Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июля 2024 г. по делу N 8Г-11785/2024[88-13153/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Марченко А.А, судей Храмцовой О.Н, Лезиной Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-79/2023 по иску Гриняка Алексея Ярославовича к Администрации города Тюмени об определении размера денежной компенсации за изъятие имущества, по встречному исковому заявлению Администрации города Тюмени к Гриняку Алексею Ярославовичу о принудительном изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого здания путем выкупа, прекращении права собственности, признании права собственности за муниципальным образованием, по кассационной жалобе Администрации г. Тюмени на решение Калининского районного суда г. Тюмени от 18.12.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 10.04.2024.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н, выслушав объяснения представителя Администрации г. Тюмени (по доверенности) Коновалова П.Ю, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Гриняка А.Я. (по доверенности) Шандурского Д.И, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Гриняк А.Я. обратился в суд с иском к Администрации города Тюмени, ООО "Импульс" о признании недостоверными величины денежной компенсации за изымаемое для муниципальных нужд имущество: земельный участок с кадастровым номером (далее - КН) "данные изъяты", нежилое здание с КН "данные изъяты", указанные в отчете об оценке объекта N 314-1/2021 от 01.11.2021, выполненном ООО "Импульс", в соглашении об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, направленном на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 30.04.2021 N392 "Об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества "данные изъяты" для муниципальных нужд"; об определении размера денежной компенсации в размере 59 140 089 руб.

В обоснование иска указано, что истец является собственником недвижимого имущества: земельного участка с КН 72:23:0216004:150, общей площадью 429 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" и нежилого здания с КН "данные изъяты", общей площадью 224, 5 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" 08.12.2021 Департаментом земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени было подготовлено письмо о направлении в адрес истца проекта соглашения об изъятии находящегося в его собственности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, с приложением проекта соглашения. Согласно проекту соглашения, размер за изымаемое имущество на основании Отчета об оценке, выполненного ООО "Импульс", составляет 19 390 000 руб, из которых рыночная стоимость земельного участка - 6 600 000 руб, рыночная стоимость нежилого здания - 12 500 000 руб, размер убытков - 230 000 руб. Истец не согласен с предлагаемым размером возмещения, считает, что отчет содержит недостоверные величины денежной компенсации за изымаемое имущество и требует определения размера компенсации в соответствии с рыночной стоимостью имущества. Указывает, что ранее Администрацией города Тюмени уже принималось решение о необходимости изъятия имущества истца для муниципальных нужд. Так, 27.12.2017 было принято распоряжение Администрации города Тюмени о направлении собственнику соглашения об изъятии, стоимость имущества в 2018 году согласно отчету об оценке, выполненному ООО "Консалтинговое агентство "Спектр", составляла 31 492 000 руб, из которых стоимость земельного участка - 4 152 000 руб, стоимость нежилого здания - 26 996 000 руб, убытки - 344 000 руб. Впоследствии данное распоряжение было признано утратившим силу в связи с изданием распоряжения от 21.01.2021.

Согласно отчету N45/2022 об оценке, выполненному ООО "Строительная компания "Эверест", рыночная стоимость объекта составила на момент проведения оценки Администрацией города Тюмени - 32 363 728 руб. (стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием), размер убытков - 11 215 797 руб.

Администрация г. Тюмени обратилась в суд со встречным иском к Гриняку А.Я. о принудительном изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень у Гриняка А.Я. земельного участка с КН "данные изъяты", общей площадью 429 кв.м, с разрешенным использованием: для размещения объектов общественного питания, с описанием местоположения: "данные изъяты" и нежилого здания с КН "данные изъяты", общей площадью 224, 5 кв.м, по адресу: "данные изъяты" по цене выкупа 19 390 000 руб.; прекращении права собственности Гриняка А.Я. на изымаемое имущество; признании права собственности за муниципальным образованием городской округ город Тюмень на земельный участок с КН "данные изъяты", нежилое здание с КН "данные изъяты", по адресу: "данные изъяты"

