Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 июня 2005 г. N Ф04-3592/2005(12003-А03-17) При том, что в проект строительства были внесены согласованные с компетентным органом изменения по объему и срокам выполнения строительных работ, а повышающий коэффициент по условиям договора применяется в случае неосвоения участка в установленные проектом сроки, суду необходимо было исследовать ход выполнения работ, предусмотренных проектом строительства, и дать оценку действиям сторон, учитывая характер повышающего коэффициента как предусмотренной договором аренды меры ответственности за несвоевременное освоение земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 9 июня 2005 г. N Ф04-3592/2005(12003-А03-17)
(извлечение)

Администрация города Барнаула обратилась в суд с иском к ЗАО "НПФ "Алтан" о взыскании 715920,98 руб. неосновательного обогащения и 101422,74 руб. процентов за пользование денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление администрации города Барнаула по земельным ресурсам (далее - Управление по земельным ресурсам).

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет иска и просил взыскать 705203,76 руб. задолженности по арендной плате и 185882,33 руб. пени за просрочку оплаты по договору аренды земли.

Решением от 08.10.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.03.2004, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 22.06.2004 указанные судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение.

Истец до принятия решения неоднократно уточнял исковые требования и в конечном итоге просил взыскать задолженность по арендной плате в сумме 660388 рублей 99 копеек на основании договора аренды земли и договорную пени в сумме 314697 рублей 06 копеек.

Определением от 09.08.2004 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Барнаула (далее - Управление архитектуры).

При новом рассмотрении решением от 09.12.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.02.2005, с ответчика в пользу истца взыскан долг в заявленном размере и 155708,70 руб. пени, в остальной части иска отказано.

Заявитель в кассационной жалобе просит отменить постановление как принятое с нарушением норм материального и процессуального права и принять новое решение об отказе истцу в иске. Считает, что суд необоснованно применил повышающий коэффициент, поскольку данная санкция применяется не за нарушение срока строительства, а за нарушение сроков освоения земельного участка, установленных проектом. Указывает, что договором аренды установлен не срок строительства, а срок аренды земельного участка. Срок строительства начал течь с момента выдачи разрешения на строительство, а не с момента заключения договора аренды. Земельный участок был освоен в установленный договором срок (выполнен нулевой цикл), поэтому не имеется оснований для применения повышающего коэффициента, который к тому же противоречит действующим правовым нормам и в силу этого является ничтожным условием договора.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном законом порядке суду не представлен.

В судебном заседании представители заявителя поддержали изложенные в жалобе доводы в полном объеме, дополнив их тем, что следует отменить и решение суда с направлением дела на новое рассмотрение, так как судом не дана оценка существенным обстоятельствам.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в соответствии с заключенным между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) договором на аренду земельного участка N 5829 от 23.07.99 арендатор принял в пользование на 18 месяцев земельный участок площадью 1842,0 кв.м. на период строительства административного здания в г. Барнауле по ул. Песчаной - пр.

Социалистическому. По истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком в связи с согласованным изменением проекта и продлением срока строительства здания, которое окончено и объект сдан в эксплуатацию 28.11.2003. Условиями договора предусмотрено применение повышающего коэффициента (5,0) при расчете арендной платы в случае неосвоения участка в предусмотренные проектом сроки и установлена ответственность в виде неустойки в случае просрочки внесения арендной платы.

Обращаясь с настоящим иском, истец указал, что в предусмотренный договором срок строительство окончено не было, то есть - участок ответчиком не освоен. Поскольку договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в связи с отсутствием со стороны арендодателя возражений, с 23.01.2001 начислена арендная плата с применением повышающего коэффициента и пеня за просрочку платежей.

Возражения против иска мотивированы тем, что срок освоения арендованного земельного участка не нарушен, так как работы по строительству нулевого цикла выполнены до истечения срока действия договора аренды.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, пришел к выводу, что содержащееся в условиях договора выражение "освоение участка" означает полное завершение строительства административного здания вплоть до его сдачи в эксплуатацию в 18-месячный срок с момента подписания договора аренды земельного участка. По истечении этого срока арендатор обязан производить арендную плату с применением обусловленного повышающего коэффициента, Апелляционная инстанция, оставляя решение без изменения, полностью согласилась с указанным выводом. Отклонила доводы ответчика о ничтожности условия договора аренды по применению повышающего коэффициента со ссылкой на его соответствие размеру коэффициента, установленного пунктом 4 решения от 20.02.97 N 99 Барнаульской городской Думы.

Кассационная инстанция считает указанные выводы суда преждевременными по следующим основаниям.

По смыслу действующих правовых норм, в частности - статей 30.2, 38.2, 42, 46 Земельного кодекса Российской федерации, выражение "освоение участка" не равнозначно полному завершению строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию, а предполагает поэтапное проведение мероприятий (работ) по строительству в соответствии с согласованным проектом.

При том, что в проект строительства были внесены согласованные с компетентным органом изменения по объему и срокам выполнения строительных работ, а повышающий коэффициент по условиям договора применяется в случае неосвоения участка в установленные проектом сроки, суду необходимо было исследовать ход выполнения работ, предусмотренных проектом строительства, и дать оценку действиям сторон, учитывая характер повышающего коэффициента как предусмотренной договором аренды меры ответственности за несвоевременное освоение земельного участка.

Также суд не проверил и не дал оценку доводам о ничтожности условия договора о применении повышающего коэффициента, ограничившись ссылкой на его соответствие решению Барнаульской городской Думы тогда, как ответчиком было заявлено о его противоречии требованиям федерального закона.

Изложенное выше свидетельствует о том, что содержащиеся в обжалуемом решении выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора, что является основанием к отмене судебного акта. Выяснение этих обстоятельств возможно лишь при новом рассмотрении дела в суде первой инстанции.

При таких обстоятельствах доводы заявителя заслуживают внимания, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей 289, частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 09.12.2004 и постановление апелляционной инстанции от 21.02.2005 Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-9140/03-12 отменить и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.