Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18 мая 2006 г. N Ф04-2757/2006 (22533-А70-12) Суд сделал обоснованный вывод о том, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве. Поскольку в договорах купли-продажи отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества, то отказ в удовлетворении иска об уменьшении покупной цены объектов недвижимости является правомерным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 18 мая 2006 г. N Ф04-2757/2006(22533-А70-12)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "Юстина" (далее - ООО "Юридическая фирма "Юстина") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Калинов мост" (далее - ООО "Калинов мост") об уменьшении покупной цены недвижимого имущества, приобретенного истцом по договорам купли-продажи от 09.07.2003 N 440 и от 12.08.2003 N 454, соразмерно стоимости его недостатков.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил о взыскании с ответчика 132653 руб. 37 коп. в качестве соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества, приобретенного по вышеуказанным договорам купли- продажи, и 58410 руб. судебных расходов, возникших у истца в связи с проведением экспертиз.

Предъявленное требование истец мотивировал нормами статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей покупателю право на соразмерное уменьшение покупной цены в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом.

Третьими лицами без самостоятельных требований к участию в деле привлечены государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Тюменская государственная архитектурно-строительная академия" (далее - Тюменская ГАСА) и общество с ограниченной ответственностью "Тюменское строительное управление" (далее - ООО "Тюменское СУ").

Решением суда первой инстанции от 01.12.2005, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.02.2006, в иске отказано.

При отказе в иске суд исходил из того, что правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу применимы только в том случае, если как это закреплено в статье 557 Кодекса, в договоре купли-продажи содержится условие о его качестве.

Не соглашаясь с принятыми судебными актами. ООО "Юридическая фирма "Юстина" подало на них кассационную жалобу, в которой просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя жалобы, судом не применены нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащие применению. Вследствие этого судом неправомерно не учено, что при отсутствии соглашения сторон о качестве такое условие в договоре определяется диспозитивной нормой, а именно нормой статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что судом неправильно применены в совокупности нормы § 7 главы 30 Кодекса и части 5 статьи 454 Кодекса, а также неправильно истолкованы нормы статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу ООО Калинов мост" возражает против доводов кассационной жалобы, считая их несостоятельными, и просит оспариваемые судебные акты оставить без изменения.

Тюменская ГАСА, ООО "Тюменское СУ" о времени и месте слушания дела извещены, однако в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ООО "Юридическая фирма "Юстина" поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, а представитель ООО "Калинов мост" просил оставить жалобу без удовлетворения.

Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела видно, что между ООО "Калинов мост" (продавцом) и ООО "Юридическая фирма "Юстина" (покупателем) были заключены договоры купли- продажи от 09.07.2003 N " 440 и от 12.08.2003 N 454.

В соответствии с договором от 09.07.2003 N 440 покупателю проданы по цене 1065400 руб. и переданы по передаточному акту офисное помещение площадью 112,20 кв. м, находящееся на пятом этаже офисного здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Красина, 7а, и 1/12 доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения данного здания (цокольный этаж: 8-11) площадью 52,30 кв. м.

Согласно договору от 12.08.2003 продавец продал по цене 1024100 руб. и передал покупателю по передаточному акту офисное помещение площадью 107,80 кв. м, находящееся на пятом этаже названного офисного здания, и 1/12 доли в праве общей собственности на нежилые помещения площадью 52,30 кв. м.

Платежными поручениями от 14.05.2003 N 41 и от 15.08.2003 N 80 покупатель оплатил недвижимое имущество.

Затем покупатель зарегистрировал право собственности на объекты недвижимости, о чем в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области произведены записи от 10.09.2003 N N 72-01/01-163/2003-283 и 72-01/01-163/2003-284 и собственнику выданы свидетельства о праве собственности.

В связи с тем, что при обследовании в 2004 году Тюменской ГАСА несущих конструкций здания офисов по ул. Красина, 7а в г. Тюмени были выявлены недостатки в проектировании и строительстве здания, истец предъявил настоящий иск.

При рассмотрении дела судом проведены две строительно-технические экспертизы. Исследовав экспертное заключение от 30.05.2005 N 18-896, суд установил, что приобретенное истцом по вышеупомянутым договорам купли-продажи недвижимое имущество имеет недостатки.

Согласно экспертному заключению от 06.10.2005 N 18-1903 на устранение выявленных недостатков необходимо 132653 руб. 37 коп.

Разрешая спор, суд правильно сослался на пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым к договору продажи недвижимости положения, преду смотренные § 1 главы 30 Кодекса (общие положения о купле-продаже) применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этом виде договора.

Следовательно, к договору продажи недвижимости в первую очередь применяются положения о продаже недвижимости, закрепленные в § 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества нг товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Исходя из норм названных статей Кодекса, суд сделал обоснованный вывод о том, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости на соразмерное уменьшение покупной цены является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что в договорах купли-продажи N N 440 и 454 и передаточных актах отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.

В связи с этим суд не нашел оснований для уменьшения покупной цены проданного истцу ответчиком недвижимого имущества.

Кроме того, требование о соразмерном уменьшении покупной цены недвижимых объектов, по существу, направлено на изменение такого существенного условия договоров купли-продажи, установленного сторонами при их заключении, как цена, что не входит в предмет спора по настоящему делу.

Таким образом, отказ в удовлетворении иска об уменьшении покупной цены объектов недвижимости является правомерным.

Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, то суд кассационной инстанции не усматривает оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 01.12.2005 и постановление от 22.02.2006 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-7766/32-2004 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.