Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 мая 2024 г. по делу N 66а-904/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семейкиной С.А, судей Шмидт Т.Е, Колосовой С.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мороз В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-164/2024 (3а-598/2024) по административному исковому заявлению администрации г. Ставрополя к министерству имущественных отношений Ставропольского края, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Ставропольского края от 19.09.2023 г. N 6, 7 в части пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N

по апелляционной жалобе министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 6 марта 2024 года, которым административные исковые требования были удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края (далее-Комиссия) от 19.09.2023 г. NN 6, 7, вынесенными по обращению ФИО7, определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 132 223 000, 00 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 10 887 000, 00 рублей.

Администрация г. Ставрополя обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать решения Комиссии от 19.09.2023 г. NN 6, 7 в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N в размере рыночной незаконными; исключить из Единого государственного реестра недвижимости, определенной решением Комиссии от 19.09.2023 г. N 6 кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 132 223 000, 00 рублей; исключить из Единого государственного реестра недвижимости, определенную решением Комиссии от 19.09.2023 г. N 7 кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 10 887 000 рублей; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 13.10.2020 г. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 181 522 200, 07 рублей; восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости, определенной на 01.01.2022 г. в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером N в размере 14 973 940, 80 рублей.

В обоснование требований указано, что решениями Комиссии от 19.09.2023 г. NN 6, 7 определена кадастровая стоимость: здания с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 132 224 000, 00 рублей; земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 10 887 000, 00 рублей.

Оспариваемые решения Комиссии приняты на основании отчета об оценке рыночной стоимости N 105-КS/3/2023 от 14.08.2023 г, подготовленного "данные изъяты", который истец считает не соответствующими требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки.

Решением Ставропольского краевого суда от 6 марта 2024 года административные исковые требования администрации г. Ставрополя удовлетворены.

В апелляционной жалобе представитель министерства имущественных отношений Ставропольского края считает решение Ставропольского краевого суда от 6 марта 2024 года незаконным и подлежащим отмене в связи с нарушением норм материального права.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в судебном заседании не направили.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, ФИО8 является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12285+/-39 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под производственным зданием, расположенного по адресу: "адрес".

Стоянов Ю.П. является собственником объекта капитального строительства - производственного здания, с кадастровым номером N, назначение - нежилое, площадью 9963 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, "адрес", "адрес"

Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N установлена на основании акта ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 30.10.2020 г. от 30.10.2020 АОКС-26/2020/000220 и по состоянию на 13.10.2020 г. составила 181 522 200, 07 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N установлена на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 г. N 1215 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" и по состоянию на 01.01.2022 г. составила 14 973 940, 80 рублей.

ФИО7, реализуя право на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N 24.08.2023 г. обратился в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию 13.10.2020 г. в размере 132 223 000 рублей; об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 10 887 000 рублей, в соответствии с отчетом "данные изъяты".

По результатам рассмотрения заявления Комиссия признала содержание и оформление отчета об оценке "данные изъяты" соответствующими требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к содержанию отчета об оценке, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки.

Решениями Комиссии от 19.09.2023 г. NN 6, 7 определена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 132 223 000, 00 рублей; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости 10 887 000, 00 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Федеральный закон N 237-ФЗ), частями 2, 2.1 статьи 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (часть 22 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Исходя из приведенных законоположений и учитывая, что решениями Комиссии NN 6, 7 от 19.09.2023 г. затронуты интересы администрации г. Ставрополя административный истец имеет право на обращение в суд с настоящим административным заявлением.

Проверяя соблюдение установленной процедуры принятия Комиссией оспариваемого решения, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

На основании части 2 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В состав комиссии входят один представитель уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, один представитель органа регистрации прав и один представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте Российской Федерации. В состав комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации, совета муниципальных образований субъекта Российской Федерации, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по правам человека в субъекте Российской Федерации. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава комиссии. В состав комиссии должно быть включено не менее пяти членов (часть 8 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов (часть 17 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

Решения комиссии принимаются простым большинством голосов (часть 18 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ).

