Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19 июня 2024 г. по делу N 8Г-9325/2024[88-11121/2024]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Родиной А.К, судей Коренева А.С, Лезиной Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское делоN2-1205/2023 по иску Оляку Алены Семеновны к Обольскому Алексею Игоревичу о соразмерном уменьшении покупной цены объекта недвижимости, по кассационной жалобе Оляку Алены Семеновны на решение Ленинского районного суда г. Перми от 26.05.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.04.2024.

Заслушав доклад судьи Лезиной Л.В. об обстоятельствах дела, принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, пояснения участвующих в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи представителя Оляку А.С. - Сыпачева Д.А, действующего на основании ордера N 148 от 18.06.2024, поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Обольского А.И. - Березовского Н.В, действующего на основании доверенности 56АА4552215 от 14.09.2023, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Оляку А.С. (далее также истец) обратилась с иском к Обольскому А.И. (далее также ответчик) о соразмерном уменьшении покупной цены на нежилое помещение, расположенное по адресу: "данные изъяты" на 3 595 073 руб. 85 коп, взыскании с ответчика излишне уплаченных по договору купли-продажи от 26.11.2019 денежных средств в размере 3 595 073 руб. 85 коп.

В обоснование требований указано, что 26.11.2019 между сторонами заключен договор купли-продажи здания площадью 91, 3 кв.м и земельного участка площадью 51 кв.м по адресу: "данные изъяты" Цена договора составила 4 500 000 руб.; расчет с продавцом произведен полностью. Между тем, в судебном порядке заявлено о сносе самовольной постройки приобретенного здания (нежилого помещения), что свидетельствует о введении истца ответчиком в заблуждение относительно потребительских свойств товара. Экспертизой установлено, что здание не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам; строительство здания осуществлено без разрешения на строительство; здание не соответствует проектной документации, его эксплуатация осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию. В ходе эксплуатации объекта выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не оговорены сторонами при заключении договора купли-продажи, что привело к заявлению иска о сносе объекта и последующей утрате имущества. В связи с выявленными недостатками подлежит соразмерному уменьшению покупная цена здания.

Решением Ленинского районного суда г. Перми от 26.05.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.04.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба Оляку А.С. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Оляку А.С. просит отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

В отзыве на кассационную жалобу Обольский А.И. просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Согласно части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном нормами статей 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ограничиваясь пределами кассационной жалобы, изучив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций не допущено, а доводы жалобы не могут повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке.

Судами установлено, что до 2014 года на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" располагался объект капитального строительства - гаражный бокс, который снесен.

В 2014 году завершено строительство 2-х этажного нежилого здания, площадью 91, 3 кв.м и на основании декларации об объекте недвижимости от 21.10.2014 зарегистрировано право собственности за Давтяном В.Х. При этом разрешенное использование земельного участка оставалось неизменным: под индивидуальный гараж-бокс.

Постановка на кадастровый учет 2-этажого административного здания (хозяйственного строения) осуществлена 21.10.2014 в упрощенном порядке на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 23.09.2014 как вспомогательного строения. Сведения о каком-либо объекте капитального строительства, являющегося основным по отношению к указанному зданию, в реестре недвижимости отсутствуют, в период постановки данного объекта на государственный кадастровый учет основного объекта капитального строительства не существовало.

Информация о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства, о выдаче разрешений на ввод таких объектов в эксплуатацию на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по "данные изъяты" обращениях с соответствующим заявлением в уполномоченный орган отсутствует.

На основании договора купли-продажи от 17.08.2016, заключенного между Давтяном В.Х. и Обольским А.И, собственником нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 91, 3 кв.м и земельного участка площадью 51 кв.м стал Обольский А.И. При заключении договора продавец уведомил покупателя о том, что вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому использованию, то есть на указанном земельном участке фактически расположено нежилое помещение, а не гараж-бокс. Покупатель также уведомлялся о том, что нежилое помещение частично расположено на смежном участке.

В 2016 году вид разрешенного использования земельного участка изменен на "административно-хозяйственные, деловые, общественные учреждения и организации".

26.11.2019 между Обольским А.И. (продавец) и Оляку А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество: 2-х этажное здание, нежилое, площадью 91, 3 кв.м, кадастровый номер "данные изъяты", и земельный участок площадью 51 кв.м, категория - земли населенных пунктов. Цена договора составляет 4 500 000 руб. Согласно разделу 2 договора продавец заверил, что недвижимое имущество соответствует градостроительным и санитарно-эпидемиологическим требованиям законодательства.

По результатам проведенного в ноябре 2019 года технического обследования (в период нахождения здания в собственности Обольского А.И.), специалистами ООО "Безопасность в промышленности" подготовлен технический отчет, согласно которому строительные конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и опасности для лиц, эксплуатирующих и находящихся вблизи здания не представляет, требуется выполнение ремонта отмостки для исключения подмывания фундамента атмосферных осадков. Даны рекомендации о необходимости разработки проекта реконструкции здания с последующим внесением туда конструктивных элементов, не входящих в имеющийся проект и правкой существующих; ремонт отмостки; демонтаж хрупкой части МУ между 2 и 3 плитой перекрытия.

