Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 06 марта 2024 г. по делу N 66а-328/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фомина М.В, судей Гылкэ Д.И. и Солдатовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бахтиновой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело (УИД) 01OS0000-01-2023-000018-60 (3а-34/2023) по административному исковому заявлению Уджуху Аскера Шамсудиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе представителя административного истца Брезгиной Юлии Сергеевны на решение Верховного Суда Республики Адыгея от 17 ноября 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В, объяснения представителя административного истца Брезгиной Ю.С, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителей административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО14 государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" ФИО15 пояснения экспертов ФИО16 и ФИО17 принявших участие в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Уджуху А.Ш. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 6 288 000 руб.

В обоснование требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка, предоставленного в целях строительства производственной базы, кадастровая стоимость которого, используемая для расчета арендной платы, существенно превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную в отчете N 64-23 от 14 февраля 2023 г. оценщиком ФИО18

Решением Верховного Суда Республики Адыгея от 17 ноября 2023 г. административное исковое заявление удовлетворено; по результатам повторной судебной оценочной экспертизы кадастровая стоимость земельного участка определена судом в размере рыночной стоимости в сумме 13 941 250 руб.

Не согласившись с решением суда, представитель административного истца ФИО19 в апелляционной жалобе просит судебный акт отменить, принять по делу новое решение и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной в соответствии с заключением эксперта ФИО20 в сумме 10 050 000 руб.

В обоснование доводов жалобы ссылается на недостоверность положенных в основу решения суда результатов повторной экспертизы, проведенной экспертом ФИО21 Указывает на то, что суд первой инстанции в отсутствие ходатайств лиц, участвующих в деле, и предусмотренных законом оснований назначил по делу повторную экспертизу, не дал должной правовой оценки доводам административного истца о допущенных при ее производстве многочисленных нарушениях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые нашли свое подтверждение в рецензии, подготовленной 16 ноября 2023 г. оценщиком ФИО22

Относительно доводов апелляционной жалобы государственным бюджетным учреждением Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" представлены письменные возражения, в которых административный ответчик указывает на то, что использование экспертом ФИО23 недостоверных сведений о площади, разрешенном использовании, местоположении объектов-аналогов, отказ от применения необходимых корректировок повлекло существенное искажение рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения, заслушав объяснения представителя административного истца ФИО24 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителей административных ответчиков Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям ФИО25 государственного бюджетного учреждения Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" ФИО26 а также пояснения экспертов ФИО27 и ФИО28 рассмотрев дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Согласно пункту 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из материалов административного дела, предметом спора является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 25 000 кв. м, для строительства производственной базы, по адресу: "адрес"

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена приказом Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям от 19 сентября 2022 г. N 323 в размере 17 365 500 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке с 1 января 2023 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе, в отношении административного истца, являющегося плательщиком арендной платы, определяемой на основании кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с договором аренды, заключенным с администрацией г. Адыгейска 23 июня 2014 г.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1), в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

При этом, суд на основании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и заключение эксперта, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 КАС РФ, пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административным истцом в подтверждение его рыночной стоимости в сумме 6 288 000 руб. был представлен отчет N 64-23, подготовленный 14 февраля 2023 г. оценщиком ФИО29

Выражая несогласие с результатами оценки, в отзыве на административное исковое заявление государственным бюджетным учреждением Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" было указано на несоответствие отчета требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, положениям ФСО N 7, выразившееся, в частности, в нерепрезентативности выборки аналогов, включающей объекты, расположенные в иных с объектов оценки населенных пунктах, с иным видом разрешенного использования, застроенные земельные участки; неверном применении к объектам-аналогам корректировки на уторгование для неактивного рынка, что не соответствует рыночным данным по г. Адыгейску; непроверяемости допущений о равном уровне обеспеченности аналогов и объекта оценки инженерной и транспортной инфраструктурой.

С учетом данных обстоятельств, позиции арендодателя, выраженной в отзыве администрации г. Адыгейска, а также мнения представителя административного истца (протокол судебного заседания от 20 марта 2023 г.), руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, ввиду несоответствия отчета об оценке объекта недвижимости законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), в целях установления достоверной рыночной стоимости земельного участка суд первой инстанции определением от 20 марта 2023 г. назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ИП ФИО30

Оценив представленный административным истцом отчет по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции, в том числе, с учетом выводов о его соответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности, содержащихся в заключениях экспертов ФИО31 пришел к обоснованному выводу о том, что результаты рыночной оценки земельного участка, содержащиеся в отчете, не могут быть признаны достоверными.

