Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 октября 2010 г. по делу N А03-16106/2009 Удовлетворяя требование о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды, суд исходил из того, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 25 октября 2010 г. по делу N А03-16106/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2010 г.

Комитет по управлению имуществом администрации города Новоалтайска (далее - КУИ администрации) обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю А.Ф.Б. (далее - предприниматель А.Ф.Б.) о расторжении договор аренды нежилого помещения от 23.01.2002 и взыскании 67 782 руб. задолженности по арендной плате, 4 819,98 руб. неустойки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы.

Предприниматель А.Ф.Б. обратился со встречным иском о признании договора аренды от 23.01.2002 N 420 недействительным.

Требования ответчика по встречному иску мотивированы отсутствием у арендодателя права на распоряжение спорным имуществом в связи с нахождением арендуемых нежилых помещений в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением суда первой инстанции от 20.04.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.07.2010, первоначальные исковые требования в части взыскания 67 782 руб. долга по аренде и 4 819,98 руб. неустойки удовлетворены, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе предприниматель А.Ф.Б. просит отменить решение и постановление, признать договор аренды от 23.01.2002 N 420 недействительным в силу ничтожности сделки.

Заявитель считает, что расчёт задолженности по арендной плате судами не проверен, является неправильным, поскольку произведён исходя из неверных данных относительно размера арендной платы (391,06 руб.), содержащихся в дополнительном соглашении от 05.04.2002. Стоимость арендной платы в размере 5 214 руб. в месяц, применяемая в расчётах задолженности, не основана на доказательствах.

По мнению предпринимателя А.Ф.Б., договор аренды от 23.01.2002 N 420 является ничтожной сделкой, поскольку у комитета отсутствовало право распоряжения спорным имуществом ввиду того, что в подвальных помещениях располагались инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома.

Заявитель полагает, что свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности считается ничтожным с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем судами неправильно применены нормы материального права.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба заявителя рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Из материалов дела следует, что по заключённому договору аренды от 23.01.2002 N 420 комитет (арендодатель) предоставил предпринимателю А.Ф.Б. (арендатор) нежилое помещение общей площадью 94,78 кв.м, расположенное по улице Деповская, 23 в городе Новоалтайске, сроком на 10 лет.

Пунктом 4.4 указанного договора предусмотрено изменение размера арендной платы по требованию арендодателя при изменении в централизованном порядке арендных ставок, что оформляется дополнительным соглашением.

В период с 2002 года по 2008 год между сторонами был подписан ряд дополнительных соглашений к договору, в рамках которых изменялись: площадь арендуемого помещения, срок внесения арендной платы, порядок расчёта размеров арендной платы, коэффициент стоимости арендуемой площади.

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.04.2002, прошедшим государственную регистрацию, площадь арендуемого помещения составила 86,9 кв.м.

При разрешении спора суд первой инстанции пришёл к выводам об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным и несоблюдении арендодателем претензионного порядка расторжения договора. Обстоятельства возникновения задолженности в размере 67 782 руб., указанной в уточнённом расчёте истца, в судебном заседании арбитражного суда не оспаривались ответчиком.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришёл к выводу, что оснований для признания договора аренды недействительной сделкой не имеется и при его заключении нормы статей 290, 291 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса не нарушены.

Оставляя исковое требование без рассмотрения в части расторжения договора, суд первой инстанции исходил из недоказанности истцом обстоятельств соблюдения, установленного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции пришёл к выводу, что объект аренды не является техническим подвалом, имеющим инженерные коммуникации для содержания и обслуживания жилого многоквартирного дома.

Апелляционный суд, поддерживая выводы арбитражного суда, указал, что зарегистрированное право муниципальной собственности спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не оспорено в судебном порядке, поэтому ответчик не вправе требовать признания договора аренды недействительным по основанию принадлежности объекта аренды.

По результатам исследования обстоятельств возникновения задолженности по арендной плате в размере 67 782 руб., начисления неустойки за просрочку внесения указанной платы в размере 4 819,98 руб., расчёт которых производился исходя из площади арендуемого помещения, составляющей 86,9 кв.м и согласованной сторонами в дополнительном соглашении от 05.04.2002, а также периода просрочки (с 01.01.2009 по 22.01.2010), суд первой инстанции пришёл к выводу о правомерности заявленных требований в указанной части.

При этом арбитражный суд, признавая расчёт истца правильным, указал на отсутствие правовых последствий для отношений сторон подписанных дополнительных соглашений к договору от 23.01.2002 N 420, в связи с отсутствием их государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов неправомерным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Кодекса порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

В порядке, предусмотренном пунктом 4.4 договора от 23.01.2002 N 420, между сторонами заключены дополнительные соглашения, которые на основании нормативных актов органа местного самоуправления, принятых в период с 2002 по 2008 год, устанавливали ставку арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, поэтому необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений у сторон отсутствовала.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09.

Между тем ошибочный вывод судов первой и апелляционной инстанций не привёл к принятию неправомерных решения и постановления.

В остальной части выводы судов являются обоснованными и подтверждёнными материалами дела.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, кассационная инстанция находит необоснованными, ранее они были проверены и оценены судами первой и апелляционной инстанций, сводятся к переоценке выводов судов и не содержат указаний о нарушении норм материального и процессуального права.

С учётом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 20.04.2010 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 19.07.2010 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А03-16106/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя А.Ф.Б. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.