Встречные исковые требования мотивированы тем, что в целях размещения объекта дорожно-транспортной инфраструктуры "Реконструкция ул. Камышинская" постановлением Администрации города Тюмени от 13.01.2014 N 10 "Об утверждении проекта планировки территории планировочного района N 6 - Центральный (правый берег р. Тура - ул.Мельникайте - ул. Пермякова по ГП-Транссибирская магистраль - лог с руслом р. Тюменка) Администрацией города было принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Распоряжением Администрации города Тюмени от 30.04.2021 N 392 закреплено изъять для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень земельный участок с КН "данные изъяты", нежилое здание с КН "данные изъяты", по адресу: "данные изъяты" принадлежащие на праве собственности Гриняку А.Я. В соответствии с выполненным ООО "Импульс" отчетом рыночная стоимость выкупной цены земельного участка и нежилого здания при изъятии земельного участка для муниципальных нужд по состоянию на 25.10.2021 составляет 19 390 000 руб. 08.12.2021 ответчику направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд. Подписанное соглашение ответчиком в Администрацию не представлено.

Решением Калининского районного суда г. Тюмени от 18.12.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 10.04.2024, иск Гриняка А.Я. к Администрации города Тюмени об определении размера денежной компенсации за изъятие имущества, встречное исковое заявление Администрации города Тюмени к Гриняку А.Я. о принудительном изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого здания путем выкупа, прекращении права собственности, признании права собственности за муниципальным образованием удовлетворены частично. Изъяты для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень у Гриняка А.Я. земельный участок с КН "данные изъяты", общей площадью 429 кв.м, с разрешенным использованием: для размещения объектов общественного питания, по адресу: "данные изъяты" нежилое здание с КН "данные изъяты", общей площадью 224, 5 кв.м, по адресу: "данные изъяты" по цене выкупа 45 724 349 руб. Прекращено право собственности Гриняка А.Я. на изымаемое имущество. Признано право собственности за муниципальным образованием городской округ город Тюмень на земельный участок с КН "данные изъяты", нежилое здание с КН "данные изъяты". В остальной части иска Гриняка А.Я. и встречного иска Администрации города Тюмени, отказано.

В кассационной жалобе заявитель Администрация г. Тюмени просит об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на кассационную жалобу Гриняк А.Я. просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Ходатайство Гриняка А.Я. об участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи на основании статьи 155.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отклонено в связи с отсутствием организационной возможности проведения судебного заседания с использованием видеоконференц-связи.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем, на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на жалобу, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение в части оставления без изменения решения суда об определении выкупной цены объектов недвижимости, полагая обоснованными доводы кассационной жалобы о нарушениях, допущенных судами при определении размера убытков (упущенной выгоды), причиненных в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

На основании пункта 2 статьи 282 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Судами установлено, что Гриняк А.Я. является собственником нежилого здания, общей площадью 224, 5 кв.м, КН "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты" а также земельного участка с КН "данные изъяты", категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественного питания, площадью 429 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" Право собственности на земельный участок зарегистрировано 24.10.2013, право собственности на нежилое здание зарегистрировано 23.05.2017.

Распоряжением Администрации города Тюмени от 27.12.2017 за N 927 принято решение об изъятии земельного участка с КН "данные изъяты", нежилого здания с КН "данные изъяты" в целях размещения объекта дорожно-транспортной инфраструктуры "Реконструкция ул. Камышинская", в соответствии с Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 N 9, постановлением Администрации города Тюмени от 13.01.2014 N 10 "Об утверждении проекта планировки территории планировочного района N 6 - Центральный (правый берег р. Тура - ул. Мельникайте - ул. Пермякова по ГП-транссибирская магистраль - лог с руслом р. Тюменка)".

Администрацией города Тюмени 09.01.2018 в адрес Гриняк А.Я. было направлено распоряжение Администрации г. Тюмени от 27.12.2017 N 927 и соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, согласно которому размер возмещения за изымаемые объекты - земельный участок и нежилое здание -определен в размере 31 148 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка - 4 152 000 руб, рыночная стоимость нежилого здания - 26 996 000 руб.), размер убытков 344 000 руб, на основании Отчета об оценке объекта N 214/18 от 04.06.2018, выполненного ООО "Консалтинговое агентство "Спектр".

Распоряжением Администрации г. Тюмени от 21.01.2021 за N 31 распоряжение Администрации г. Тюмени от 27.12.2017 N 927 признано утратившим силу.

Распоряжением Администрацией города Тюмени от 30.04.2021 N 392 в целях размещения объекта дорожно-транспортной инфраструктуры "Реконструкция ул. Камышинская", в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Генеральным планом городского округа город Тюмень, утвержденным решением Тюменской городской Думы от 27.03.2008 N 9, постановлением Администрации города Тюмени от 13.01.2014 N 10 "Об утверждении проекта планировки территории планировочного района N 6 - Центральный (правый берег р. Тура - ул. Мельникайте - ул. Пермякова по ГП-транссибирская магистраль - лог с руслом р. Тюменка)" принято решение об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городской округ город Тюмень земельного участка с КН "данные изъяты" нежилого здания с КН "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты"

Администрацией города Тюмени в адрес Гриняка А.Я. 04.05.2021 было направлено уведомление с приложением распоряжения Администрации города Тюмени от 30.04.2021 N 392.

08.12.2021 в адрес Гриняка А.Я. направлено соглашение об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд с приложениями, согласно которому размер возмещения за изымаемые объекты - земельный участок и нежилое здание -определен в размере 19 390 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка - 6 600 000 руб.; рыночная стоимость нежилого здания - 12 500 000 руб.), размер убытков - 230 000 руб, на основании Отчета об оценке объекта N 314-1/2021 от 01.11.2021, выполненного ООО "Импульс".

Гриняк А.Я. не согласился с указанной суммой, обратившись в суд с иском о признании недостоверной денежной компенсации за изымаемое имущество, указанной в отчете об оценке объекта N 314-1/2021 от 01.11.2021, выполненном ООО "Импульс", в соглашении об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, направленном на основании распоряжения Администрации города Тюмени от 30.04.2021 N392.

Определением суда от 12.05.2023 по ходатайству Администрации г. Тюмени по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам в составе ООО "ВЕГА".

Согласно заключению эксперта N 301/23 от 12.09.2023, составленного ООО "ВЕГА", рыночная стоимость на дату оценки земельного участка, общей площадью 429 кв.м, КН "данные изъяты" расположенного по адресу: г. "данные изъяты" составляет 8 631 000 руб.; рыночная стоимость нежилого здания, площадью 224, 5 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты" - 26 835 900 руб.; рыночная стоимость холодного пристроя - 724 600 руб.; стоимость асфальтового покрытия - 112 600 руб.; стоимость ограждения - 309 000 руб.; размер убытков за период с 2018 по 2022 год - 10 257 449 руб. (в том числе упущенная выгода - 10 253 449 руб.).

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 235, 239.2, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 56.2, 56.8, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Администрации города Тюмени к Гриняку А.Я. о принудительном изъятии для муниципальных нужд земельного участка и нежилого здания путем выкупа, прекращении права собственности, признании права собственности за муниципальным образованием, приняв в качестве доказательства цены выкупа изымаемого имущества заключение повторной судебной экспертизы N 301/23 от 12.09.2023, составленное ООО "ВЕГА", исключив из расчета выкупной цены объекта недвижимости рыночную стоимость холодного пристроя (поскольку право собственности на него не оформлено), стоимость асфальтового покрытия, стоимость ограждения, установив цену выкупа в размере 45 724 349 руб. Суд первой инстанции согласился с произведенным экспертом расчетом упущенной выгоды, приняв во внимание предварительный договор аренды недвижимого имущества от 14.08.2017, соглашение о расторжении предварительного договора в связи с принятием Администрацией города Тюмени решения об изъятии земельного участка и нежилого здания, справку ООО "Юнидом" по факту обращения Гриняка А.Я. с целью продажи либо сдачи в аренду земельного участка и нежилого здания.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оставил решение суда без изменения.