Данные выводы суда не оспаривается лицами, участвующими в деле и являются правильными.

Так, произведенный оценщиком анализ рынка и выборка аналогов основаны на данных, значительно удаленных от даты оценки (на 2 года), что в условиях рынка индустриальной недвижимости по месту расположения объекта оценки свидетельствует о нарушении требований подпунктов "б", "в" пункта 11 ФСО N 7; расчет корректировки на условия рынка (изменение цен на дату оценки) произведен с применением индексов цен в строительстве, что является методологически неверным и не соответствует целям оценки условно свободного земельного участка; ценообразующая информация о виде передаваемых прав аналогов 1 и 3 является недостоверной, выявленные в связи с этим отличия аналогов с объектов оценки требуют применения повышающей корректировки в размере 16 %, отказ от корректировки на местоположение (применительно к целевому использованию объекта оценки и соответствующему ему сегменту рынка индустриальной недвижимости - удаленности от крупной автодороги) противоречит подпункту "е" пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с абзацами 6, 7 раздела II, пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, к наиболее важным факторам стоимости земельных участков отнесены местоположение, целевое назначение (разрешенное использование), физические характеристики, транспортная доступность и инфраструктура. К характеристикам сделок, в том числе, относится изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В таких обстоятельствах, с учетом степени существенности расхождения результатов оценки с рыночной стоимостью земельного участка, определенной экспертным путем в ходе судебного разбирательства на основании заключения эксперта ФИО32 (55 %), согласно Правилам, утвержденным решением Совета Союза саморегулируемых организаций оценщиков (Национального объединения СРО оценщиков) от 14 июля 2022 г. (souzsoo.ru/f/ish_10043_rekomendacii_po_zavedomoi_nesushchestvenosti.pdf), заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости в соответствии с указанным отчетом удовлетворению не подлежат.

Согласно заключению эксперта ФИО33 N 72-850-КС от 29 мая 2023 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 10 050 000 руб.

Государственное бюджетное учреждение Республики Адыгея "Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки" с выводами эксперта не согласилось и представило в суд письменные возражения, существо которых сводилось к тому, что нарушения требований федеральных стандартов оценки, послужившие основанием для назначения экспертизы, в ходе ее проведения устранены не были, что выразилось в некорректном выборе экспертом в рамках сравнительного подхода объектов-аналогов, отличающихся от объекта оценки по виду разрешенного использования, а также в необоснованном применении понижающей корректировки по критерию наличия коммуникаций в пределах объекта-аналога N 2 при отсутствии в объявлении о реализации данного объекта соответствующих сведений.

Данные обстоятельства в соответствии со статьей 83 КАС РФ, статьей 20 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" послужили основанием для назначения по делу определением суда от 3 июля 2023 г. повторной экспертизы эксперту ООО "Центр проектного управления".

Назначая по делу повторную судебную оценочную экспертизу, суд руководствовался частями 1, 2, 3, 6 статьи 77, частями 2 и 3 статьи 83, частью 1 статьи 245, пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пунктами 19, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, и исходил из того, что по административным делам данной категории одним из юридически значимых обстоятельств является величина рыночной стоимости объектов недвижимости, для определения которой необходимы специальные познания в области оценочной деятельности; в случае возникновения у суда сомнений в достоверности предлагаемой к установлению в качестве кадастровой стоимости рыночной стоимости обязательным является проведение судебной экспертизы, целью которой является установление действительной рыночной стоимости объектов оценки, при этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта судом назначается повторная судебная экспертиза.

Доводы апелляционной жалобы об обратном были предметом судебной оценки кассационного суда при разрешении жалобы административного истца на определение суда о назначении повторной экспертизы (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 января 2024 г. N 8а-39312/2023).

Принимая заключение эксперта ФИО34 от 18 октября 2023 г. N 16-2023/10-ЭЗ в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, суд первой инстанции, дав ему оценку в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Судебная коллегия не находит оснований несогласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, и не противоречит установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО N 7).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по указанным выше ценообразующим факторам (элементам сравнения), а выявленные различия корректируются.