10.09.2021 администрацией Ленинского района г. Перми подан в Арбитражный суд Пермского края иск к Оляку А.С. о сносе самовольной постройки.

В ходе проведения экспертных исследований по делу N А50-22719/2021 по иску администрации Ленинского района г. Перми к Оляку А.С. о сносе самовольной постройки установлено, что 2-этажное нежилое здание по адресу: "данные изъяты", кадастровый номер "данные изъяты", не соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам. Строительство здания осуществлено без разрешения на строительство, эксплуатация здания осуществляется без разрешения на ввод в эксплуатацию; здание не соответствует проектной документации на строительство, местоположение здания не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, не соблюдены расстояния от инженерных сетей; здание выходит за границы земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и частично расположено на соседних земельных участках и на неразграниченных землях и др. В связи с наличием выявленных несоответствий нормативным требованиям экспертами сделан вывод о том, что эксплуатация здания не является безопасной для здоровья и жизни всех граждан, являющихся пользователями здания (в том числе собственника).

Эксперты пришли к выводу о возможности приведения спорного здания в соответствие с установленными требованиями градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки города Перми, Генеральному плану города Перми, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах без его полного сноса. Проведение мероприятий по приведению здания в соответствие с установленными требованиями не исключает (то есть допускает/позволяет) дальнейшую его безопасную эксплуатацию собственником и третьими лицами (без угрозы жизни и здоровью граждан. Экспертами приведены мероприятия, необходимые для приведения здания в соответствие с установленными требованиями. Также суду даны пояснения, согласно которым по вопросу расположения сетей вблизи или под объектом (недостатки 19-21) эксперты указали на то, что вскрытия для фактического освидетельствования подземных сетей вблизи и под объектом экспертами не выполнялись, местоположение сетей определено по сведениям в ЕРГН и по данным дополнительно предоставленных документов (Выкопировка из Проекта межевания территории по ул. Луначарского, 95а в жилом районе Центр Ленинского района; Топографическая съемка "Корректура топоосновы для межевания по ул. Луначарского/Пушкина в Ленинском районе", шифр Ш-А- 02-04, 08; Исполнительная съемка сетей от 01.11.2016).

После проведенных экспертных исследований в январе 2023 года Оляку А.С. заключены договоры об оказании услуг по перераспределению смежных земельных участков и разработке проекта по реконструкции здания. Также в 2023 году произведено исправление реестровой ошибки в описании местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", в результате чего площадь земельного участка увеличилась с 51 кв.м до 61 кв.м.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 20.12.2023 по делу N А50-22719/2021 на Оляку А.С. возложена обязанность осуществить снос самовольной постройки - спорного здания или произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, строительными нормами и правилами.

Согласно заключению специалистов ООО "Проспект" рыночная стоимость устранения недостатков здания в соответствии с выводами судебной экспертизы составляет 1 397 000 руб.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истцом заявлялось ходатайство назначении экспертизы о соответствии здания обязательным требованиям, о наличии дефектов и в чем причина выявленных дефектов, а также стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов.

В процессе судебного разбирательства истец принимал меры к уточнению исковых требований и заявлению иска о взыскании убытков, необходимых для устранения недостатков здания. Судом в принятии уточненного иска отказано.

Разрешая спор по существу, руководствуясь положениями статей 12, 222, статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установив, что спорное нежилое помещение является самовольной постройкой, то есть на момент заключения договора купли-продажи от 26.11.2019 административное здание не могло быть предметом сделки, являлось необоротоспособным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, поскольку к данной сделке не могут быть применены положения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации о соразмерном уменьшении покупной цены.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в соответствии с имеющейся компетенцией, согласился с выводами суда первой инстанции, в связи с чем оставил решение без изменения. При этом суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, также отметил, что настоящий иск подан после истечения двухлетнего срока с момента передачи Оляку А.С. спорного объекта при том, что исковое заявление о сносе самовольной постройки предъявлено до истечения указанного срока, после его подачи истец с требованиями, основанными на выявленных недостатках, своевременно не обращался.

Суд кассационной инстанции с выводами судебных инстанций по существу спора соглашается, поскольку они мотивированы, основаны на надлежащей оценке совокупности представленных в материалы дела доказательств, исследованных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют установленным судами первой и апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права.

Суждения в жалобе о том, что ссылаясь на статью 477 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции применил срок исковой давности, неверно истолковал норму материального права, поскольку в пределах двух лет покупатель может обнаружить недостатки товара, а срок исковой давности составляет три года, ссылка на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении N 557-О, указания на то, что суд апелляционной инстанции не установилпериод обнаружения истцом недостатков помещения (в период подачи иска сносе самовольной постройки в Арбитражный суд Пермского края), признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, основанными на неверном понимании истцом выводов суда апелляционной инстанции.

