Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 июня 2009 г. N Ф04-3726/2009(9303-А03-9) Признавая недействительным договор купли-продажи земельного участка, суд указал, что земельный участок, являющийся предметом оспариваемого договора купли-продажи, расположен в зоне курорта, относится к федеральной собственности и ограничен в обороте, ответчик не имел полномочий на заключение спорного договора, отказ в применении последствий недействительности в виде признания недействительной записи в ЕГРЮЛ мотивирован тем, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 30 июня 2009 г. N Ф04-3726/2009(9303-А03-9)
(извлечение)

Заместитель прокурора Алтайского края (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд Алтайского края с иском к администрации города Белокуриха (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Фармакор" (далее - ООО "Фармакор"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее - Управление ФРС, регистрационная служба) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2006 N 261-Ю, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания администрации возвратить ООО "Фармакор" денежные средства в сумме 62 000 руб. и о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 12.02.2007 N 22-22-05/001/2007-184 о государственной регистрации права собственности ООО "Фармакор" на земельный участок общей площадью 1 604 кв. метров (кадастровый номер 22:64:011703:0033), расположенный по адресу: г. Белокуриха, ул. Советская 119а.

Заявленные требования основаны ссылками на статьи 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17, 27, 94 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", статью 3 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", на статью 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи от 28.12.2006 N 261-Ю, расположен в зоне курорта, относится к федеральной собственности и ограничен в обороте, администрация не имела полномочий на заключение спорного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю (далее - ТУ ФАУГИ), Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Алтайскому краю (далее - Управление ФАКОН), закрытое акционерное общество "Запсибниипроект" (далее - ЗАО "Запсибниипроект"), открытое акционерное общество "Горно-Алтайская экспедиция" (далее - ОАО "ГАЭ").

Решением от 23.01.2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2009, суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме, придя к выводу об их законности и обоснованности.

В кассационной жалобе Управление ФРС, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда действующему законодательству, просит отменить судебные акты в части признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в этой части.

Регистрационная служба указывает на отсутствие нормативно-правового обоснования вывода суда о признании недействительной записи в ЕГРП, на нарушение положений статей 2, 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219. В обоснование своих доводов регистрационная служба ссылается на то, что действующим законодательством не предусмотрено признание недействительными записей в ЕГРП. По мнению Управления ФРС, удовлетворение требования о применении последствий недействительности сделки в виде признания недействительной записи в ЕГРП противоречит правовому механизму реституции, определенному статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, регистрационная служба считает необоснованным привлечение её в качестве ответчика по возникшему спору, поскольку Управление ФРС находится с юридическими и физическими лицами в рамках административных правоотношений, стороной по спорной сделке не является.

В судебном заседании представитель Управления ФРС поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

Прокуратура Алтайского края не направила в заседание суда своего представителя, но представила отзыв, в котором просит оставить принятые по делу решение и постановление без изменения, считая выводы судебных инстанций правильными, а доводы кассационной жалобы - несостоятельными.

Администрация, ООО "Фармакор", третьи лица не представили отзыв на кассационную жалобу в порядке, установленном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не обеспечили явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей прокуратуры, администрации, ООО "Фармакор" и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части признания недействительной записи о государственной регистрации в ЕГРП.

Из материалов дела видно и как установлено судом, в соответствии с постановлением администрации от 27.12.2006 N 953 на основании заключенного 28.12.2006 договора N 261-Ю купли-продажи администрация передала в собственность ООО "Фармакор" земельный участок общей площадью 1 604 кв. метров с кадастровым номером 22:64:011703:0033, расположенный по адресу: г. Белокуриха, ул. Советская 119а.

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость земельного участка составила 62 000 руб.

Земельный участок предоставлен с целью эксплуатации складской площадки.

Исходя из содержания пунктов 2.1 и 4.1 договора купли-продажи, кадастрового плана, отчуждаемый земельный участок отнесен к землям поселений, не обременен правами других лиц и не имеет ограничений в его использовании.

Право собственности ООО "Фармакор" на приобретенный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.

Прокурор, считая, что администрация заключила спорный договор купли-продажи земельного участка с превышением своих полномочий, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В обоснование своих доводов прокурор указал на то, что спорный земельный участок является федеральной собственностью, относится к особо охраняемым природным территориям в силу прямого указания в законе, в связи с чем, ограничен в обороте и не может предоставляться в частную собственность.

