Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 декабря 2006 г. N Ф04-7688/2006(28460-А75-36) Суд отказал в удовлетворении требования о взыскании арендной платы по договору аренды, поскольку договора аренды не заключен вследствие отсутствия его государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 26 декабря 2006 г. N Ф04-7688/2006(28460-А75-36)
(извлечение)

Предприниматель К. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к Комитету имущественных и земельных отношений Сургутского района о признании недействительным договора аренды N 2/18 от 05.07.04, обязании ответчика вернуть 3 069 038 рублей 80 копеек арендной платы. 2 866 416 рублей произведенных расходов по капитальному ремонту, 4 364 500 рублей неполученной выгоды.

До принятия решения по делу истец уточнил заявленные требования и просил признать договор аренды N 2/18 от 05.07.04 недействительным, взыскать с ответчика 3 048 833 рублей 90 копеек произведенных расходов по капитальному ремонту и 4 364 500 рублей упущенной выгоды, а также отказался от требований в части возврата арендной платы. Изменение размера иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к рассмотрению судом.

Исковые требования со ссылкой на статью 165 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы отсутствием государственной регистрации договора аренды N 2/18 от 05.07.04 по вине ответчика, уклоняющегося от данного действия.

Решением от 07.08.2006 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа в удовлетворении иска отказано, производство по делу в части возврата 3 069 038 рублей 80 копеек арендной платы прекращено. Судебный акт мотивирован не заключенностью договора аренды вследствие отсутствия его государственной регистрации.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Предприниматель К. просит отменить решение, дело направить на новое рассмотрение. Полагает, что указание ответчиком в договоре аренды и акте приема- передачи неправильного адреса и площади объекта свидетельствует о намеренном введении истца в заблуждение, что в дальнейшем воспрепятствовало государственной регистрации договора аренды. При таких обстоятельствах сделка является недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает необоснованным вывод суда о том, что работы по ремонту объекта были выполнены в другом помещении, поскольку истец представил надлежащие доказательства - технические паспорта, фотографии, акт оценки, договор с подрядчиком и документы на закупку материалов, однако суд не дал им оценки.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном законом порядке не представлен.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 07.08.2006 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-3738/06, суд кассационной инстанции находит обжалуемый судебный акт законным, обоснованным, соответствующим нормам процессуального и материального права.

Как следует из материалов дела, по договору аренды муниципального имущества N 2/18 от 05.07.04 Комитет имущественных и земельных отношений Сургутского района (арендодатель) передал К. (арендатор) во временное пользование и владение здание магазина "Торговый центр", расположенное по адресу: р.п. Белый Яр, ул. 1, общей площадью 1520,3 кв. м (пункт 1.1 договора). Срок договора - с 1 июля 2004 года до 1 июля 2009 года.

Дополнительным соглашением к договору аренды муниципального имущества N 2/18 от 05.07.04 от 31.03.05 стороны по договору аренды изложили пункт 1.1 в следующей редакции: "... арендуемая площадь составляет 1305,6 кв. м...".

Обратившись в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецким округам для регистрации договора аренды, предприниматель К. получила отказ в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям действующего законодательства.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим ИСКОМ.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является не заключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, данные требования истцом не заявлялись.

Суд первой инстанции, давая оценку договору аренды, на основании части 3 статьи 433, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 7 указанного выше Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пришел к выводу о не заключенности договора N 2/18 от 05.07.04.

Поскольку не заключенный договор не порождает правовых последствий, у суда отсутствовали правовые основания для признания не заключенного договора ничтожной сделкой.

Суд указал также, что истец не доказал неотложной необходимости для проведения капитального ремонта арендуемого здания, что согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для взыскания стоимости ремонта. Ремонт не может быть признан неотложным, исходя из перечня работ: облицовка кирпичом фасада здания, ремонт крыши, замена рам в окнах, частичная замена отопительных батарей, устройство бутиков внутри помещения, строительство пристроя к зданию магазина. Условиями договора не было предусмотрено проведение капитального ремонта здания.

Уведомлением от 26.07.05 N 381 истец был извещен ответчиком о том, что решением Сургутской районной думы от 17.06.05 N 329 утверждены условия приватизации магазина, арендуемого истцом, информационные сообщения о продаже здания опубликовано в газетах "Новый город" и "Вестник". Досрочное расторжение договора аренды по указанным основаниям было предусмотрено условиями оспариваемого договора аренды, то есть истцу было заранее известно о возможности приватизации магазина и в связи с этим досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем требование о взыскании убытков в виде упущенной выгоды суд признал недоказанным.

При описанных выше обстоятельствах, которые подтверждены материалами дела, суд кассационной инстанции находит правомерными выводы суда о необоснованности требований в части взыскания стоимости капитального ремонта здания и недоказанности упущенной выгоды.

Представитель ответчика заявил о взыскании судебных расходов в сумме 11 814 рублей, связанных с рассмотрением кассационной жалобы. В состав судебных расходов включены стоимость проезда, суд взыскал действительную стоимость проездных билетов, исключил страховую стоимость, стоимость проживания 1 суток в отеле составила 4 000 рублей, используя принцип разумности, суд взыскал 1 000 рублей - среднюю суточную стоимость проживания в гостиницах г. Тюмени, в остальной части судебных расходов отказал.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 07.08.2006 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-3738/06 оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Взыскать с предпринимателя К., зарегистрированной в качестве предпринимателя по адресу: г.Москва, микрорайон 1 в пользу Комитета имущественных и земельных отношений Сургутского района 8 254 рублей судебных расходов, в остальной части судебных расходов отказать.

Арбитражному суду Ханты-Мансийского автономного округа выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.