Из содержания апелляционного определения не усматривается, что суд апелляционной инстанции применил к спорным правоотношениям срок исковой давности и признал его пропуск в качестве самостоятельного основания для отказа в иске. Вопреки позиции истца, суд апелляционной инстанции с учетом фактических обстоятельств дела указал лишь на пропуск истцом двухлетнего срока для обнаружения покупателем недостатков переданного товара с целью предъявления соответствующих претензий во внесудебном порядке. Выводов о пропуске истцом срока исковой давности и применении последствий такого пропуска обжалуемое судебное постановление не содержит. Соответствующее указание основанием для признания незаконными постановленных по существу спора судебных актов не является.

Несогласие истца с выводами судов об избрании ненадлежащего способа защиты, суждения о том, что заявленный способ не противоречит пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать уменьшения покупной цены на сумму предстоящих расходов, подлежат отклонению судом кассационной инстанции, как основанные на ошибочном применении норм материального права, направленные на переоценку исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств дела.

Проанализировав обстоятельства дела, приведенные выше законоположения, установив на основе совокупности исследованных доказательств факт самовольного характера нежилого помещения, которое в силу закона не может быть предметом сделки, суды пришли к мотивированным выводам о том, что наличие вероятности приведения постройки в соответствие требованиями законодательства само по себе ее самовольного характера не изменяет, о возможности ее участия в гражданском обороте не свидетельствует, в рассматриваемом случае надлежащим способом защиты будет являться обращение в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку, в связи с чем обоснованно указали на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.

Доводы о том, что суды незаконно отказали в проведении экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения с учетом годных остатков, утверждения о наличии основания для проведения экспертизы, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными. Отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что вопросы о наличии недостатков, возможности и стоимости их устранения, принимаемых к устранению мерах с учетом избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права правового значения не имеют. Нарушений процессуальных норм, регламентирующих правила доказывания в данной части, последствием которых явилось бы вынесение неправильных по существу судебных актов (часть 3 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебными инстанциями не допущено.

Указания со ссылкой на положения статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, на то, что суды препятствовали в предоставлении доказательств, отказывали в принятии уточнений и дополнения к иску, неоднократно отказывали в удовлетворении ходатайств о назначении судебных экспертиз, о нарушении судами норм процессуального права, а также прав истца не свидетельствуют.

Вопреки позиции истца, все заявленные им ходатайства рассмотрены в соответствии с требованиями статьи 166 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельств, свидетельствующих о том, что судами в нарушение части 1 статьи 12, части 3 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, не вынесены на обсуждение юридически значимые обстоятельства (с учетом предмета заявленного иска), а также не произведена оценка предоставленных сторонами доказательств в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса, судом кассационной инстанции не установлено.

Указание ответчика на соответствие избранного им способа защиты пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и наличие права требовать уменьшения покупной цены на сумму предстоящих расходов отклоняются, как основанные на неправильном толковании норм материального права, регулирующих указанный способ защиты.

Из содержания статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Под соразмерным уменьшением покупной цены по смыслу абзаца второго пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отметил, что данное положение применяется в случае возможности использования товара по прямому назначению без устранения недостатков, с учетом того, что определении его цены не учтено снижение качества. Ввиду невозможности участия в гражданском обороте и эксплуатации спорного объекта, являющегося самовольной постройкой, вывод судов о том, что избранный способ не подлежит использованию при защите нарушенного права истца, является верным.

Суждения о том, что суд вправе был изменить основание иска, несостоятельными, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены с приведением соответствующих мотивов в апелляционном определении.

Суд кассационной инстанции отмечает, что задачей гражданского судопроизводства согласно статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Феде является правильное рассмотрение и разрешение гражданских дел, что означает как установление с достоверностью фактов, обосновывающих требования и возражения сторон, а также других обстоятельств, имеющих значение для дела, так и точное применение норм материального права к установленным фактическим обстоятельствам.

Согласно пункту 4 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 4 части 2 статьи 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации выбор способа защиты нарушенного права и, соответственно, определение предмета и основания иска принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Приведенные нормы наделяют истца исключительным правом определения способа защиты его нарушенного права, данный способ не может быть изменен судом по своему усмотрению.

Иные доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены, не учтены судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения по существу иного судебного акта, а также влияли на обоснованность и законность судебных постановлений либо опровергали выводы судов.

Доводы кассатора не свидетельствуют о наличии существенных нарушений норм материального или процессуального права, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, либо о наличии иных оснований для отмены судебных актов в кассационном порядке, в связи с чем жалоба не подлежит удовлетворению судебной коллегией.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Перми от 26.05.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 04.04.2024 оставить без изменения, кассационную жалобу Оляку Алены Семеновны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи