Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24 июля 2024 г. по делу N 66а-1249/2024

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веретенниковой В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-189/2024 (26OS0000-04-2024-000034-29) по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Южный" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, по апелляционной жалобе администрации города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 17 апреля 2024 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, возражения представителя административного истца Найманова А.Х, участвовавшего в деле посредством видеоконференц-связи, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Южный" (далее по тексту ООО "Торговый комплекс "Южный", Общество), являясь собственником объектов недвижимого имущества, обратилось в суд об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером N, площадью 16 331+/-45 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: использование под территорию рынка, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 36 902 103 руб.;

- с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью 73 904+/-190 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией рынка, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 166 996 084 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью 2 922+/-38 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией рынка, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 9 022 233 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью 2 246+/-33 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией рынка, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 6 934 954 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью 3 979+/-44 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией рынка, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 12 285 922 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью 4 290+/-46 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под территорией рынка, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 13 246 194 руб.;

- с кадастровым номером N, площадью 6 834+/-29 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для использования под торговым комплексом, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 15 442 347 руб.

В обоснование исковых требований административный истец указал, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, чем нарушает права и законные интересы Общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В судебном заседании при рассмотрении административного дела в суде первой инстанции представитель административного истца Гайдуков А.В. требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной, в соответствии с судебным заключением, выполненным экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации Д. (л.д.162-168 том 5).

Решением Ставропольского краевого суда от 17 апреля 2024 г. административный иск ООО "Торговый комплекс "Южный" об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворен.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16331+/-45 кв. м, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 45 270 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N (единое землепользование), площадью 73904+/-190 кв. м, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 177 813 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2922+/-38 кв. м, местоположение: установлено "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 10 969 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 2246+/-33 кв. м, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 7 160 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3979+/-44 кв. м, местоположение: расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 12 685 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 4290+/-46 кв. м, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 13 677 000 руб.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6834+/-29 кв. м, местоположение: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 21 329 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать - 27 декабря 2023 г.

С ООО "Торговый комплекс "Южный" в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации взысканы судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 204 192 руб.

В апелляционной жалобе администрация г. Ставрополя просит решение суда отменить в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Не соглашаясь с положенным в основу решения суда заключением судебной экспертизы в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N, апеллянт считает, что рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена экспертом с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (объект-аналог, расположенный в г. Михайловске несопоставим по местоположению с объектами оценки, а примененная экспертом корректировка по указанному ценообразующему фактору в размере 25% не компенсирует разницу в цене таких объектов; отсутствие точного адреса и кадастрового номера у объекта-аналога N 2 лишает возможности проверить сведения о данном земельном участке; не применена корректировка на физические характеристики объекта-аналога N 1).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Найманов А.Х. возражал в удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя административного истца Найманова А.Х, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями на нее, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, N, N, расположенных по адресу: "адрес".

Право собственности зарегистрировано в Едином государственно реестре недвижимости 22 сентября 2008 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, 20 ноября 2008 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N, N, N, 24 февраля 2014 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N (л.д.20-89 том 1).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1215 от 15 ноября 2022 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края" и составляет по состоянию на 1 января 2022 г. в отношении земельных участков:

- с кадастровым номером N - 66 335 052, 21 руб.;

- с кадастровым номером N - 302 896 283, 04 руб.;

- с кадастровым номером N - 11 991 595, 8 руб.;

- с кадастровым номером N - 9 078 376, 92 руб.;

- с кадастровым номером N - 16 133 054, 45 руб.;

- с кадастровым номером N - 17 402 170, 5 руб.;

- с кадастровым номером N - 28 848 774, 24 руб.

Указанное подтверждается ответом филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю от 17 июля 2024 г. N исх/013942 (л.д. 45-55 том 6).

С учетом изложенного, суд первой инстанции в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", пришел к обоснованному выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости недвижимого имущества затрагивают права административного истца, могут быть оспорены им в установленном законом порядке.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчеты об оценке, выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" (далее по тексту ООО "СтавЭкспертГрупп") Я. от 27 ноября 2023 г. N, N, N, N, N, N, согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2022 г. составила:

- с кадастровым номером N - 36 902 103 руб.;

- с кадастровым номером N - 166 996 084 руб.;

- с кадастровым номером N - 9 022 233 руб.;

- с кадастровым номером N - 6 934 954 руб.;

- с кадастровым номером N - 12 285 922 руб.;

- с кадастровым номером N - 13 246 194 руб.;

- с кадастровым номером N - 15 442 347 руб.

В целях установления рыночной стоимости земельных участков судом первой инстанции определением от 5 февраля 2024 г. на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

В соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации Д. от 26 марта 2024 г. N, рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 г. составляет:

- с кадастровым номером N - 45 270 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 177 813 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 10 969 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 7 160 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 12 685 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 13 677 000 руб.;

- с кадастровым номером N - 21 329 000 руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной в соответствии с вышеприведенным заключением судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25, которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости.

Из содержания экспертного заключения следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки I - V, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и Федеральным стандартом оценки N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611.

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет за период с января по декабрь 2021 г.

Исследуемые земельные участки экспертом отнесены к сегменту рынка - земли населенных пунктов для коммерческого назначения.

При проведении экспертизы в отношении спорных объектов недвижимости экспертом был проанализирован рынок земельных участков указанного сегмента в г. Ставрополе и установлено, что средняя цена предложений земельных участков торгового использования находятся в диапазоне от 1 430 - 6 875 руб./кв.м. и составляет в среднем 4 200 руб./к.м.

Эксперт, исследовав 16 объектов, расположенных в г. Ставрополе и Шпаковском районе Ставропольского края, отобрал по три объекта-аналога, расположенных в г. Ставрополе и г. Михайловске Ставропольского края, в отношении каждого исследуемого объекта, основные ценообразующие факторы которых сопоставимы с объектами оценки (сегмент рынка, разрешенное использование, дата продажи, период продажи).

Экспертом применены корректировки: на торг, на дату предложения, на статус населенного пункта, на местоположение в пределах города, на расположение относительно красной линии, на общую площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемым объектам.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода (сравнительного), позволяют определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки; заключения эксперта содержат ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта от 26 марта 2024 г. N.

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости спорных земельных участков, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данных объектов недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Представленные административным истцом при обращении в суд отчеты об оценке от 27 ноября 2023 г. N, N, N, N, N, N, N, выполненные оценщиком общества с ограниченной ответственностью "СтавЭкспертГрупп" Я, приведенным выше требованиям закона не отвечают, в связи с чем, не были положены в основу решения по основаниям, которые не оспорены лицами, участвующими в деле.

В апелляционной жалобе администрация города Ставрополя указала на несоответствие судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации Д, требованиям законодательства об оценочной деятельности в части определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: N, N.

Замечания относительно экспертного заключения, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны заявленным заинтересованным лицом при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Указанные замечания являлись предметом оценки суда первой инстанции с учетом данных экспертом устных и письменных пояснений, и они обоснованно отвергнуты, как не основанные на выводах эксперта, сделанных им в экспертном заключении.

Экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации Домаревой К.О, в суд апелляционной инстанции повторно представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

При таких обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы оснований для признания недопустимым доказательством судебного экспертного заключения, положенного в основу состоявшегося судебного акта, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апеллянта не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 17 апреля 2024 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 августа 2024 г.

Председательствующий

Судьи