Судебные инстанции согласились с обоснованностью и законностью требований прокурора, признав договор купли-продажи от 28.12.2006 N 261-Ю недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применив последствия недействительности ничтожной сделки.

Выводы суда о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной основаны на правильном применении норм действующего законодательства и соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю и которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий федерального значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий федерального значения устанавливаются Правительством Российской Федерации на основании федеральных законов.

Согласно пункту 6 статьи 2, пункту 4 статьи 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов государственной власти;

В пункте 4 статьи 31 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" указано, что отнесение территорий к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах.

Из статьи 3 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" следует, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.10.1999 N 1204 "Об утверждении Положения о курорте Белокуриха" курорт Белокуриха признан курортом федерального значения и отнесен к особо охраняемым природным территориям.

Судом первой инстанции установлено, что границы курорта Белокуриха определены Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.05.1983 N 282 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Белокуриха в Алтайском крае".

С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что курорт Белокуриха в силу прямого указания закона, является курортом федерального значения и относится к особо охраняемым природным территориям.

Статьей 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что охрана таких территорий осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

Судебные инстанции, исследовав кадастровый план земельного участка N 22:64:011703:0033, схему земель г. Белокурихи, картографическое описание границ муниципального образования города Белокурихи, землеустроительное дело по межеванию земельного участка курорта Белокуриха, проектный план границ территории лечебно-оздоровительных комплексов, проектный план границ 2 и 3 санитарных зон г. Белокурихи, проект округа и зон санитарной охраны курорта Белокуриха 1982 года, карту границ 2, 3 зон санитарной охраны курорта Белокуриха, установили, что спорный земельный участок находится в зоне курорта, в границах особо охраняемой природной территории.

Вывод судебных инстанций о том, что спорный земельный участок является объектом федеральной собственности, входит в состав земель, отнесенных к землям особо охраняемых природных территорий, подтверждается материалами дела.

В силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако федеральные законы не содержат таких исключительных случаев.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что администрация вышла за пределы своих полномочий, приняв постановление от 27.12.2006 N 953 и заключив договор от 28.12.2006 N 261-Ю купли-продажи земельного участка, являющегося федеральной собственностью.

Судебные инстанции обоснованно признали договор купли-продажи земельного участка от 28.12.2006 N 261-Ю недействительной (ничтожной) сделкой, как заключенный с нарушением требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции также считает правильным применение судом последствий недействительности сделки в виде обязания администрации возвратить обществу сумму стоимости земельного участка.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом судебных инстанций об удовлетворении требования о признании недействительной записи в ЕГРП от 12.02.2007 N 22-22-05/001/2007-184 о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от 28.12.2006 N 261-Ю.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания названной статьи Закона следует, что в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и другими федеральными законами не предусмотрено такого способа защиты гражданского права, как обжалование акта регистрации права.

В соответствии с указанными обстоятельствами, арбитражный суд не имел правовых оснований для удовлетворения требования прокурора о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции не устранил допущенное судом первой инстанции неправильное применение норм материального права.

Следует согласиться с доводами кассационной жалобы о необоснованном привлечении Управления ФРС в качестве ответчика по данному спору.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что решение от 23.01.2009 и постановление от 17.04.2009 подлежат отмене в части признания недействительной записи в ЕГРП от 12.02.2007 N 22-22-05/001/2007-184 о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок. В остальной части принятые по делу судебные акты следует оставить без изменения.

Суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении требования прокурора о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 23.01.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2009 по делу N А03-4171/2008-23 отменить в части применения последствий недействительности сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав от 12.02.2007 N 22-22-05/001/2007-184 о регистрации права собственности ООО "Фармакор" на земельный участок общей площадью 1604 кв. метров с кадастровым номером 22:64:011703:0033, расположенный по адресу: г. Белокуриха, ул. Советская 119а.

Принять в этой части новое решение.

Отказать в удовлетворении требования прокурору Алтайского края о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО "Фармакор" на земельный участок общей площадью 1 604 кв. метров (кадастровый номер 22:64:011703:0033).

В остальной части решение от 23.01.2009 и постановление от 17.04.2009 по данному делу оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.