Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 ноября 2009 г. N Ф04-6920/2009 При новом рассмотрении дела о признании незаключенным договора аренды суду необходимо установить, выполнение какой работы по реконструкции арендованного объекта предусмотрено договором и какой результат должен быть достигнут по подряду, выяснить, кто является заказчиком, а кто - подрядчиком, определить момент возникновения и прекращения между сторонами обязательств, вытекающих из договора аренды и договора подряда (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 ноября 2009 г. N Ф04-6920/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2009 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Мега-Дом" (далее - ООО "Мега-Дом", общество) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Парк" (далее - ООО "Бизнес-Парк"), обществу с ограниченной ответственностью "Верда" (далее - ООО "Верда") о признании договора аренды от 26.08.2008 N А/01-8 незаключенным.

Заявленные требования основаны ссылками на статьи 421, 432, 607, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, обременено договором аренды от 26.08.2008, который является незаключенным, поскольку сторонами не согласовано существенное условие о предмете договора аренды - недвижимом имуществе, предоставленном в пользование.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (далее - Управление ФРС).

Решением от 08.06.2009 суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу об их незаконности и необоснованности.

В апелляционном суде дело не рассматривалось.

ООО "Мега-Дом" и ООО "Верда", ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и на неправильное применение судом норм материального права, подали кассационные жалобы.

ООО "Мега-Дом" в своей кассационной жалобе просит отменить решение и принять судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на неправильное применение статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, считая, что оспариваемый договор аренды не содержит согласованное условие о том, какое конкретно имущество, подлежит передаче в аренду, в связи с чем, является незаключенным. Кроме того, податель жалобы указывает на не применение судом статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на несогласование сторонами в договоре существенных условий о заключении целевого займа.

ООО "Верда" в своей кассационной жалобе указывает на не согласие с выводами суда о том, что оспариваемый договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды и договора подряда, полагая, что договор не содержит существенных условий договора подряда и, ссылаясь на то, что арендодатель ООО "Бизнес-Парк" не мог выступать подрядчиком работ по реконструкции объекта аренды в связи с отсутствием лицензии на осуществление деятельности по реконструкции и капитальному ремонту зданий и сооружений. Также ООО "Верда" не согласно с выводами суда о том, что ООО "Бизнес-Парк" не передавало ООО "Мега-Дом" свои права и обязанности по договору, связанные с реконструкцией нежилого помещения, считая, что такой переход прав и обязанностей осуществлен в силу закона. При этом, соглашаясь с резолютивной частью решения суда, ООО "Верда" просило изменить мотивировочную часть решения, путем исключения из неё указанных выводов суда.

В судебном заседании представители ООО "Верда" и ООО "Мега-Дом" поддержали доводы и требования, изложенные в кассационных жалобах.

Отзывы на кассационные жалобы в порядке, установленном статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены.

ООО "Бизнес-Парк" и Управление ФРС, извещенные надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу, не направили своих представителей в заседание суда, что согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационных жалоб в их отсутствие.

Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 26.08.2008 между ООО "Бизнес - Парк" и ООО "Верда" был подписан договор аренды N А/01-08.

В пункте 1.1. стороны установили, что предметом договора аренды является передача в аренду сроком на 15 (пятнадцать) лет, принадлежащего арендодателю на праве собственности недвижимого имущества, соответствующего 94/99 доли в здании общей площадью 43 334,3 кв. метров, площадью 41 145,69 кв. метров, расположенного на 1, 2, 3 подвальном этажах здания, по адресу: город Барнаул, проспект Космонавтов, д.6, кадастровый (условный) номер: 22:63:02 0211:0026: Ф-00004/010/А+:++++/-/(далее - объект).

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2008 N 22-22-01/056/2008-724, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 22АБ N 432032, выданным 24.07.2008.

Пунктом 1.6.1 договора определено, что объект аренды требует проведения реконструкции с изменением следующих параметров объекта: его разрешенного пользования, замены (восстановления) конструктивных элементов, общей площади, показателей производственной мощности, качества инженерно-технического обеспечения и прочего (пункт 1.6.1).

В связи с этим стороны в пункте 1.6.2 договора указали, что с момента подписания договора и до момента завершения реконструкции объекта, фактическое пользование арендатором объектом не осуществляется. На указанный период арендная плата не начисляется.

В пункте 1.6.5 договора установлено, что реконструкция объекта производится арендодателем своими силами и за свой счет, в соответствии с проектной документацией.

Согласно пункту 1.6.12 договора после завершения реконструкции стороны должны заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором бы были отражены все изменения по объекту, и подписать акт приема-передачи реконструированного нежилого помещения.

В пункте 3.6 договора стороны указали на обязанность арендатора заключить с арендодателем договор займа на сумму 36 583 331 руб. в течении 10 дней с момента подписания договора, при условии договора ипотеки и соблюдения арендодателем сроков выполнения работ по реконструкции объекта аренды.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Мега-Дом" приобрело 02.12.2008 в собственность нежилое помещение литер Н1, общей площадью 41 141,5 кв.метров, обремененное правами арендатора ООО "Верда" по договору N А/01-8, зарегистрировав в установленном законом порядке право собственности.

ООО "Мега-Дом", ссылаясь на то, что договор аренды от 26.08.2008 N А/01-8 не содержит согласованное сторонами существенное условие относительно объекта аренды в порядке статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с иском о признании данного договора аренды незаключенным.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. При этом арбитражный суд, основываясь на положениях статей 421, 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что между сторонами заключен смешанный договор, включающий в себя элементы договора подряда и аренды; оснований для признания указанного договора незаключенным не имеется, поскольку стороны согласовали все существенные условия для договора данного вида.

В соответствии со статьями 15, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными на всестороннем, полном и объективном исследовании в совокупности представленных в дело доказательств.

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда принято по недостаточно полно исследованным обстоятельствам дела.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что стороны свободны в заключение договора.

Пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержаться в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Арбитражный суд посчитал, что сторонами определен предмет аренды, существовавший до проведения реконструкции.

Однако согласно условиям договора арендатор не осуществляет пользование указанным в пункте 1.1.1 договора имуществом до завершения реконструкции объекта.

Данному обстоятельству судом не дана правовая оценка, не установлено, какое именно имущество передается в аренду по спорному договору.

В силу пункта 1 статьи 702 и пункта 1 статьи 703 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей её результата заказчику.

Суд первой инстанции, оценив договор от 26.08.2008 N А/01-8 как смешанный, содержащий элементы договоров подряда и аренды, при этом не исследовал вопрос относительно момента возникновения и прекращения между сторонами обязательств, вытекающих из договора аренды и договора подряда.

Арбитражный суд при рассмотрении спора не исследовал вопрос о согласовании условий договора в соответствии с нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими общие положения о подряде, а также не выяснил, выполнение какой работы по реконструкции объекта предусмотрено договором и какой результат должен быть достигнут по подряду, кто является заказчиком, а кто - подрядчиком.

Без исследования указанных обстоятельств вывод арбитражного суда об отказе в удовлетворении иска не может быть признан достаточно обоснованным, соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

В этой связи решение суда подлежит отмене, как принятое с нарушением требований статей 15, 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду с учетом изложенного необходимо исследовать и дать правовую оценку условиям договора от 26.08.2008 N А/01-8 для соответствующей его квалификации в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, рассмотреть правомерность заявленных требований, исследовав приведенные сторонами доводы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 08.06.2009 по делу N А03-14324/2008 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в этот же арбитражный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.