В силу части 21 этой же статьи порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 26 декабря 2019 года N 1312 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при министерстве имущественных отношений Ставропольского края и утвержден порядок работы комиссии. Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 12 февраля 2021 года N 92 в состав комиссии внесены изменения в части ее состава.

Судебная коллегия, проанализировав вышеприведенные положения законодательства и учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемые решения приняты в пределах предоставленных Комиссии полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной Порядком создания и работы Комиссии.

Решение суда по данным основаниям не обжаловано.

В соответствии с частью 20 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, пунктом 1 и подпунктом 5.26.7 пункта 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2009 года N 457, приказом Росреестра от 24 августа 2020 года N П/0311 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, который подлежал применению при принятии оспариваемого решения Комиссии от 30 мая 2023 года.

Пунктом 10 названного Порядка определено, что в соответствии с частью 15 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке комиссия вправе принять:

1) решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) решение об отклонении заявления об оспаривании.

В соответствии с пунктом 14 Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

Согласно пункту 15 Порядка в случае, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Комиссия признала отчет, представленный административным истцом, соответствующим требованиям Федеральным закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки.

Принимая во внимание, что вопрос о соответствии содержания и оформления отчета об оценке требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки является юридически значимым обстоятельством для настоящего административного дела и его разрешение требует специальных познаний в области оценочной деятельности, в целях проверки доводов административного истца о несоответствии выполненного оценщиком "данные изъяты" требованиям законодательства об оценочной деятельности по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено сотруднику общества с "данные изъяты" ФИО4

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО4 "данные изъяты" следует, что при составлении отчета об оценке "данные изъяты" ФИО5 в отчете "данные изъяты" об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, здания с кадастровым номером N допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета.

Так, в части объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером N экспертом нарушены требования ст.11 Федерального закона N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование и вводить в заблуждение. Вид права в отношении объекта-аналога N 2 указан оценщиком как собственность, вместе с тем, согласно сведениям из ЕГРН объект-аналог имеет вид права - право краткосрочной аренды, данное различие не учтено оценщиком в расчете.

В отчете об оценке имеется противоречие в части описания коммуникаций объекта-аналога N 1, применяемого оценщиком. Согласно информации, представленной в таблице 15 на странице 72 отчета об оценке объект-аналог N 1 имеет возможность подключения необходимых коммуникаций. На странице 73 отчета об оценке представлен скриншот объявления о продаже объекта-аналога N 1, в тексте которого имеется информация о наличии коммуникаций. Оценщиком данный факт не учтен при определении рыночной стоимости земельного участка, что повлияло на итоговую стоимость объекта исследования.

Коэффициент корректировки на торг, согласно таблице 19 на странице 82-84 отчета об оценке применен в размер 0, 807 (19, 3%), вместе с тем на странице 76 отчета об оценке приведен источник определения корректировочного коэффициента по данному фактору, который составляет 0, 821 (17, 9%).

При расчете стоимости земельного участка оценщик применил корректировочный коэффициент на торг в максимальном значении доверительного интервала, при этом не привел аргументов использования данного значения показателя.

В итоговой выборке на страницах 55-57 отчета об оценке представлено 10 предложений о продаже земельных участков, при этом в выборке не представлены все предложения о продаже, доступные оценщику на дату оценки.

При оценке здания с кадастровым номером N используемый оценщиком объект-аналог N 1, согласно скриншоту объявления, представленного на стр.86 отчета об оценке, является комплексом зданий (производственно-складской базой), состоящим из шести зданий.

При идентификации объекта-аналога N1 посредством карт Yandex, публичной кадастровой карты Росреестра выявлено, что по адресу, указанному в объявлении, расположен комплекс зданий: магазины автозапчастей, магазин " "данные изъяты"", автомойка " "данные изъяты"", и прочие торговые объекты. Площадь земельного участка, расположенного по данному адресу, не соответствует площади, указанной в объявлении. Объект, расположенный по указанному адресу, не соответствует описанию из текста объявления.

