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями" не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку указанный перечень не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицам, обладающим специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Довод апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что экспертом использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом экспертизы по площади, не влияет на результаты экспертного исследования.

Различие объекта экспертизы и использованных в расчетах объектов-аналогов учтено экспертом путем применения соответствующих корректировок, расчет которых произведен на основании формулы, приведенной в исследовании Ассоциации развития рынка недвижимости "СтатРиелт" по состоянию на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, и отражен на страницах 55-56 заключения эксперта. Примененные экспертом корректировки на площадь (размер, масштаб) не противоречат методологии оценки и не искажают итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы.

Утверждение департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что итоговая скорректированная стоимость объектов-аналогов существенным образом отличается друг от друга, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов, является необоснованным.

Исходя из положений пункта 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. В соответствии с требованиями пункта 11 названного ФСО N 7 на странице 40 заключения эксперта представлена выборка предложений о продаже земельных участков, диапазон цен предложений составляет от 2302-12462 рублей за 1 кв. м. В качестве объектов-аналогов экспертом выбраны наиболее схожие с объектом оценки предложения о продаже земельных участков, соответствующее обоснование принятия или отклонения предложения для использования в качестве аналога представлено в таблице N 5 на этой же странице экспертного заключения "Выборка предложений". Поскольку эксперт обосновал выбор объектов-аналогов, в том числе с учетом основных ценообразующих факторов в сегменте рынка недвижимости, а в законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к итоговой скорректированной стоимости объектов-аналогов, суд апелляционной инстанции не может согласиться с доводами апелляционной жалобы в указанной части.

Доводы апелляционных жалоб о том, что изменение размера кадастровой стоимости земельного участка приведет к снижению наполняемости бюджета, не имеет правового значения для разрешения административного спора об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В целом апелляционные жалобы не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 24 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 февраля 2024 г.

Председательствующий

Судьи