Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 октября 2009 г. N Ф04-6166/2009 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды суду необходимо решить вопрос о привлечении субарендаторов третьими лицами по делу, установить, пользовались ли они своими правами по договорам субаренды, заключенным с ответчиком в спорный период, платили ли арендную плату, а также выяснить, использовал ли ответчик объект аренды с целью, изложенной в договоре аренды, осуществлял ли производственно-хозяйственную деятельность или использовал его только для сдачи в субаренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 октября 2009 г. N Ф04-6166/2009
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Система Комплексного Сервиса" (далее - ООО "СКС") обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к предпринимателю К.В.И. о взыскании 297 092 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 23.08.2004 N 228 и 17 645 рублей 08 копеек штрафных санкций, начисленных на основании пункта 6.1 договора.

Решением от 18.03.2009 (судья К.И.А.) Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (с учётом определения об исправлении опечатки от 26.03.2009) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 244 382 рубля 13 копеек долга и 13 284 рубля неустойки. В остальной части иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением от 29.07.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 18.03.2009 изменено, изложено в следующей редакции: взыскать с предпринимателя К.В.И. в пользу ООО "СКС" 51 991 рубль 10 копеек задолженности и 4 686 рублей 24 копейки штрафных санкций. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "СКС" просит постановление от 29.07.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, а решение от 18.03.2009 Ханты-Мансийского автономного округа - Югры оставить в силе.

Заявитель считает обжалуемое постановление необоснованным и незаконным.

ООО "СКС" указывает, что апелляционный суд, установив, что субарендаторы имели доступ на объект с 12.08.2008, сделал неправомерный вывод о невозможности ответчиком осуществлять свои права арендатора.

По его мнению, предприниматель К.В.И. лично никогда не использовала объект аренды с целью, изложенной в договоре аренды, не осуществляя производственно-хозяйственной деятельности, она лишь выбрала способ извлечения прибыли от объекта аренды, как сдача его субарендаторам.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель К.В.И. указала, что считает кассационную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, обжалуемый судебный акт просит оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "СКС" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение арбитражного суда.

Предприниматель К.В.И. в заседании суда кассационной инстанции поддержала доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене.

Из материалов дела видно, что между открытым акционерным обществом "Обьнефтегазгеология" (далее - ОАО "Обьнефтегазгеология", арендодатель) и индивидуальным предпринимателем К.В.И. (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества от 23.08.2004 N 228 (далее - договор).

Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора его предметом является предоставление арендодателем за плату во временное владение и пользование арендатора нежилого здания: "Ремонтный цех бокс" общей площадью 1 490, 3 квадратных метра, этажность - 2, подз. этажность - нет, инв. N 337/3, расположенного по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ, город Сургут, Восточный промрайон, улица Терешковой, Ремонтный цех бокс.

В пункте 1.3 договора стороны установили, что объект передается с целью его технического переоборудования и реконструкции арендатором, за счет собственных средств и дальнейшего его использования как станции технического обслуживания (СТО), с комплексом дополнительных услуг: моечная станция, магазин автозапчастей, кафе и т.п. сроком на 5 лет.

Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что с письменного согласия арендодателя арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Сторона договора, имущественные интересы (деловая репутация) которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей убытков - утрата, порча или повреждение товара (реальный ущерб) и оплаты штрафных санкций, за нарушение сроков оплаты по договору - 0,1% за каждый день просрочки от неоплаченной суммы (пункт 6.1 договора).

В соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения от 11.07.2006 N 3 к договору (далее - дополнительное соглашение) размер арендной платы на период с 11.07.2006 до 01.10.2006 составляет 59 898 рублей в месяц, с 01.10.2006 размер арендной платы составляет 74 273 рубля в месяц. Арендная плата уплачивается арендатором периодически - ежемесячно, путем перечисления указанной суммы арендатором на расчетный счет арендодателя в течение 10 дней с даты окончания расчетного месяца. Расчетный месяц исчисляется с даты подписания дополнительного соглашения сторонами.

Договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Уведомлением от 18.04.2008 N 1296 ОАО "Обьнефтегазгеология" сообщило предпринимателю К.В.И о том, что право собственности на нежилое здание "Ремонтный цех бокс", арендуемое согласно договору, с 11.04.2008 перешло к ООО "СКС", в связи с чем, необходимо урегулировать вопросы внесения арендной платы по договору с новым собственником имущества.

