Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 5 октября 2010 г. по делу N А46-491/2010 При новом рассмотрении дела о возложении обязанности на ответчика совершить действия по передаче путём подписания акта приёма-передачи управления жилыми домами суду необходимо установить, были ли допущены ответчиком нарушения условий договоров управления многоквартирными домами, которые дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 5 октября 2010 г. по делу N А46-491/2010
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Система" (далее - ООО "УК "Система") обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное хозяйство "Сервис" (далее - ООО "ЖКХ "Сервис") совершить действия по передаче путём подписания акта приёма-передачи управления жилыми домами, расположенными по адресам: город Омск, улица Королёва, дома 4 и 8, улица Блюхера дом 18 - следующих документов: документов технического учёта жилищного фонда, содержащих сведения о состоянии общего имущества; актов о приёмке результатов работ; актов осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирных домов (крыши, ограждающих несущих и несущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенной органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписки из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; проектной документации на многоквартирные дома, в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома; финансово-лицевых счетов на собственников и нанимателей.

Решением от 12.03.2010 Арбитражный суд Омской области иск удовлетворил.

Постановлением от 16.06.2010 Восьмой арбитражный апелляционный суд оставил без изменения решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, ООО "ЖКХ "Сервис" просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы полагает, что арбитражные суды нарушили нормы материального права - неправильно истолковали и применили пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ответчик считает, что у ООО "УК "Система" отсутствует право требовать передачи документов, связанных с обслуживанием указанных жилых домов, так как договор между ним и собственниками жилых помещений заключён в нарушение пункта 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и ничтожен.

По мнению ООО "ЖКХ "Сервис", ранее заключённые с ним договоры на обслуживание жилых домов не расторгнуты и действуют.

В судебном заседании представитель ООО "УК "Система" возражал против доводов кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установил арбитражный суд первой инстанции, ООО "ЖКХ "Сервис" на основании договоров является управляющей организацией, в ведении которой в числе прочих находятся многоквартирные дома, расположенные по адресу: город Омск, улица Королёва, дом 4; улица Королёва, дом 8; улица Блюхера, дом 18.

30.11.2009 общим собранием в форме заочного голосования собственников помещений в указанных выше жилых домах приняты решения: расторгнуть договор управления многоквартирными домами с управляющей организацией ООО "ЖКХ "Сервис"; заключить договор управления указанными выше многоквартирными домами с ООО "УК "Система".

ООО "УК "Система" подписало с собственниками жилых помещений указанных домов договоры на обслуживание.

01.12.2009 и 10.12.2009 ООО "УК "Система" направило ООО "ЖКХ "Сервис" уведомления с просьбой в течение установленного срока приступить к передаче трёх домов и всех необходимых документов с составлением соответствующих актов, а также согласовать условия передачи, определённые соглашениями между управляющими организациями о передаче.

ООО "ЖКХ "Сервис" не исполнило требование о передаче документации, необходимой для управления многоквартирными домами, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования основаны на пункте 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление многоквартирным домом допускается законом (часть 3 статьи 161, часть 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Данный договор считается расторгнутым в одностороннем порядке при условии проведения общего собрания собственников помещений дома в установленном порядке. Поскольку многоквартирным жилым домом может управлять только одна управляющая организация, создание новой управляющей организации с наделением её всеми правами на основании решений общего собрания собственников помещений от 30.11.2009, неоспоренных в установленном порядке, означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее. Учитывая, что ответчик утратил статус управляющей организации по причине расторжения соответствующего договора, суд удовлетворил исковое требование о передаче технической документации.

Оставляя решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, апелляционный суд сделал вывод о том, что действия собственников указанный многоквартирных домов по смене управляющей организации - ООО "ЖКХ "Сервис" и об отказе от исполнения договора на управление, заключённого с ответчиком, в одностороннем порядке не противоречат нормам статей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Между тем, выводы арбитражных судов о наличии основанийдля удовлетворения заявленного требования не соответствуют действующему законодательству.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращён в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определённых соглашением сторон.

В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 30.11.2009 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения ООО "ЖКХ "Сервис" принятых на себя обязательств не был включён в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения ранее заключённого договора с прежней управляющей организацией.

Кроме того, арбитражные суды не установили фактов нарушения ответчиком условий договоров, которые в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения таких договоров. Возможность отказа от исполнения договора без указания причин самим этим договором также не предусмотрена.

При названных обстоятельствах порядок расторжения заключённого с ООО "ЖКХ "Сервис" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений не соблюден.

Соответственно, при отсутствии оснований для прекращения договоров управления многоквартирными домами выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о возникновении у ответчика обязанности передать ООО "УК "Система" техническую документацию не соответствуют нормам материального права.

Нарушение норм материального права является основание для отмены судебных актов в кассационном порядке в силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций по настоящему делу подлежат отмене.

Поскольку суды установили фактические обстоятельства, имеющие значение для данного спора, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применили нормы права, суд кассационной инстанции считает возможным принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 12.03.2010 Арбитражного суда Омской области и постановление от 16.06.2010 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-491/2010 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.