При идентификации объекта-аналога N1 посредством карт Yandex и Google, данных публичной кадастровой карты Росреестра установлен кадастровый номер земельного участка N, на котором расположены объекты недвижимого имущества: здание с кадастровым номером N, сооружение с кадастровым номером N. Общая площадь объекта-аналога N 2 здания с кадастровым номером N составляет 4 479 кв.м, общая площадь сооружения составляет 166, 6 кв.м. Общая площадь объектов недвижимого имущества составляет 4 645, 6 кв.м, при расчете рыночной стоимости оценщик использует общую площадь объекта-аналога N 1 - 4 000 кв.м.

Объект-аналог N 3 согласно скриншоту объявления, представленного на странице 88 отчета об оценке, является комплексом зданий (производственно-торговой базой), состоящим из 8 зданий. Объект-аналог N 3 представлен из другого сегмента рынка, является производственно-торговой базой, в то время как объект оценки является производственным зданием с административными помещениями.

В тексте объявления об аренде объекта-аналога N 3, представленном на странице 103 отчета об оценке, отсутствует информация относительно этажа расположения объекта.

При анализе факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки - нежилого здания с кадастровым номером N оценщиком не учтен фактор этажности. Оцениваемый объект имеет количество этажей (в том числе подземных) - 6. Объекты-аналоги, используемые при расчете, имеют различную этажность/этаж расположения, при этом оценщик не применяет корректирующий коэффициент на отличие по данному фактору.

Для расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода оценщик использует объекты-аналоги, представляющие собой комплексы зданий из сегмента рынка производственно-складской недвижимости, в то время как объектом оценки является отдельно стоящим зданием.

В рамках доходного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги несопоставимые с объектом оценки по сегменту рынка: объект-аналог N 1 относится к сегменту торговой недвижимости (помещение в торговом павильоне на рынке "Южный"). Объект-аналог N 3 представляет собой встроенное помещение в административном здании и относится к сегменту торгово-офисной недвижимости, в то время как объектом оценки является производственное здание с административными помещениями.

В итоговой выборке на страницах 44-49 отчета об оценке представлено 10 предложений о продаже объектов недвижимого имущества, на стр.51-54 отчета представлено 10 предложений об аренде объектов недвижимого имущества, при этом в выборке не представлены все предложения, доступные оценщику на дату оценки.

Данные нарушения оказывают влияние на итоговую стоимость объектов исследования, вводят в заблуждение и свидетельствуют о неоднозначности представленной информации.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд первой инстанции признал его достоверным доказательством, достаточным для разрешения спора по существу.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с этими выводами.

Так, заключение подготовлено лицом, имеющим достаточный профессиональный стаж и уровень квалификации в сфере оценочной деятельности, выводы эксперта являются ясными и понятыми, согласуются между собой и имеющимися в деле доказательствами.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо сведений о необъективности эксперта в материалах дела не имеется, не указано на наличие оснований ставить под сомнение незаинтересованность эксперта и в апелляционной жалобе.

Оценив данное заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, учитывая допущенные оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у комиссии не имелось правовых оснований для удовлетворения заявления ФИО7, поскольку допущенные при составлении отчета нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки повлияли на расчет величины рыночной стоимости объектов оценки.

Судом первой инстанции в оспариваемом решении подробно дана оценка нарушениям отчета, с которыми судебная коллегия не видит оснований не согласиться.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы выводы эксперта, не предоставлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Судебные расходы, связанные с производством судебной экспертизы, судом взысканы с министерства имущественных отношений Ставропольского края в полном соответствии с положениями статей 103, 106, 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского краевого суда от 6 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14 июня 2024 года.

Председательствующий

Судьи