Исследовав в заседании судебной коллегии заключения экспертов ФИО35 письменные и устные пояснений экспертов, а также рецензию на заключение повторной экспертизы, подготовленную 16 ноября 2023 г. по заказу административного истца оценщиком ФИО36 судебной коллегией установлено, что оба эксперта в соответствии с требованиями пунктами 11, 20 ФСО N 7 с учетом целевого использования оцениваемого земельного участка в соответствии с договором аренды и классификации сегментов рынка на основании видов разрешенного использования земельных участков, предусмотренной Справочником оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера, отнесли его к индустриальной недвижимости.

При этом, в нарушение приведенных выше требований ФСО N 7 и Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р, а также избранной методологии экспертом ФИО37 не учтены предусмотренные Справочником оценщика недвижимости под редакцией Л.А. Лейфера для индустриальных объектов рыночные корректировки на местоположение (в пределах региона (таблица 14)), наличие коммуникаций (таблица 49), а также иных улучшений, влияющих на ценообразование (ветхих строений, элементов благоустройства).

В свою очередь, в ходе проведения повторной экспертизы соблюдены требования, установленные Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (статьи 7, 8).

Заключение эксперта ФИО38 содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости в размере 13 941 250 руб.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд апелляционной инстанции не находит.

Допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт ФИО39 подтвердила изложенные в заключении выводы.

Давая оценку приведенным в апелляционной жалобе доводам административного истца о допущенных экспертом ФИО40 нарушениях подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 при подборе аналогов, судебная коллегия находит их необоснованными.

Из заключения эксперта и ее пояснений следует, что, вопреки доводам апелляционной жалобы, объекты-аналоги относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка земель под индустриальную застройку, соответствуют требованиям подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7.

В соответствии с пунктом 25 ФСО N 7, согласно которому выбор метода оценки и методологии расчетов исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, заключение содержит обоснование применения корректировок.

В соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости оцениваемого земельного участка был скорректирован экспертом по выявленным различиям с объектами-аналогами, в том числе, на условия (срочность) продажи с учетом типичного для условий рынка срока экспозиции, местоположение, площадь (фактор масштаба), наличие улучшений (коммуникаций, ветхих зданий, строений или сооружений, подлежащих сносу), дополнительных улучшений, имеющих ценообразующее значение (благоустройство и дорожная инфраструктура).

Расчет корректировок соответствует избранной экспертом методике, выполнен с применением актуального на дату оценки Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

Применение среднего значения коэффициента торможения предусмотрено рекомендациями авторского коллектива Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. и не противоречит математической модели расчета корректировки на площадь (рис. 17).

Заключение содержит описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, информация о которых является проверяемой, правила их отбора для проведения расчетов, схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов, результаты оценки (557, 65 руб/кв.м) соответствуют интервалу значений цен земельных участков аналогичного назначения в районе расположения объекта экспертизы (от 160 до 1380 руб./кв.м), что свидетельствует о соблюдении требований пункта 22 ФСО N 7.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельных участков является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы заявителем жалобы не приводится и судебной коллегией не установлено.

Представленная административным истцом рецензия не содержит сведений, которые опровергали бы выводы эксперта, предусмотренных статьей 61 КАС РФ оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством судебная коллегия не усматривает.

Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости.

При этом, признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, но по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

С учетом изложенного, при оценке степени расхождения имеющихся в деле оценок рыночной стоимости земельного участка судебная коллегия, руководствуясь требованиями пункта 2 ФСО N V, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, исходит из того, что при применении предусмотренных методологией рыночной оценки корректирующих коэффициентов вероятность получения более точного и объективного значения стоимости объекта с учетом его индивидуальных особенностей значительно возрастает и в большей степени отвечает целям оценки в рамках разрешения настоящего спора.

При этом, судебная коллегия также принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Адыгея от 13 октября 2022 г. N 3а-40/2022 кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2021 г. установлена в размере рыночной в сумме 12 550 000 руб, что, с учетом результатов анализа рынка за период с 2021 - 2023 годы, приведенных в заключении от 18 октября 2023 г. N 16-2023/10-ЭЗ (стр. 80), также свидетельствует об объективности результатов оценки.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд установилрыночную стоимость земельного участка на основании имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная жалоба не содержит ссылок на обстоятельства, которые поставили бы под сомнение выводы, изложенные в решении судом.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Адыгея от 17 ноября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по правилам главы 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в течение шести месяцев через суд первой инстанции.

Определение суда апелляционной инстанции в окончательной форме изготовлено 18 марта 2024 г.

Председательствующий

Судьи