Доводы кассационной жалобы о недостоверности заключения эксперта N 301/23 от 12.09.2023, выполненного ООО "Вега", со ссылкой на представление рецензии на заключение экспертизы, согласно которой экспертом были допущены при оценке критические ошибки, не могут быть приняты во внимание. Оценка доказательств отнесена законом к компетенции суда первой и апелляционной инстанции (статья 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в связи с чем именно суд определяет относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Отклоняя аналогичные доводы апелляционной жалобы о необходимости принятия в качестве доказательства экспертного мнения (рецензии), составленного 06.10.2023 ООО "Импульс" на заключение эксперта N 301/23 от 12.09.2023 ООО "ВЕГА", судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда обоснованно отметила, что рецензия составлена заинтересованным лицом, ответчиком по делу ООО "Импульс" (определение о прекращении производства по делу вынесено судом первой инстанции в отношении данного юридического лица 12.10.2023).

Предусмотренное частью 2 статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение. Несогласие стороны спора с результатом проведенной судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о его недостоверности и не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении ходатайства Администрации г. Тюмени о назначении по делу повторной экспертизы, суд первой инстанции исходил из относимости и допустимости экспертного заключения, выполненного ООО "Вега" (т.5, л.д.31-35). Оснований для назначения повторной экспертизы судом апелляционной инстанции также не установлено, отмечено, что само по себе несогласие стороны спора с выводами судебной экспертизы не может быть отнесены к таким недостаткам данного доказательства, которые влекут его недостоверность и могут быть устранены только путем назначения по делу повторной экспертизы.

В то же время заслуживают внимания доводы кассационной жалобы Администрации о том, что при оценке экспертного заключения, выполненного ООО "Вега", в части размера упущенной выгоды (неполученной прибыли) в сумме 10 253 449 руб, суды не проверили приводимые Администрацией возражения о необоснованности взыскания упущенной выгоды, исходя из технического состояния нежилого здания (помещения находятся без внутренней отделки, без смонтированных вентиляционной, противопожарной и других инженерных систем, готовых сантехнических и складских, холодильных и т.п. помещений, необходимых для осуществления деятельности по общественному питанию), равно как возражения о не подтверждении доказательствами предпринятых собственником мер для получения дохода от аренды недвижимости (невозможности признания предварительного договора аренды от 14.08.2017 относимым и допустимым доказательством, представлении данного документа только по запросу эксперта, не подтверждении справкой ООО "Юнидом" реальных приготовлений для сдачи имущества в аренду).

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

В силу пункта 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Из приведенных положений гражданского законодательства следует, что при определении размера упущенной выгоды, причиненной изъятием земельного участка, суды должны принимать во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии; учитывать деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 4).

Обращаясь в суд с исковыми требованиями о признании недостоверной величины денежной компенсации за изымаемое для муниципальных нужд имущество, истец Гриняк А.Я. представил Отчет об оценке объекта оценки N 45/2022, выполненный ООО "СК Эверест" по состоянию на 01.04.2022, согласно которому при расчете упущенной выгоды учтен бизнес-план о сдаче здания в аренду, согласно которому планировалось получать ежегодную прибыль в размере 3 235 825, 92 руб, определена рыночная стоимость упущенной выгоды в размере 11 211 797 руб. (за период с 2018 года по 2022 год). К отчету приложен бизнес-план "Сдача в аренду коммерческой недвижимости".

