Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 марта 2010 г. по делу N А45-11591/2009 Удовлетворяя требование об обязании уполномоченного органа принять решение о предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по цене, равной рыночной стоимости, суд исходил из того, что бездействие ответчика препятствует заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, чем нарушаются его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 марта 2010 г. по делу N А45-11591/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Интеграл" (далее - ООО "Интеграл", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ):

- о признании незаконным бездействия Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент, заинтересованное лицо), выразившегося в неисполнении требований, установленных пунктом 3 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- об обязании Департамента принять решение о предоставлении Обществу преимущественного права на приобретение в собственность за плату по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 1 576 420 руб., нежилого помещения бара "Фургон" площадью 200, 1 кв. м, расположенного в подвале пятиэтажного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, улица Ватутина, дом 23, и совершить действия, необходимые для реализации преимущественного права на приобретение обществом арендуемого помещения;

- об обязании Департамента в семидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда устранить нарушения прав Общества путем направления обществу проекта договора по выкупу арендуемого заявителем вышеназванного муниципального имущества.

Решением от 14.09.2009 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением 07.12.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Департамент просит отменить принятые по делу судебные акты по основанию нарушения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также по основанию неполного выяснения судами всех обстоятельств дела, просит дело направить на новое рассмотрение.

По мнению заявителя кассационной жалобы, спорный объект после проведения ООО "Интеграл" реконструкции в 2004 году не был введен в эксплуатацию, следовательно, не был сформирован и не прошел государственный кадастровый учет, что является препятствием для заключения договора купли-продажи, вывод суда в части ввода данного объекта площадью 200,8 кв. м, арендуемого заявителем, в эксплуатацию, является ошибочным. Суд, обязав Департамент принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Интеграл" спорного нежилого помещения по цене равной рыночной стоимости, составляющей 1 576 420 руб., предрешил дальнейшие действия заявителя, что не допустимо, поскольку основания для отказа в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества могут быть иные, которые не являются предметом рассмотрения по данному делу. Указывает, что суд, согласно принятым судебным актам, в нарушение требований статей 4 и 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обязал Департамент без законных на то оснований принять решение об условиях приватизации спорного нежилого имущества, не привлекая к участию в деле мэрию г. Новосибирска, в полномочие которой входит утверждение условий приватизации муниципального имущества в соответствии с Положением о приватизации муниципального имущества, находящегося в собственности города Новосибирска, имеющаяся в материалах дела оценка арендуемого заявителем помещения проведена с нарушением части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ни муниципальное образование город Новосибирск, ни Департамент не уполномочивал заявителя проводить оценку не сформированного помещения. Более подробно доводы изложены в кассационной жалобе.

Кроме того, Департаментом 27.02.2010 в адрес суда кассационной инстанции направлено дополнительное пояснение к кассационной жалобе, поступившее в вышеуказанную судебную инстанцию 16.03.2010, в котором заявитель жалобы указал на несогласие с имеющимся в деле отчетом об оценке спорного объекта недвижимости, представив в суд кассационной инстанции заключение по экспертизе отчета "Об определении рыночной стоимости имущества: нежилое помещение общей площадью 200,1 кв.м по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, д. 23", хотя при рассмотрении в арбитражных судах первой и апелляционной инстанции Департаментом не оспаривалась проведенная заявителем оценка спорного нежилого помещения.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Интеграл" просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, при этом указывает на то, что заявление от 12.03.2009 о приватизации арендуемого помещения, составлено по форме, утвержденной Департаментом, содержит текст "прошу принять решении об условиях приватизации муниципального имущества", и утверждение заинтересованного лица о несогласии с отчетом об определении рыночной стоимости данного имущества является несостоятельным, противоречащим положению статьи 6 Закона N 135-ФЗ.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на жалобу.

Арбитражный суд кассационной инстанции, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность судебных актов, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Из материалов дела следует, что согласно заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска и ООО "Интеграл" договору N 1742/16 от 18.03.1998, заявителю передано в аренду подвальное помещение по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23 , общей площадью 168 кв. м, при условии страхования данного помещения.

В связи с реконструкцией арендованного ООО "Интеграл" подвального помещения из овощного магазина в пивной кафе-бар на 36 посадочных мест, арендатор совместно с Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (Арендодателем) согласовал проведение данных работ.

Акт приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией подвального помещения был утвержден распоряжением мэрии администрации Ленинского района г. Новосибирска от 12.04.2000 за N 731, площадь арендованного нежилого помещения составила - 168 кв.м.

