Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 мая 2009 г. N Ф04-2824/2009(6147-А03-39) Удовлетворяя требование о взыскании задолженности по арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями, суд исходил из доказанности факта неисполнения ответчиком обязанностей по внесению арендных платежей, а также из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятых органами власти решений не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение пункта, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа местного самоуправления (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 мая 2009 г. N Ф04-2824/2009(6147-А03-39)
(извлечение)

Муниципальное учреждение "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" (далее - Управление) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Август" (далее - ООО "Август") о взыскании 274 371 руб. 53 коп., в том числе 267 549 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за пользование муниципальными нежилыми помещениями на основании договора аренды от 01.07.2005 N 165, 6 822 руб. 47 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.02.2008 по 11.07.2008 на основании пункта 4.1 договора.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 03.12.2008, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе ООО "Август" просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт.

По мнению заявителя, суд при вынесении решения неправильно истолковал нормы материального права и положения договора аренды.

Суд не принял во внимание, что пункт 2 решения Думы города Бийска от 20.06.2008 N 24 "О внесении изменений и дополнений в решение Думы г. Бийска 14.01.2008 N 283 "Об утверждении методики определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом муниципального образования город Бийск". Так, нормативный акт прямо указывал, что он распространяется на правоотношения, возникающие с 23.01.2008, а правоотношения между истцом и ответчиком в отношении нежилого помещения, расположенного по ул. Митрофанова, 35 в г. Бийске, возникли с момента государственной регистрации договора, т.е. до 23.01.2008.

Решение суда фактически вносит изменения в договор аренды, так как на основании этого решения остаются неисполнимыми пункты 3.1. и 3.3. договора, а сам договор не содержит условия о размере арендной платы, что приводит к недействительности договора (пункт 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исковых требований о внесении изменений в договор истец не заявлял.

Арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение ставок арендной платы, предусмотренных пунктами 3.3. и 3.4. договора, так как изменил базовую ставку не в зависимости от изменения минимального размера оплаты труда, и в одностороннем порядке изменил механизм расчета арендной платы.

При вынесении судебных актов были неправильно истолкованы нормы материального права - статьи 614, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между муниципальным учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом города Бийска" (арендодатель, переименован в МУ "Управление муниципальным имуществом города Бийска"), муниципальным унитарным предприятием "Жилтрест N 1" (балансодержатель) и ООО "Август" (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения города Бийска от 01.07.2005 N 165, согласно которому арендатору было передано во временное пользование за плату нежилое помещение в виде части первого этажа и подвала в жилом доме общей площадью 293,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Бийск, ул. Митрофанова, 35. Помещения переданы для использования под торговлю. Срок аренды согласован сторонами с 01.07.2005 по 30.06.2020.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора аренды за пользование арендованными помещениями арендатор обязался вносить плату ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Размер арендной платы рассчитывается согласно Методике определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом г. Бийска, утвержденной постановлением Думы г. Бийска от 24.10.2002 N 608, от 22.08.2003 N 786, от 24.10.2003 N 822, от 09.01.2004 N 869. решением Думы г. Бийска от 29.12.2004 N 137.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали автоматическое изменение арендной платы в зависимости от изменения минимального размера оплаты труда.

Согласно пункту 3.4 договора размер ставок арендной платы изменяется в одностороннем порядке согласно решению городской Думы или иных органов местного самоуправления и доводится до сведения арендатора путем опубликования в средствах городской массовой информации.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за февраль 2008 года Управлением была направлена претензия от 18.03.2008.

Поскольку ООО "Август" задолженность не погасило, Управление обратилось в суд с настоящим иском.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование имуществом.

Согласно представленному истцом расчету задолженности размер подлежащей внесению ответчиком арендной платы определен Управлением с учетом изменения годового размера базовой ставки арендной платы, применяемых коэффициентов, утвержденных решениями Думы города Бийска от 18.11.2005 N 119 (на 2006 г.) и от 05.12.2006 N 203 (на 2007 г.), а также с учетом новой методики определения арендной платы, утвержденной решением Думы г. Бийска 14.01.2008 N 283 (с последующими изменениями от 25.01.2008, от 19.06.2008) (л.д. 33-37).

Установив факт несвоевременной оплаты арендных платежей, суд первой инстанции посчитал обоснованным перерасчет арендной платы за период с января 2006 года по июль 2008 года на основании указанных выше решений Думы г. Бийска.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятых органами власти решений не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение пункта 3.4 договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствие с решениями органа местного самоуправления.

Изменение базовых ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а также изменение поправочных коэффициентов на основании местных нормативных правовых актов, не являются изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции пришел к выводу, что взысканию подлежит как сумма задолженности, так и пеня за просрочку исполнения платежа, размер которой установлен договором.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности, а также пени в соответствии с пунктом 4.1 договора, суд первой инстанции обоснованно ссылался на доказанность предъявленного требования, поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом обязанность по своевременному и полному внесению арендной платы, не представил суду доказательств погашения задолженности, и исходил из общих норм обязательственного права - статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих надлежащее исполнение обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона, а также недопустимость одностороннего отказа от его исполнения.

При повторном рассмотрении дела апелляционный суд установил аналогичные обстоятельства и подтвердил выводы суда первой инстанции.

Доводы кассационной жалобы аналогичны изложенным в апелляционной жалобе, и апелляционным судом дана им надлежащая, соответствующая обстоятельствам дела и закону, оценка.

Иных доводов, опровергающих правильность выводов арбитражного суда, кассационная жалоба не содержит.

Суд первой инстанции и апелляционный суд применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки кассационная инстанция не имеет.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статаьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 03.12.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 по делу N А03-8928/2008-23 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Август" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.