Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июля 2024 г. по делу N 66а-1126/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Колпаковой А.В, Колосовой С.И, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-124/2024 (УИД 23OS0000-01-2023-001025-78) по административному исковому заявлению Гафуровой Алины Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционным жалобам административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края, административного истца Гафуровой Алины Александровны на решение Краснодарского краевого суда от 11 марта 2024 г, которым административное исковое заявление удовлетворено частично.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гафурова А.А. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 36 821 +/- 67 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация производственной базы деревообрабатывающего производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок. Почтовый адрес ориентира: "адрес".

В обоснование требований указала на то, что является арендатором указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого, определенная по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 61 727 460, 82 руб, существенно превышает его рыночную стоимость, ведет к необоснованному увеличению размера арендных платежей, нарушает права и законные интересы административного истца.

Решением Краснодарского краевого суда от 11 марта 2024 г. административное исковое заявление удовлетворено частично; по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "Атлас-Консалт" (далее - ООО "Атлас-Консалт") ФИО9, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере рыночной стоимости, равной 54 569 000 руб. по состоянию на 1 января 2022 г. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка постановлено считать 15 ноября 2023 г. В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, административный ответчик департамент имущественных отношений Краснодарского края подал апелляционную жалобу, в которой полагает обжалуемый судебный акт незаконным, необоснованным и подлежащим отмене.

В апелляционной жалобе административный истец Гафурова А.А. приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, полагает его недопустимым доказательством по делу. Просит назначить по делу повторную судебную экспертизу.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции административный истец Гафурова А.А, ее представители, представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента имущественных отношений Краснодарского края, государственного бюджетного учреждения Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", заинтересованных лиц филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования Ейский район, администрации Ейского городского поселения Ейского района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив дополнительные письменные пояснения эксперта ФИО10, представленные в суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда, поскольку оно принято в соответствии с нормами материального и процессуального права.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что Гафурова А.А. на основании договора аренды земельного участка государственной собственности от 29 декабря 2007 г. N 4200005111, соглашения об уступке права аренды земельного участка от 18 октября 2013 г, соглашения об уступке прав аренды земельного участка от 14 марта 2016 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 36 821 +/- 67 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация производственной базы деревообрабатывающего производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок. Почтовый адрес ориентира: "адрес". Согласно приложению к договору аренды земельного участка расчет размера арендной платы производится с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что являющаяся предметом спора кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. N 2449 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края" в размере 61 727 460, 82 руб. и в соответствии со статьей 18 Закона о государственной кадастровой оценке подлежит применению в целях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2023 г. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 6 декабря 2022 г.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Для определения стоимости недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил отчет от 12 августа 2023 г. N 2023-1328/07-О, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО14, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 39 877 000 руб.

В ходе судебного разбирательства, в целях проверки соответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и проверки достоверности размера рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу на праве аренды, определенного оценщиком, определением Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2023 г. назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Атлас-Консалт" ФИО11

С учетом имеющихся в отчете об оценке недостатков, несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, действовавшим на дату его составления, не позволяющим принять отчет в качестве надлежащего доказательства достоверной рыночной стоимости земельного участка, у суда имелись основания для назначения судебной оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от 29 декабря 2023 г. N 193-1007/2023, подготовленному экспертом ООО "Атлас-Консалт" ФИО12, представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составила 54 569 000 руб.

При разрешении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды объекта недвижимости в соответствии с указанным заключением эксперта, со ссылкой на его соответствие Федеральному закону от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта исследуется в судебном заседании, оценивается судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 168 КАС РФ).

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В силу Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (пункт 1).

Рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: 1) активность рынка (значимость сравнительного подхода тем выше, чем больше сделок с аналогами осуществляется на рынке); 2) доступность информации о сделках (значимость сравнительного подхода тем выше, чем надежнее информация о сделках с аналогами); 3) актуальность рыночной ценовой информации (значимость сравнительного подхода тем выше, чем меньше удалены во времени сделки с аналогами от даты оценки и чем стабильнее рыночные условия были в этом интервале времени); 4) степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов) (пункт 5).

Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений) (пункт 6).

В рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Оснований сомневаться в правильности выводов и суждений, изложенных экспертом в исследовательской части, не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготоке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", является членом саморегулируемой организации оценщиков, в связи с чем квалификация эксперта и уровень его компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии не вызывает.

При таких обстоятельствах, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка правомерно определена в размере рыночной в размере, определенном на основании подготовленного экспертом ФИО13 экспертного заключения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного истца о несопоставимости исследуемого земельного участка и объекта-аналога N 4 по виду разрешенного использования, подобранные экспертом объекты-аналоги сопоставимы с объектом экспертизы по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Имеющиеся расхождения скорректированы экспертом в соответствии с подпунктом "д" пункта 22 ФСО N 7, путем применения соответствующих корректировок, обоснованность применения которых является логичной и не противоречит приведенным в заключении рыночным данным.

При этом действующее законодательство не устанавливает требований абсолютной идентичности объекта оценки и используемых при установлении его рыночной стоимости объектов-аналогов.

Исследовательской частью экспертного заключения и приложенными к нему фотоматериалами (приложение 1 - копии источников информации аналогов) подтверждается, что использованный экспертом объект-аналог N 4 предназначен в том числе и для размещения складов, является сопоставимым с исследуемым земельным участком по функциональному назначению.

Как отмечает эксперт в дополнительных письменных пояснениях, представленных в суд апелляционной инстанции, цена предложения о продаже объекта-аналога N 4 соответствует среднему уровню ценового диапазона земель промышленного назначения, что является подтверждением использования данного земельного участка в промышленных (производственных) целях.

Относительно позиции административного истца о несопоставимости использованных экспертом объектов-аналогов по виду их разрешенного использования, сегментации рынка, по мнению суда апелляционной инстанции, следует исходить из того, что согласно исследовательской части заключения, данных о предложениях к отчуждению использованных объектов-аналогов, их как фактическое, так и юридически возможное использование свидетельствует о соблюдении экспертом одного из основных принципов - правильного определения наиболее фактического использования объекта исследования, а, соответственно, обоснованный подбор объектов-аналогов на основании проверяемой информации.

Оценивая позицию административного истца о том, что при проведении исследования экспертом были приняты находящиеся в аренде объекты-аналоги N 1, 4, адресные характеристики которых не были уточнены, судебная коллегия исходит из обоснованности экспертного суждения. Указанные объекты-аналоги сопоставимы с оцениваемым земельным участком по местоположению, при этом в объявлениях о продаже отсутствует информация, свидетельствующая о возможной аренде.

Судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы административного истца об ошибочном отказе эксперта от применения к объектам-аналогам N 2, 3 корректирующих коэффициентов на наличие на участках зданий и строений, поскольку, в силу пункта 20 ФСО N 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объявление о продаже объекта-аналога N 3 размещено в разделе "Земельные участки", цена предложения является сопоставимой с ценой земельных участков без построек, что позволило эксперту прийти к выводу о том, что в данном случае цена предложения фактически указана без стоимости зданий и сооружений, в том числе и железной дороги. Эксперт обоснованно отказался от применения корректирующего коэффициента по указанному ценообразующему фактору.

В отношении позиции административного истца о том, что необоснованное применение экспертом значений корректирующих коэффициентов на торг и площадь, основанных на данных, собранных исключительно в Новосибирской области, ведет к значительному искажению результатов определения рыночной стоимости земельных участков, расположенных в ином регионе (Краснодарский край), экспертом отмечается, что исследование "Результаты экспертных оценок" под ред. Живаева М.В. опубликовано на официальном сайте саморегулируемой организации оценщиков "Российское общество оценщиков". Указывается на отсутствие ограничений по времени и территории использования. Судом апелляционной инстанции отмечается обоснованность экспертного суждения о возможности использования указанного исследования.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод административного истца о том, что в исследовательской части экспертного заключения (таблица 3) приведены земельные участки, отличающиеся от оцениваемого объекта по основным ценообразующим факторам, поскольку в указанной таблице представлены основные предложения о продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы на дату определения кадастровой стоимости. Экспертом проанализированы предложения к продаже земельных участков, из которых выбрано четыре объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки.

Оценивая при применении вышеприведенных положений Федеральных стандартов оценки представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе административного истца, судебная коллегия, с учетом представленных экспертом пояснений, в том числе, на которые содержится ссылка в апелляционной жалобе, не находит оснований для вывода об ошибочном суждении суда первой инстанций, не принявшего в качестве доказательства данный отчет.

Так, следует признать как искажающее итоговый результат оценки применение корректировки на вид передаваемого права оценщиком при использовании объекта-аналога N5, к продаже в отношении которого, предложено право аренды, на что, прямо указано в использованном оценщиком объявлении.

При этом, отчет об оценке не содержит сведений об анализе предложений, позволившем оценщику прийти к выводам об использовании конкретных объектов-аналогов, с определенными, принятыми им во внимание, характеристиками, учет которых привел его к представленному результату оценки. Данное обстоятельство, в свою очередь, не позволяет лицам, использующим представленный отчет, убедиться в полной мере в обоснованности представленных суждений оценщика и логичности его выводов.

При таком положении, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для использования названного отчета в качестве доказательства по спору, на основании которого, следует установить размер оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка.

По существу, позиция административного истца основана на субъективном толковании исследовательской части экспертного исследования и дополнительных пояснений эксперта по поставленным перед ним административным истцом вопросам, данных им как в судебном заседании, так и в письменном виде, в том числе суду апелляционной инстанции.

Фактических данных, указывающих на несостоятельность экспертного суждения, на его необъективность, по результатам судебного разбирательства - не выявлено.

Ссылка административного ответчика на распоряжение Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. N 3214-р несостоятельна, поскольку экспертиза по настоящему делу назначена в соответствии с требованиями части 1 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормами процессуального законодательства Российской Федерации (статьи 77, 79 КАС РФ), с учетом предмета спора по настоящему административному делу и постановленных на разрешение эксперта судом вопросов могла проводиться вне государственных судебно-экспертных учреждений.

Предусмотренных частью 2 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы судебной коллегией не установлено.

Оснований для исключения заключения эксперта из числа доказательств по делу, как недопустимого, с учетом требований части 3 статьи 61 КАС РФ, не установлено.

Приведенные в апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки о незаконности судебного решения не свидетельствуют.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 3 июля 2014 г. N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

По аналогичным основаниям суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы административного ответчика о том, что снижение размера кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в бюджет.

Указанные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в реализации установленного законом права административного истца на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 11 марта 2024 г. оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение составлено 30 июля 2024 г.

Председательствующий:

Судьи: