Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 сентября 2006 г. N Ф04-5658/2006(26048-А81-13) Суд отказал в удовлетворении требования о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды нежилого помещения, поскольку спорные помещения являются собственностью ответчика, договоры аренды не противоречат действующему законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 21 сентября 2006 г. N Ф04-5658/2006(26048-А81-13)27406
(извлечение)

Предприниматель без образования юридического лица Т. обратился с иском к комитету о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды нежилого помещения общей площадью 164, 5 кв.м., расположенного в подвальном помещении дома N 5а по улице Магистральной г. Ноябрьска, N 1947/02 от 26.02.2002 г., N 2405/03 от 10.02.2003 г., N 3084/04 от 21.06.2004 г. и N 3385/05 от 18.02.2005 г., о применении последствий недействительности указанных сделок, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 88 373, 31 рублей и убытков, понесенных в связи с исполнением данных договоров в размере 46 713, 82 рублей.

В обоснование своих исковых требований истец указывает на ничтожность данных сделок, поскольку, по мнению истца, указанное недвижимое имущество не является собственностью муниципального образования г. Ноябрьск, и следовательно, ответчик, выступая как арендодатель, не имеет полномочии сдавать указанное имущество в аренду.

В связи с тем, что арендатором по указанным договорам выплачено 257 432, 94 рубля, истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде односторонней реституции, а также взыскать с ответчика убытки, выразившиеся в оплате обязательных платежей налога на добавленную стоимость в размере 46 713, 82 рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами из сумм, оплаченных в соответствии с договорами аренды и сумм оплаченного НДС, в общей сумме 88 373, 31 рублей.

Решением от 12.04.2006 в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что спорные помещения являются собственностью муниципального образования города Ноябрьск. Договоры аренды не противоречат действующему законодательству.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.06.2006 решение суда изменено.

Договоры аренды признаны недействительными, в остальной части иска отказано.

Апелляционная инстанция сослалась на то, что материалы дела не подтверждают факт оформления ответчиком права собственности на сдаваемое в аренду помещение в установленном порядке. Право собственности муниципального образования на имущество в учреждении юстиции не зарегистрировано. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства о том, что право собственности на спорное имущество возникло у него до момента вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ в применении последствий недействительности сделок мотивирован тем, что ответчик не являлся получателем денежных средств по договорам аренды.

Получателем средств являлось муниципальное образование в лице Комитета финансов администрации муниципального образования г. Ноябрьск. Соответственно, не удовлетворены требования о взыскании убытков и процентов, производные от основного требования.

Т. не согласен с постановлением суда в части отказа в удовлетворении иска. Ссылается на то, что комитет являлся стороной по договорам, следовательно, исковые требования подлежали удовлетворению за его счет в полном объеме. Просит решение суда, а также постановление в обжалуемой части отменить и принять новое решение в удовлетворении иска в полном объеме.

Комитет, обращаясь с кассационной жалобой, не согласен с постановлением суда.

Считает, что в ходе рассмотрения дела, апелляционная инстанция пришла к необоснованному выводу об отсутствии права муниципальной собственности на переданное в аренду помещение. Право муниципальной собственности на спорное помещение (цокольный этаж жилого дома) подтверждено имеющимся в деле документами. Отсутствие государственной регистрации права собственности при совершении сделки применительно к незарегистрированным, ранее возникшим правам, не связывается законом с отсутствием права собственности. Считает, что в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом. Истец использовал спорное помещение, передав его в субаренду. В то же время сам за аренду расчет в полном объеме не произвел.

На основании изложенного просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, кассационная инстанция считает, что постановление подлежит отмене, а решение - оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, истец считает незаконными договоры аренды муниципального имущества N 1947/02 от 26.02.2002; N 2405/03 от 10.02.2003; N 3084/04 от 21.06.2004; N 3385/05 от 18.02.2005, расположенного в подвальном помещении многоквартирного жилого дома N 5 "а" по ул. Магистральной, общей площадью 164,5 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

В приложении N 3 указаны, в частности, жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.

Имеющиеся в деле документы: постановление главы администрации г. Ноябрьска от 05.04.1996 N 206; письмо Комитета по управлению государственным имуществом Ямало-Ненецкого автономного округа N 552/07 от 27.04.1996 о согласовании передачи объектов в муниципальную собственность; распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ноябрьска от 17.01.1996 N 28 свидетельствуют о передаче жилого дома по ул.Магистральной N 5 "а" г. Ноябрьска в муниципальную собственность в соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 N 2265 и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности от 18.03.1992 N 114-п. Указанный дом включен в реестр муниципальной собственности. Включение дома в реестр означает включение в состав муниципальной собственности и цокольного этажа (письмо Ноябрьского филиала ГУП "Окружной центр технической инвентаризации N 12-01-17/206 от 20.06.2006), состоящего в конструктивном единстве с домом.

Таким образом, вывод апелляционной инстанции об отсутствии доказательств наличия у муниципального образования права собственности на спорное помещение, не соответствует обстоятельством дела. Вывод суда первой инстанции в этой части является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона РФ от 21 июля 1997г. N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (п.1). Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.2).

Вместе с тем отсутствие регистрации права на имущество, возникшего ранее, при совершении сделок с этим имуществом, не свидетельствует об отсутствии у муниципального образования права собственности на данное имущество. Кроме того, законодательство предусматривает государственную регистрацию ранее возникшего права лишь для государственной регистрации прав приобретателя. Соответствующая регистрация по оспариваемым сделкам не производилась.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что комитет вправе был выступать в качестве арендодателя спорных помещений. Истцом не доказан факт принадлежности указанного имущества другому лицу. В связи с этим оснований для признания недействительными договоров не имелось.

Суд первой инстанции правильно применил нормы права и дал надлежащую оценку всем доказательствам, имеющимся в деле. Постановление апелляционной инстанции, как несоответствующее обстоятельствам дела и принятое с нарушением норм права, подлежит отмене.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

постановление апелляционной инстанции от 22.06.2006 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-789/2006 отменить, оставить в силе решение этого же суда от 12.04.2006.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.