Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 ноября 2005 г. N Ф04-8366/2005(17135-А70-9) Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие ГК РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 ноября 2005 г. N Ф04-8366/2005(17135-А70-9)
(извлечение)

Прокуратура Тюменской области (далее - прокуратура) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Департаменту имущественных отношений администрации города Тюмени (далее - Департамент), закрытому акционерному обществу "Экологическое машиностроение" (далее - ЗАО "Экологическое машиностроение", общество), муниципальному учреждению "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МУ "Тюменское городское имущественное казначейство") о признании недействительным договора аренды от 17.03.2005 N 03519056 по основаниям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также прокуратура просила применить последствия недействительности сделки путем обязания общества освободить арендуемое помещение площадью 90,3 кв.м. на втором этаже общежития по ул. Геологоразведчиков, 2 в городе Тюмени.

Заявленные требования мотивированы тем, что в нарушении статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 23, 92, 94 Жилищного кодекса Российской Федерации в аренду для размещения офиса и салона выставки по продаже упаковочного материала сданы жилые помещения общежития, непереведенные в установленном законом порядке в нежилые помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена Гришакова Ирина Павловна, проживающая в комнате 97 данного общежития.

Решением от 04.08.2005, оставленным в силе постановлением апелляционной инстанции от 05.10.2005, суд удовлетворил иск, признав недействительным договор аренды и обязав ЗАО "Экологическое машиностроение" освободить занимаемые помещения.

В кассационной жалобе ЗАО "Экологическое машиностроение" просит отменить постановление апелляционной инстанции, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей, ссылаясь на неполное исследование судом обстоятельств дела и отклонение ходатайства об истребовании у истца распоряжений главы г.Тюмени N 4215 от 03.12.1999, N 2121 от 06.06.2000 и N 4743 от 29.10.2003, на основании которых был осуществлен перевод помещений из жилого в нежилое.

ЗАО "Экологическое машиностроение" письмом от 22.11.2005 N 237 просило рассмотреть кассационную жалобу в его отсутствие.

Прокуратура Тюменской области в отзыве просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы, оставить без изменения постановление апелляционной инстанции, считая выводы суда законными и пояснив, что распоряжения главы города Тюмени N 4215 от 03.12.1999, N 2121 от 06.06.2000, N 4743 от 29.10.2003 не содержат сведений о переводе спорных помещений общежития в нежилые.

Представитель прокуратуры высказался против удовлетворения жалобы.

Представитель МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" поддержало доводы и требования кассационной жалобы.

Департамент в отзыве просил рассмотреть кассационную жалобу без участия его представителя, поддержав требования ЗАО "Экологическое машиностроение" и сообщив о своем несогласии с принятыми судебными актами без конкретных пояснений.

От Гришаковой И.П. поступило заявление о рассмотрении кассационной жалобы в ее отсутствие.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.03.2005 между Департаментом, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" и ЗАО "Экологическое машиностроение" был подписан договор на аренду нежилого помещения (строения), по условиям которого в арендное пользование на срок с 01.01.2005 по 30.12.2005 переданы помещения площадью 90,3 кв. метров в целях размещения офиса и салона-выставки по продаже упаковочного материала, а также 11,8 кв. метров мест общего пользования, расположенных на 2-м этаже здания по адресу: г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 2.

Из экспликации к плану строения, находящегося по адресу: г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 2 следует, что переданные в аренду по спорному договору помещения являются жилыми.

Здание по адресу: г.Тюмень, ул.Геологоразведчиков, 2 введено в эксплуатацию решением Тюменского горисполкома от 22.12.1969 N 489 как здание общежития с жилой площадью 2 858 кв. метров, принадлежащего тресту "Тюменьгазстрой" В соответствии с Распоряжением администрации г.Тюмени от 26.05.1995 N 1234 "Об утверждении перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность г.Тюмени" здание общежития подлежало передаче в муниципальную собственность.

По акту приема-передачи от 01.07.1998 здание общежития было передано комитету ЖКХ Ленинского округа на баланс МУП МПЖЭУ Ленинского округа с жилой площадью 751 кв.м., нежилой -2530,1 кв.м.

В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Жилищного кодекса РСФСР.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 Временного положения о порядке изменения статуса объектов недвижимости, утвержденного постановлением Губернатора Тюменской области от 02.11.2001 N 409 изменение статуса объектов недвижимости в жилищной сфере производится по муниципальному и частному жилищному фонду - распоряжением органов местного самоуправления на основании решения межведомственной комиссии муниципального образования (территориальной).

Пунктом 3.1. Положения установлено, что основаниями изменения статуса здания (помещения) являются решение межведомственной комиссии, утвержденное распоряжением органа исполнительной власти области или распоряжением органа местного самоуправления.

В деле отсутствуют доказательства перевода спорных жилых помещений в нежилые либо исключения их из жилого фонда в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РСФСР.

В соответствии с пунктом 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции считает, что судебными инстанциями сделан правильный вывод о ничтожности договора аренды от 17.03.2005 N 03519056 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного помещения.

Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы, поскольку при разрешении спора суд не допустил нарушений, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

Решение от 04.08.2005 и постановление апелляционной инстанции от 05.10.2005 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А-70-5069/32-2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.