Предприниматель К.В.И. в письмах от 02.06.2008 N 28 и от 01.07.2008 N 34 просила ООО "СКС" предоставить реквизиты для перечисления арендных платежей.

ООО "СКС" направило предпринимателю К.В.И. письмо от 02.06.2008 N 17 с просьбой произвести передачу объектов, находящихся в аренде по договору для подписания акта приёма-передачи и оформления договора аренды, для чего просило обеспечить присутствие представителя арендатора 04.06.2008 в 10 часов на указанном объекте.

Предприниматель К.В.И. в назначенное время не явилась, явку своего представителя не обеспечила.

Письмом от 14.07.2008 N 21 ООО "СКС" направило предпринимателю К.В.И. два экземпляра договора аренды, с просьбой рассмотреть, подписать, скрепить печатью и в течение 3-х дней вернуть один экземпляр договора, предоставить список субарендаторов. Кроме того, уведомило ответчика о введении на территории базы по адресу: улице Терешковой, пропускного режима.

Письмом от 17.07.2008 N 42 предприниматель К.В.И. вернула оба экземпляра договора, указав на отсутствие необходимости в заключении нового договора аренды, дополнительно просила сообщить реквизиты для перечисления арендной платы, одновременно сообщив о том, что по состоянию на 17.07.2008 по договору имеются субарендаторы: общество с ограниченной ответственностью "Союз Авто" (далее - ООО "Союз Авто"), общество с ограниченной ответственностью "РеалСтрой" (далее - ООО "РеалСтрой") и индивидуальный предприниматель Г.А.Ю.

В письме от 22.07.2008 N 22 ООО "СКС" запретило предпринимателю К.В.И. входить на территорию базы и осуществлять деятельность цеха с 22.07.2008 в связи с не урегулированием вопросов уплаты арендной платы арендуемого помещения и не предоставлением данных работающих на базе для пропускного режима.

Считая, что у предпринимателя К.В.И. имеются обязательства по оплате арендной платы за период с июля по октябрь 2008 года, ООО "СКС" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя исковые требования о взыскании задолженности и штрафных санкций, исходил из того, что в связи с запретом ООО "СКС" ответчику входить на территорию базы, предприниматель К.В.И. в период с 22.07.2008 до 12.08.2008 не имела возможности пользоваться правами арендатора по договору.

Апелляционный суд, соглашаясь с выводами арбитражного суда о доказанности факта запрета арендатору входить на территорию объекта аренды, и в связи с этим невозможностью использования имущества с 22.07.2008, пришел к выводу о невозможности его использования и в последующий период, после 12.08.2008.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судебных инстанций сделаны по неполно установленным обстоятельствам дела исходя из следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела установлено, что предприниматель К.В.И. воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 3.2.7 договора заключила договоры субаренды с ООО "Союз Авто" от 04.01.2008 N 1/228, с ООО "РеалСтрой" от 08.02.2008 N 3/228 и с предпринимателем Г.А.Ю. от 01.04.2008 N 4/228.

Арбитражный суд посчитал, что ответчику и его субарендаторам с 22.07.2008 до 12.08.2008 истец запретил вход на территорию базы, а апелляционный суд исходил из того, что арендатор не мог пользоваться своими правами по договору и после 12.08.2008.

При этом суды не выяснили, использовал ли ответчик объект аренды с целью, изложенной в договоре аренды, осуществлял ли производственно-хозяйственную деятельность или использовал его только для сдачи в субаренду.

Кроме того, не установили, пользовались ли субарендаторы своими правами по договорам субаренды заключенным с предпринимателем К.В.И. в спорный период, платили ли арендную плату.

Кассационная инстанция считает, что указанные обстоятельства в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются основанием для отмены решения от 18.03.2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (с учётом определения об исправлении опечатки от 26.03.2009) и постановление от 29.07.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-8651/2008, и направления дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о необходимости привлечения субарендаторов третьими лицами по делу, для выяснения обстоятельств фактического пользования арендуемым имуществом, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения данного спора, и разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению в данном случае, после чего принять решение по спору, отвечающее требованиям статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суду следует распределить государственную пошлину, в том числе и по кассационной жалобе.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 18.03.2009 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (с учётом определения об исправлении опечатки от 26.03.2009) и постановление от 29.07.2009 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-8651/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.