Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 февраля 2004 г. N Ф04/732-121/А45-2004 При заключении договора аренды части земельного участка условие об объекте аренды считается согласованным, если на кадастровом плане земельного участка, заверенном в установленном порядке и подписанном сторонами, указана его арендованная часть, при этом проведение землеустройства не требуется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 16 февраля 2004 г. N Ф04/732-121/А45-2004
(извлечение)

ОАО НПО "Элсиб" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ЗАО "Сатурн-Ойл" о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002, заключенного между ОАО НПО "Элсиб" и ЗАО "Сатурн-Ойл".

В обоснование заявленных требований ОАО НПО "Элсиб", руководствуясь статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало, что земельный участок, принадлежащий ОАО НПО "Элсиб" на праве собственности, составляет 476305 кв.м. и имеет кадастровый номер 54:35:05:1180:13. Переданный же в аренду земельный участок составляет 3000 кв.м. и не имеет кадастрового номера, кроме того, этот участок не имеет границ, выделенных в натуре. План границ фактически занимаемого земельного участка не позволяет определенно установить его местонахождение. Таким образом, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить подлежащий передаче в аренду земельный участок.

Решением суда от 21.08.2003 (судья У.) по делу исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор аренды N 72227000 от 09.01.2002 земельного участка признан незаключенным. С ЗАО "Сатурн-Ойл" в пользу ОАО НПО "Элсиб" взыскано 1000 рублей расходов по государственной пошлине, а также 1 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета РФ.

При этом суд исходил из того, что приложение N 1 к договору аренды N 72227000 от 09.01.2002 не позволяет на основании нанесенных на нем данных установить площадь земельного участка, переданного в аренду. В приложении N 1 отсутствуют поворотные точки, на основании которых можно было бы определить границы участка, подлежащего передаче в аренду, на местности. Кроме того, в договоре аренды N 72227000 от 09.01.2002 и приложении N 1 к нему отсутствует натурное описание границ участка.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.10.2003 решение отменено, принят новый судебный акт, которым в иске отказано. С ОАО НПО "Элсиб" в доход федерального бюджета взыскано 1000 рублей государственной пошлины, а также в пользу ЗАО "Сатурн-Ойл" 1000 рублей государственной пошлины.

В кассационной жалобе ОАО НПО "Элсиб" просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением судом норм материального права и оставить в силе решение от 21.08.2003.

По мнению заявителя, статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой объектом земельных отношений могут быть части земельных участков, входит в противоречие со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, где говорится, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, сдаваемое в аренду. Исходя из этого, договор аренды части земельного участка не может быть зарегистрирован, так как земельную часть однозначно определить нельзя, а согласно статье 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистратор обязан проверить законность сделки, представленной на регистрацию.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Сатурн-Ойл" считает доводы кассационной жалобы необоснованными и подлежащими отклонению, а постановление законным и обоснованным. Считает, что кроме договора аренды части земельного участка, предоставленного на государственную регистрацию прав, приложен план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. План земельного участка заверен Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, на котором стороны в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 указали часть земельного участка, сдаваемую в аренду, и указанный план был подписан обеими сторонами. Полагает, что утверждения ОАО НПО "Элсиб" о применении к спорному правоотношению Федерального закона "О землеустройстве", согласно которого землеустройство должно применяться в обязательном порядке, является ошибочным, поскольку в данном случае состоялась аренда, а не факт предоставления земельного участка. Нормы Федерального закона "О землеустройстве" применяются к объектам, которые вновь создаются или упорядочиваются, а в рассматриваемом случае участок уже был сформирован. В приложении N 1 к договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 стороны согласовали границы части земельного участка, и действующее законодательство не содержит требований о кадастровом учете частей земельного участка при аренде, поэтому предмет договора является согласованным сторонами.

В отзыве на кассационную жалобу Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области считает доводы кассационной жалобы необоснованными и подлежащими отклонению. Считает, что в соответствии с частью 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ к договору был приложен план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Данные границы были согласованы сторонами договора. Статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержит специальных требований о заверении представляемого плана объекта недвижимости в организации, ответственной за ее учет. Считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представитель ЗАО "Сатурн-Ойл" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.

Представитель Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу N А45-9443/2003-КГЗО/302 судебного акта, суд кассационной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.

Из материалов дела видно, что 09.01.2002 между ОАО НПО "Элсиб" (арендодатель) и ЗАО "Сатурн-Ойл" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 72227000, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из 476305 кв.м., кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО НПО "Элсиб" по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв.м. Границы арендуемой территории закреплены в натуре и нанесены на плане (приложение N 1), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора.

По акту приема-передачи от 09.01.2002, подписанного обеими сторонами, ОАО НПО "Элсиб" передало ЗАО "Сатурн-Ойл" земельный участок согласно договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002.

Согласно Свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2003 серия 54-АБ 280437 ОАО НПО "Элсиб" является собственником земельного участка площадью 3 177 кв.м., расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, кадастровый номер 54:35:051181:28. В графе "Существующие ограничения (обременения) права" значится аренда.

Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договора аренды в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия об имуществе и оплате за его использование.

Предметом договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 является часть земельного участка из 476305 кв.м., кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенный в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО НПО "Элсиб" по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв.м.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.

Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, установил, что приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 не позволяет установить точное расположение земельного участка, подлежащего передаче арендатору, его привязку к местности, носит схематичный характер, не позволяет установить площадь земельного участка, переданного в аренду.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что при регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области был представлен план земельного участка, заверенный соответствующим органом, ответственным за проведение кадастровых работ, на котором указана арендованная часть земельного участка. План подписан сторонами по договору. Данный порядок соответствует части 4 статьи 18 и части 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу и им дана правильная юридическая оценка.

Утверждение заявителя, что к спорному правоотношению должны применяться нормы Федерального закона "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ, необоснованно, поскольку данное правоотношение возникло после того, как ОАО НПО "Элсиб" был предоставлен земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 54:35:05:1180:13 площадью 476305 кв.м., был составлен план границ, то есть землеустройство было проведено в полном объеме. Согласно Федерального закона "О землеустройстве" сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.

Нормы части 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусматривают помимо договора аренды части земельного участка, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагать план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области представлен план земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, на котором стороны в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды части земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 указали часть земельного участка, сдаваемого в аренду. План был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.

Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении норм материального права не подтверждены доказательствами и отклоняются кассационной инстанцией как необоснованные.

Государственная пошлина по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2003 по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.