Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 сентября 2009 г. N Ф04-5700/2009(19974-А27-9) При новом рассмотрении дела о взыскании переплаты за аренду земельного участка суду необходимо исследовать вопрос приобретения истцом права общей долевой собственности на арендуемый земельный участок, а также установить наличие или отсутствие правовых оснований для перечисления истцом арендных платежей и правомерности получения ответчиком предъявленной суммы арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 сентября 2009 г. N Ф04-5700/2009(19974-А27-9)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 июля 2010 г. по делу N А27-15193/2008

Предприниматель Р. В.Д. (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ) о взыскании 570 550,07 руб. переплаты за аренду земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании соглашения N С114-0725 ничтожным, а также об обязании оформить соглашение на условиях договора от 31.01.2001 N 52, согласно раздела 4 "Переходные положения" постановления администрации от 27.02.2008 N 62, а именно с оплатой 20 080,98 руб. в квартал в 2006 году с увеличением в 2007 и 2008 годы арендной платы на 1,083, 1,125 раза.

Предприниматель, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнив заявленные требования, просила признать ничтожным соглашение от 27.08.2007 N С114-0725 и применить последствия недействительности сделки в виде обязания КУГИ возвратить предпринимателю 648 691,20 руб., как излишне оплаченные за аренду земельного участка, отказавшись от требований о взыскании с КУГИ переплаты за аренду земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об обязании КУГИ оформить дополнительное соглашение.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее - КУМИ) и Ш. С.А.

Заявленные требования основаны ссылками на статьи 166, 171, 177, 181, 450, 451, 607, статьи 613, статьи 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы наличием действующего договора аренды от 31.01.2001 N 52, отсутствием у КУГИ полномочий на заключение спорного соглашения и получения арендной платы за земельный участок, на который у предпринимателя с 01.03.2005 возникло право общей долевой собственности согласно статье 16 Федерального закона N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Решением от 03.04.2009, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009, суд прекратил производство по делу в части отказа от иска, удовлетворил исковые требования о признании недействительным соглашения от 27.08.2007 N С-114-0725 и отказал в части требований о применении последствий недействительности сделки в виде возврата предпринимателю суммы 648 681,21 руб.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит отменить судебные акты в части отказа в применении последствий недействительности ничтожной сделки и удовлетворить требование о взыскании 648 691,20 руб.

Податель жалобы считает неправомерным вывод суда о том, что возврат всего переданного по недействительной сделке повлечет неосновательное обогащение предпринимателя, исходя из того, что объект недвижимости находится на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности в силу прямого указания закона; находит несостоятельным вывод суда о необходимости издания распоряжения компетентного органа государственной власти и не подлежащей применению статью 29 Земельного кодекса Российской Федерации. Также предприниматель считает необоснованным вывод суда о прекращении действия договора аренды от 31.01.2001 N 52, который в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считается продленным на неопределенный срок. По мнению подателя жалобы, судом необоснованно принята во внимание примененная КУГИ при расчете арендной платы "Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков города Кемерово".

В судебном заседании представитель Р. В.Д. поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе.

КУГИ в представленном отзыве и в выступлении своего представителя в заседании суда высказался против удовлетворения кассационной жалобы, указав на необоснованность доводов жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат частичной отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заключенного договор аренды земельного участка от 31.01.2001N 52 (в редакции дополнительных соглашений) администрация города Кемерово предоставила предпринимателю Р. В.Д. в арендное пользование сроком на 5 лет (с 01.01.2001 по 26.01.2006) земельный участок общей площадью 1 051,07 кв. метров, кадастровый номер 42:24:050503:07 под магазин, находящийся по ул. Тухачевского, 16, Центрального района в г. Кемерово.

По договору от 22.09.2004 N 14-0725 во временное пользование КУМИ предоставил Ш. С.А. земельный участок площадью 1 585,26 кв. метров из земель поселений с кадастровым номером 42:24:050503:07, расположенный по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Тухачевского, 16 (экономическая зона N 7).

Исходя из указанных договоров аренды земельных участков, на арендуемых земельных участках расположен 5-этажный жилой дом со встроенными на первом этаже нежилыми помещениями.

В последующем КУГИ и предприниматель Р. В.Д. подписали 27.08.2007 соглашение N С114-0725 о присоединении к договору аренды земельного участка от 22.09.2004 N 14-0725.

Согласно пункту 2 соглашения основанием присоединения к договору аренды явилось находящееся на земельном участке и принадлежащее предпринимателю на праве собственности помещение, площадью 456,8 кв. метров, расположенное на первом этаже 5-этажного дома со встроенными нежилыми помещениями.

В силу пункта 8 арендная плата рассчитывается для размещения магазина и взимается за 218,38 кв. метров, что составляет 1378/10000 долей от земельного участка площадью 1585,26 кв. метров.

Пунктом 6 соглашения предусмотрено применение его условий к правоотношениям сторон с 26.01.2006.

В соответствии с пунктом 5 соглашения срок его действия определен до прекращения действия договора аренды.

КУГИ и Ш. С. А. подписали 10.09.2008 соглашение, которым установили считать договор от 22.09.2004 N 14-0725 расторгнутым с 11.03.2008 в связи со сменой собственника объекта недвижимости.

КУГИ уведомлением от 11.09.2008 известил предпринимателя Р. В.Д. о расторжении договора с Ш. С. А. и указал на необходимость внесения арендной платы за весь период использования земельного участка в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель Р. В.Д., считая соглашение от 27.08.2007 о присоединении к договору аренды от 22.09.2004 незаконным, в судебном порядке оспорила его действительность, заявив требование о применении последствий недействительности сделки в виде обязания КУГИ возвратить излишне уплаченную сумму 648 691,20 руб. за аренду земельного участка.

Арбитражный суд, рассмотрев заявленные требования, решением от 03.04.2009 удовлетворил иск в части признания недействительным соглашения от 27.08.2007 N С-114-0725, мотивируя отсутствием у КУГИ полномочий для заключения этого соглашения.

Отказывая в применении последствий недействительности сделки в виде возврата предпринимателю суммы 648 681, 21 руб., суд исходил из принципа платности землепользования, указав на фактическое пользование предпринимателем земельным участком в период с 26.01.2006 по 31.03.2009.

Апелляционный суд согласился с обоснованностью выводов суда первой инстанции, оставив решение суда без изменения.

Судебные акты в части признания недействительным соглашения от 27.08.2007 N С-114-0725 не оспорены лицами, участвующими в деле. Суд кассационной инстанции в силу положений пунктов 2 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при проверке материалов дела не установил нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебных актов в этой части.

Вывод судебных инстанций о прекращении договора аренды земельного участка от 31.01.2001 N 52 в связи с истечением срока его действия соответствует условиям договора и установленным фактическим обстоятельствам по спору, не противоречит действующему законодательству.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с обоснованностью выводов судебных инстанций об отказе в применении последствий недействительности сделки.

Предприниматель в обоснование требования о возврате излишне уплаченной суммы арендной платы по недействительному соглашению указала на то, что согласно статье 16 Федерального закона N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 01.03.2005 арендуемый земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома и в этой связи КУГИ не вправе был получать арендную плату по этому соглашению.

Вывод судебных инстанций о том, что введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не влечет автоматического перехода в общую долевую собственность земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом сделан без учета следующих обстоятельств.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Частью 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Положения части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации находятся в системной взаимосвязи с нормой части 2 статьи 8 названного Кодекса, в соответствии с которой права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Из содержания части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" определено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу указанных норм законодательства земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. с 01.03.2005, если на эту дату земельный участок был сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Судебными инстанциями не достаточно полно был исследован вопрос приобретения предпринимателем права общей долевой собственности на арендуемый земельный участок и в этой связи не рассмотрен вопрос о правомерности внесения предпринимателем после 01.03.2005 арендных платежей и получения КУГИ суммы 648 681,21 руб.

При таких обстоятельствах судебные акты в части отказа во взыскании суммы 648 681,21 руб. подлежат отмене, как незаконные, принятые с нарушением требований статей 15, 167, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку суд кассационной инстанции не вправе оценивать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства по спору, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать и оценить имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установить наличие или отсутствие правовых оснований для перечисления предпринимателем арендных платежей после 01.03.2005 и правомерности получения КУГИ предъявленной суммы арендной платы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 03.04.2009 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2009 по делу N А27-15193/2008-7 отменить в части отказа во взыскании суммы 648 681, 21 руб.

В этой части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

В остальной части решение от 03.04.2009 и постановление от 18.06.2009 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.