Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 июня 2010 г. по делу N А02-1170/2009 Удовлетворяя частично требование о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества и земельного участка, суд исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 июня 2010 г. по делу N А02-1170/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2010 г.

Муниципальное учреждение "Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска" (далее - управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Алтай с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Абаканский ДОК "Русь" (далее - ООО "ДОК "Русь") о взыскании 87 463 рублей основного долга, 6 748 рублей пени, а также о расторжении договора аренды от 07.08.2008 N 458/1 и обязании освободить помещение, расположенное по адресу: город Горно-Алтайск, улица Титова, 36 с передачей по акту приёма-передачи.

Исковые требования со ссылкой на статьи 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды от 07.08.2008 N 458/1.

ООО "ДОК "Русь" обратилось в суд со встречным иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к управлению о признании незаключённым договора аренды от 07.08.2008 N 458/1, взыскании неосновательного обогащения в размере 2 847 476 рублей, из них: 2 702 982 рубля - затраты на ремонт, 175 489 рублей - неосновательно полученные арендные платежи.

Встречные исковые требования со ссылкой на статьи 607, 611, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы незаключённостью договора аренды от 07.08.2008 N 458/1 в виду несогласованности его предмета и вынужденностью проведения капитального ремонта вместо арендодателя.

Определением от 27.11.2009 исковые требования управления в части расторжения договора оставлены без рассмотрения.

Решением суда от 03.12.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2010, первоначальный иск удовлетворён частично. С ООО "ДОК "Русь" в пользу управления взыскано 94 212 рублей, в удовлетворении иска в части обязания освободить помещения отказано. Во встречном иске отказано полностью.

В кассационной жалобе, поддержанной представителем в судебном заседании, ООО "ДОК "Русь" просит решение и постановление судов отменить, дело направить на новое рассмотрение. Основанием к отмене указывает неприменение закона, подлежащего применению - статей 410, 608, 611, 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное истолкование закона - статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель не согласен с выводом судов о заключённости договора. Указывает, что из фотографий следует, что переданное помещение не соответствовало условиям договора и назначению имущества, поэтому арендатор произвёл капитальный ремонт; арендодатель не передал арендатору техническую документацию.

По мнению заявителя, суд не исследовал тот факт, что на момент заключения договора от 23.03.2007 N 458 управления не существовало как юридического лица, так как зарегистрировано налоговым органом 25.06.2007, арендодатель не представил доказательств согласия собственника для передачи имущества в аренду.

В дополнении к кассационной жалобе указал на то, что арендодатель понудил арендатора заключить договор, при этом не был представлен акт приёма-передачи имущества к договору от 07.08.2008 и несвоевременно представлен акт от 14.10.2009, который подтверждает проведённый ремонт.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между управлением (арендодатель) и ООО "ДОК "Русь" (арендатор) заключён договор аренды недвижимого имущества и земельного участка, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования города Горно-Алтайска, от 07.08.2008 N 458/1, в соответствии с которым арендодателем арендатору во временное пользование (аренду) передана часть помещения на первом этаже и часть помещений на втором этаже по адресу: улица Титова, 36, площадью 286,9 кв.м (под производство - 1 этаж) и площадью 119,4 кв.м (для размещения общежития - 2 этаж).

Пунктом 3.1 договора установлен срок - с 23.02.2008 по 23.01.2009.

Указанные в договоре аренды помещения первого и второго этажей переданы арендатору по актам приёма-передачи от 23.02.2008 при заключении договора аренды недвижимого имущества от 23.02.2008 N 458/1 (т. 1, л. д. 12) и договора аренды от 07.08.2008 N 458/1.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Дав толкование условиям договора аренды от 07.08.2008 N 458/1 в порядке статей 431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав представленные доказательства в совокупности и приняв во внимание отсутствие между сторонами разногласий по поводу местонахождения нежилых помещений и их площади, арбитражные суды пришли к выводу о заключённости указанного договора аренды.

Ссылку заявителя жалобы на письмо от 10.04.2008 N 29 суд кассационной инстанции признаёт несостоятельной, поскольку в нём содержится указание на занятие части помещений неизвестными лицами с просьбой о принятии мер по освобождению передаваемой площади, что не может признаваться как несогласованность предмета договора.

Другие доводы кассационной жалобы о несогласии с данной судами оценкой спорного договора подлежат отклонению как направленные на её переоценку.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата вносится не позднее 15 числа каждого расчётного месяца и составляет 15 283 рубля, при этом начисление арендной платы начинается с 23.02.2008.

Поскольку ООО "ДОК "Русь" в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение своих обязательств по внесению арендной платы в установленном размере, требования управления являются обоснованными и правомерно удовлетворены судами первой и апелляционной инстанций с применением меры ответственности в виде взыскания пени.

При этом суды на законных основаниях отказали в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата арендных платежей.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что помещения были переданы арендатору по акту приёма-передачи от 23.02.2008 при заключении договора аренды недвижимого имущества от 23.02.2008 N 458/1, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний. Кроме того, между сторонами также подписан акт приёма-передачи от 23.02.2008 при заключении договора аренды от 07.08.2008 N 458/1, из которого не усматривается, что арендатор имел какие-либо претензии к принимаемому имуществу.

На основании установленных обстоятельств, суды пришли к правильному выводу, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключённого договора без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приёма-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает применение в данном случае статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того судом первой инстанции установлено, что арендатор в ходе аренды не требовал ремонта имущества арендодателем.

В силу общего правила пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 623 этого же Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Пунктами 4.5, 7.4 договора предусмотрено, что произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, за исключением случая, когда они были произведены в счёт зачёта арендных платежей. Неотделимые улучшения, произведённые без согласования с арендодателем или в счёт арендных платежей, арендатору не возмещаются. Арендатор обязан согласовать с арендодателем переоборудование, реконструкцию, перепланировки арендуемого имущества.

Исследовав и оценив условия заключённого договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что обязанность по производству капитального ремонта и улучшению арендованного имущества лежит на арендаторе при условии его согласования с арендодателем.

Между тем, как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства согласования проведения капитального ремонта арендованного имущества.

При этом апелляционный суд не принял в качестве допустимых доказательств наличия неотложной необходимости для проведения капитального ремонта акт технического осмотра и локальную смету от 03.10.2009, поскольку акт не содержит даты составления, а смета составлена после возбуждения производства по настоящему делу.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска и взыскания с управления стоимости ремонтных работ в размере 2 702 982 рублей.

Подлежат отклонению доводы заявителя о неправильном истолковании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку право арендатора по своему выбору произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы возникает только в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Судами установлено, что ООО "ДОК "Русь" в рамках заключённого договора не обращалось с требованием к управлению о необходимости проведения капитального ремонта и последний отказался от выполнения своих обязанностей.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления арбитражные суды не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 03.12.2009 Арбитражного суда Республики Алтай и постановление от 05.03.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А02-1170/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абаканский деревообрабатывающий комбинат "Русь" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.