Из материалов дела также следует, что после поступления от эксперта ходатайства об истребовании дополнительных материалов - предварительного договора аренды или других документов, подтверждающих упущенную выгоду (поступившего в суд 20.10.2022), истцом Гриняком А.Я. представлены по запросу суда предварительный договор аренды недвижимого имущества от 14.08.2017, заключенный между "данные изъяты". и Гриняком А.Я, соглашение о расторжении договора аренды от 23.01.2018 в связи с принятием Администрацией г. Тюмени решения об изъятии земельного участка, расписка в передаче денежных средств от 14.08.2017 о получении Гриняком А.Я. от "данные изъяты"В. обеспечительного платежа по договору аренды в размере 100 000 руб. (т. 3, л.д.136 - 142)

Также истцом по первоначальному иску представлены в материалы дела 15.12.2023 письмо ООО "Юнидом" об обращении в июне 2021 года Гриняка А.Я. в агентство недвижимости с целью продажи или сдачи в аренду объектов недвижимости, отказ в заключении договора об оказании услуг в связи с принятым решением об изъятии земельного участка. (т.5, л.д.242).

В соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы ООО "Вега", при расчете упущенной выгоды экспертом учитывалось заключение собственником предварительного договора аренды недвижимого имущества, согласно которому размер арендной платы составлял 260 000 руб. в месяц, размер упущенной выгоды (неполученной прибыли) в связи с невозможностью сдачи в аренду помещения составляет 10 253 449 руб. (т.5, л.д.3-113)

На основании части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Учитывая вышеизложенное, при определении размера упущенной выгоды (неполученных доходов) суды должны учитывать не только расчет упущенной выгоды, произведенный экспертом исходя из предварительного договора аренды от 14.08.2017 (расторгнутого сторонами 23.01.2018), но и оценить доказательства, представленные Гриняком А.Я. в обоснование предпринятых мер для получения доходов от аренды и сделанных с этой целью приготовлений за весь период, предъявленный ко взысканию (2018-2022 годы). С учетом приводимых представителем Администрацией доводов о невозможности использования нежилых помещений для осуществления деятельности по общественному питанию в силу технического состояния объекта, суды должны были дать оценку, в том числе, условиям предварительного договора аренды недвижимого имущества от 14.08.2017 в части прав и обязанностей сторон по предоставлению в аренду недвижимого имущества, которое может быть использовано по целевому назначению, предложив истцу Гриняку А.Я. представить дополнительные доказательства в обоснование принятия мер для возможности использования спорного здания под соответствующие виды деятельности.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Также суды должны дать оценку периоду взыскания упущенной выгоды (2018 - 2022 годы, то есть 5 лет), в том числе установить причины, по которым сторонами не разрешен спор относительно размера возмещения за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости с 2017 года (первоначального направления в адрес Гриняка А.Я. соглашения об изъятии объектов) и обращения в суд с иском собственником только в 2021 году, дав оценку добросовестности действий сторон.

Таким образом, возражения Администрации относительно расчета упущенной выгоды нижестоящими судами должным образом не проверены, не дана оценка представленным стороной истца Гриняка А.Я. доказательствам с точки зрения возможности получения упущенной выгоды, с учетом приводимых Администрацией возражений относительно не представления Гриняком А.Я. предварительного договора ни на момент изъятия в 2017 году, ни в рамках оценки в 2021 году, не подтверждении представленными доказательствами предпринятых собственником мер для получения дохода от аренды недвижимости.

Произведенный экспертом расчет упущенной выгоды судами должным образом не проверен, в связи с чем судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает заслуживающими внимания доводы кассационной жалобы в части несогласия представителя Администрации с выкупной ценой объектов недвижимости в размере 45 724 349 руб, мотивированного включением в данную сумму упущенной выгоды от невозможности сдачи спорного нежилого здания в аренду за 2018-2022 годы.

Допущенные при рассмотрении дела нарушения в части определения выкупной цены изымаемых объектов недвижимости являются значительными, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение в части оставления без изменения решения суда в части определения выкупной цены объектов недвижимости, направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы не принимаются во внимание при отмене апелляционного определения.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное, оценить доводы сторон относительно размера упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд и представленных в обоснование упущенной выгоды доказательств, разрешить возникший спор об определении выкупной цены объектов недвижимости в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 10.04.2024 в части оставления без изменения решения Калининского районного суда г. Тюмени от 18.12.2023 в части определения выкупной цены объектов недвижимости отменить, направить дело в данной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части эти же судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи