Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 04 июля 2024 г. по делу N 66а-1196/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А.

судей Колосовой С.И. и Шмидт Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Морозом В.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-50/2024 по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 22 марта 2024 г, вынесенное по административному иску общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм Березка" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителей административного истца Мучманна И.Э, Государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" Фидаровой В.В, Правительства Республики Северная Осетия-Алания Калоева С.А,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм Березка" обратилось в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером N, площадью 331 359+/-5037 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 297 000 рублей.

В обоснование административных исковых требований указало, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером "адрес". Кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора объекта недвижимого имущества.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 22 марта 2024 года административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм Березка" удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 331 359+/-5037 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 447 865 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости постановлено считать 17 января 2024 года.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Северная Осетия-Алания считает решение суда первой инстанции незаконным и подлежащим отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований. Указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества была установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Судебная оценочная экспертиза по делу проведена с нарушением норм Федерального закона от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также законодательства, регулирующего оценочную деятельность. Эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Объекты, подобранные экспертом в качестве аналогов, не могут быть сопоставимы по площади, местоположению, праву собственности, виду разрешённого использования, а также почвенной разновидности.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты экспертом не учтены качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, рельеф, микроклимат как для объекта экспертизы, так и для объектов-аналогов.

Анализ объявлений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения проведен за период 2017-2022 годов, однако оценка производится на 1 января 2022 года, поэтому анализ предложений необходимо было провести в период, предшествующий дате оценки, т.е. за 2021 год.

У объекта-аналога N 4 отсутствует информация о назначении участка (разрешенном использовании). В расчетах заключения отсутствует корректировка на вид разрешенного использования для указанного земельного участка.

В пункте "Описание и расчет корректировок в цены объектов-аналогов" заключения на скриншоте не указано по состоянию на какую дату была взята корректировка, сегмент и территория.

Корректировка на дату продажи, определенная экспертом, является ошибочной.

Эксперт относит объект оценки к четвертой агроклиматической подзоне, однако спорный земельный участок относится к шестой агроклиматической зоне.

Распределение экспертом весовых категорий в пользу сравнительного подхода нецелесообразно.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца Парсиев А.К. просит решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 22 марта 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалоба Правительства Республики Северная Осетия-Алания - без удовлетворения.

Представители Государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" Фидарова В.В, Правительства Республики Северная Осетия-Алания Калоев С.А, принимая участие в судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Верховным Судом Республики Северная Осетия -Алания, считают решение Верховного Суда Республики Северная Осетия -Алания от 22 марта 2024 года незаконным и подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Представитель административного истца Мучманн И.Э. считает решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 22 марта 2024 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм Березка" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 331 359+/-5037 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Вид разрешенного использования - под пашню.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделаны верные выводы о том, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимого имущества затрагивает прав и интересы административного истца как плательщика арендной платы за земельный участок, исчисляемый, в том числе, от его кадастровой стоимости, в связи с чем общество с ограниченной ответственностью "Агропромышленный холдинг "Мастер-Прайм Березка" вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 331 359+/-5037 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 5 977 716, 36 рублей установлена постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 25.10.2022 г. N 453 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки".

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (пункт 19 постановления Пленума Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости). При этом заинтересованному лицу, возражающему об удовлетворении заявленных требований об оспаривании кадастровой стоимости, корреспондирует обязанность доказать достоверность сведения об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в суд первой инстанции представлен отчет, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО9 "данные изъяты" согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, по состоянию на 1 января 2022 г. составила 2 297 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, по делу была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, производство которой было поручено эксперту "данные изъяты"

Согласно заключению эксперта "данные изъяты" ФИО10 N-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 2 447 865 рублей.

После производства экспертизы административный истец уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, установленном заключением эксперта.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованным выводам о том, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Давая оценку экспертному заключению, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимого имущества произведена сравнительным подходом (метод прямого сравнения (сравнительного анализа) продаж) и доходным подходом.

Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, о чем имеется подписка в поручении на производство судебной экспертизы от 16 февраля 2024 года.

Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом произведена выборка (анализ рынка) наиболее сопоставимых предложений на дату экспертизы с учетом обоснования выбора объектов-аналогов.

Экспертом подобраны 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектов экспертизы по основным ценообразующим параметрам, расположенные в "адрес"

Из письменных пояснений эксперта также следует, что рынок земель сельскохозяйственного назначения ограничен, в связи с чем в соответствии с п. 12 ФСО III "Процесс оценки", утв. приказом Минэкономразвития N200 от 14.04.2022 года использованы те предложения, которые имелись на дату исследования; для приведения в соответствие объекта исследования и объектов-аналогов использована корректировка на масштаб (площадь).

В заключении эксперта анализ произведен за несколько лет, предшествующих дате определения стоимости - период исследования с 2017 по 2022 год. Причины исследования такого длительного периода описаны в заключении на стр.21-22. Основной причиной является малообеспеченность землями сельскохозяйственного назначения в республике и ограниченность рынка сельскохозяйственных земель различными нормативными актами. Законодатель не ограничивает период исследования, предшествующий дате определения стоимости. При проведении исследования экспертом установлено, что за 2021 год в открытых источниках информации в сегменте сельхозземель представлено только одно предложение, которое не может быть рассмотрено в качестве аналога. Для получения достоверного результата исследования эксперт был вынужден расширить временной диапазон поиска объекта аналогов.

Скриншот объекта-аналога N4 не дает информации о разрешенном использовании земельного участка, однако при проведении анализа было установлено, что данное предложение оставалось актуальным и после 01.01.2022 года. Предложение более позднего периода публикации более информативно, согласно которому было установлено, что это земли сельскохозяйственного назначения под сады. Данный факт позволяет не применять корректировку на вид разрешенного использования, так как категория земельного участка такая же, как и у объекта исследования, а в рамках одной категории изменение ВРИ - на усмотрение правообладателя. Эксперт не использовал напрямую предложение более позднего периода, но информацию, уточняющую некоторые характеристики объекта-аналога использованы как вспомогательный материал, что не противоречит ФСО III "Процесс оценки", утв. приказом Минэкономразвития N200 от 14.04.2022 года

Эксперт применил среднюю величину по РФ (исходя из роста цен земель сельхозназначения), так как она больше чем 0, 2%. В данном случае эксперт ссылается на официальный источник - Отчет N1-18 о государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории РСО-Алания от 13.10.2018, утвержденный Правительством РСО-Алания. Приведенный севооборот является типовым, урожайность взята средняя за период с 2018-2021 годы по данным органов статистики, что не может каким-то образом привести к неверному расчету доходным подходом. Все ссылки на источники приведены на стр.41-42.

Оснований не доверять данным выводам эксперта не имеется, поскольку они соответствуют положениям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении дан ответ на поставленный судом вопрос и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта. Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного заключение судебной оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

С учетом изложенного руководствуясь положениями статей 62, 84, 245 КАС РФ, статьями 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности, пунктами 6, 20, 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" суд первой инстанции обоснованно отверг в качестве допустимого доказательства представленный административным истцом отчет об оценке, и установилкадастровую стоимость согласно заключению эксперта от 1 марта 2024 г.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

При рассмотрении административного иска судом первой инстанции верно определены юридически значимые обстоятельства дела, которые всесторонне и полно исследованы при надлежащей оценке доказательств, правильно применен и истолкован материальный закон, а доводы изложенные в апелляционной жалобе не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в обжалуемом судебном акте выводы, поэтому признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.

Руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 22 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу правительства Республики Северная Осетия-Алания - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение суда составлено 18 июля 2024 г.

Председательствующий

судьи