По условиям договора аренды N 5425 от 01.08.2000 вышеуказанного помещения площадь арендуемого ООО "Интеграл" подвального помещения изменилась в сторону уменьшения и составляла 162,9 кв.м , за которую арендатор оплачивал арендную плату.

В связи с изменением арендуемой ООО "Интеграл" площади подвального помещения (отказ ООО "ИТС" от части арендуемых помещений) между Департаментом и ООО "Интеграл" 01.08.2001 было заключено дополнительное соглашение к договору об аренде нежилого помещения N 6306-им от 06.12.2000, по условиям которого заявителю передано арендуемое помещение площадь - 193,3 кв.м.

Согласно договору аренды объекта недвижимости N 022123-015 от 01.12.2005 площадь арендованного ООО "Интеграл" подвального помещения составила 200,80 кв.м, за которую заявитель оплачивал арендную плату согласно расчету и в условия которого включен пункт 6.2, согласно которому Арендатор обязан провести и узаконить реконструкцию за свой счет, без отнесения затрат в счет арендной платы, в установленном действующим законодательством порядке в течение срока действия договора.

Начиная с 2006 года площадь арендованного ООО "Интеграл" подвального помещения изменилась до 200,10 кв. м, о чем свидетельствует и договор N 025867-015 от 01.11.2006, в условия которого внесен также пункт 6.2.

По условиям действующего в настоящее время договора N 029006-050 от 01.10.2007, аренда нежилого помещения, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ватутина, 23, общей площадью 200, 10 кв. м считается продленной на неопределенный срок, и в условия данного договора также включен пункт 6.2 , предусматривающий, что Арендатор обязан узаконить реконструкцию за собственный счет, без отнесения затрат в счет арендной платы, в установленном действующим законодательством порядке в течение срока действия договора.

Арбитражным судом установлено, что арендная плата перечисляется арендатором надлежащим образом в течение всего периода аренды вышеуказанного нежилого помещения.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ""Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество 12.03.2009 в установленном законом порядке обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приложив заверенные надлежащим образом документы.

В ответ на указанное заявление Департамент письмом от 03.04.2009 N 31-05460 сообщил Обществу о том, что выкуп нежилого помещения, арендуемого заявителем, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ватутина, 23, будет возможен только после оформления правоустанавливающих документов на данный объект, для чего заявителю необходимо завершить реконструкцию и ввести объект в эксплуатацию для возможности последующей регистрации Департаментом права муниципальной собственности на данный объект недвижимости.

Общество, полагая, что бездействие Департамента нарушает нормы Закона N 159-ФЗ и фактически лишает его преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в котором указывают затраты на реконструкцию арендованного помещения в сумме 4 488 580 руб., которая проведена в установленном законом порядке; рыночную стоимость арендованного помещения, которая составляет 6 065 000 руб., прилагая отчет консалтингового центра "Алтекс" N 105/05-09 об определении рыночной стоимости имущества - нежилого помещения общей площадью 200,1 кв.м по адресу: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23.

Удовлетворяя заявленные Обществом требования, арбитражные суд исходили из того, что все условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, для реализации ООО "Интеграл" преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, соблюдены.

Исходя из требований статьи 9 Закона N 159-ФЗ, действующего до 01.07.2010, арбитражный суд, установив нарушение бездействием Департамента прав заявителя, обязал Департамент устранить нарушения преимущественного права заявителя на приобретение арендованного имущества по цене, равной рыночной стоимости - 1 576 420 руб. (с учетом затрат на реконструкцию арендованного помещения) и совершить необходимые действия для реализации Обществом вышеуказанного права согласно пункту 3 вышеуказанной статьи Закона.

Суд кассационной инстанции, оставляя обжалуемые судебные акты без изменения, исходит из установленных арбитражными судами фактических обстоятельств дела и действующего законодательства.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу 05.08.2008, регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении одновременно следующих условии:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частями 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Арбитражным судом апелляционной инстанции указано и материалами дела подтверждается, что ООО "Интеграл" зарегистрировано Инспекцией Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Новосибирску от 12.12.2002 за основным государственным регистрационным номером 1025401499860 и относится к субъектам малого предпринимательства в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 209-ФЗ; площадь арендуемого помещения составляет 200, 1 кв. м. и не превышает норму, определенную Законом Новосибирской области от 05.12.2008 N 295-ОЗ "Об установлении предельного значения площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества" (не более 2000 кв.м).

Факт надлежащего и своевременного перечисления Обществом арендной платы доказан материалами дела и не оспаривается Департаментом.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражные суды пришли к выводу о том, что бездействия Департамента, выразившееся в несовершение действий, предусмотренных Законом N 159-ФЗ, препятствует ООО "Интеграл" в реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, чем нарушаются права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Из материалов дела следует, что реконструкция подвального помещения, арендованного ООО "Интеграл", из овощного магазина в пивной кафе-бар на 36 посадочных мест, было согласована арендатором с Комитетом по управлению имуществом г. Новосибирска (Арендодателем).

Акта приемки в эксплуатацию законченного реконструкцией подвального помещения был утвержден распоряжением мэрии администрации Ленинского района г. Новосибирска от 12.04.2000 за N 731 и площадь арендованного нежилого помещения составила - 168 кв.м.

Согласно государственному реестру объектов капитального строительства от 26.02.2006 ООО "Интеграл" арендует сформированный объект недвижимости, данные и параметры которого определены: помещение пивного бара в подвале пятиэтажного жилого дома, площадью 200,10 кв.м, кадастровый номер 54:35:064250:08:401:001:007254240:0001:20007, с местоположением: г. Новосибирск, ул. Ватутина, 23.

Проанализировав договор аренды от 01.11.2007 N 029006-050, заключенный между Департаментом и ООО "Интеграл", арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о том, что данный договор содержит все сведения, предусмотренные пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволяет определенно установить объект недвижимости, передаваемый в аренду.

Кроме того, согласно пунктам 3.13, 3.14 Положения о Департаменте земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, утвержденного решением Совета депутатов города Новосибирска от 09.10.2007 N 708, к основным функциям Департамента относятся: организация технической инвентаризации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну; осуществление мероприятий по государственной регистрации права муниципальной собственности города Новосибирска на недвижимое имущество и сделок с ним.

Арбитражные суды, проанализированы доводы Департамента о том, что в настоящее время не оформлены правоустанавливающие документы на сдаваемый ООО "Интеграл" объект недвижимости, право муниципальной собственности на который возникло на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, то есть до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), пришли к обоснованному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для приватизации данного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Нельзя признать состоятельным довод Департамента о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных Обществом требований, предрешив вопрос о рыночной стоимости помещения, оценив спорный объект недвижимости в 1 647 429 руб.

Из материалов дела следует, что при рассмотрении требований Общества об обязании Департамента принять решение об условиях приватизации арендуемого ООО "Интеграл" нежилого помещения, равной рыночной стоимости, составляющей 1 576 420 руб., и совершить действия, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, арбитражный суд первой инстанции, решение которого оставлено без изменения судом апелляционной инстанции, руководствовался пунктом 3 части 4 статьи 201 и статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Установив в ходе судебного разбирательства, что бездействие Департамента противоречит требованиям законодательства, арбитражный суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя правомерно обязал Департамент совершить предусмотренные названной нормой конкретные действия.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Арбитражный суд с учетом правильного применения указанных норм права обоснованно при определении рыночной стоимости объекта использовал представленные истцом отчеты ООО "Консалтинговый центр "Алтекс": N 105/05-09 - об определении рыночной стоимости помещения по состоянию на 06.05.2009; N 114/04-09 - об определении рыночной стоимости работ по реконструкции помещения по состоянию на 24.04.2009.

Согласно указанным доказательствам рыночная стоимость спорного помещения составляет 6 065 000 руб., рыночная стоимость работ по реконструкции составляет 4 488 580 руб.

Департаментом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, опровергающих указанные суммы, в материалы дела не представлено, тем самым он был согласен с представленной ООО "Интеграл" оценкой подлежащего приватизации объекта недвижимости.

Представление Департаментом в суд кассационной инстанции дополнительных пояснений к кассационной инстанции о несоответствии отчета ООО КЦ "Алтекс" требованиям закона и Федеральным стандартам оценки, утвержденных постановлением Минэкономразвития РФ N 254-256 от 04.09.2008 суд кассационной инстанции находит несостоятельными по изложенным выше обстоятельствам.

Кроме того, данные доводы Департамента не были предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанций и им не давалась правовая оценка.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела документы и установленные по делу фактические обстоятельства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно обязал Департамент принять решение об условиях приватизации по цене, равной рыночной стоимости, составляющей 1 576 420 руб.

Доводы Департамента, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах у кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 14.09.2009 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 07.12.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-11591/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.