Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 января 2007 г. N Ф04-1848/2005(28749-А70-36) Поскольку разделение земельных участков и присвоение им новых кадастровых номеров означает появление новых объектов недвижимости, распоряжение спорным земельным участком при отсутствии государственной регистрации влечет ничтожность оспариваемой сделки купли-продажи (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 января 2007 г. N Ф04-1848/2005(28749-А70-36)
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 мая 2007 г. N 6623/05 настоящее постановление оставлено без изменения

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 сентября 2006 г. N Ф04-1848/2005(26733-А70-21)

Арбитражный суд Тюменской области объединил в одно производство по настоящему делу:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Фирма ТЕА и К" (акционера открытого акционерного общества "Заря") к закрытому акционерному обществу "Прибой" (далее - ЗАО) и ООО "Заря" о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.05.04 N ДКП-ТП/1 купли-продажи здания и земельного участка под ним, расположенных по адресу: город Тюмень, улица Первомайская, 8, заключенного между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем), о применении последствий недействительности этого договора и об истребовании указанного недвижимого имущества у ЗАО "Прибой";

исковое требование ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" о регистрации перехода к ЗАО "Прибой" права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 17.05.04;

исковое требование ОАО "Заря" (третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора) к ЗАО "Прибой" об истребовании из его незаконного владения спорного здания, находящегося по названному адресу.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.12.2004 в удовлетворении исковых требований ООО "Фирма "ТЕА и К" отказано. Производство по делу в отношении заявленного ЗАО "Прибой" требования о регистрации за ним перехода права собственности на спорное имущество судом прекращено. Исковое требование ОАО "Заря" к ЗАО "Прибой" об истребовании спорного здания из незаконного владения удовлетворено: суд обязал ЗАО "Прибой" передать ОАО "Заря" четырехэтажное здание общей площадью 1798 кв. метров, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Первомайская, 8.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.02.2005 и постановлением от 27.04.2005 Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2006 N 6623/05 принятые по делу судебные акты в части удовлетворения иска ОАО "Заря" об истребовании у ЗАО "Прибой" здания общей площадью 1798 кв. метров, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Первомайская, 8 и прекращения производства по делу в отношении требования ЗАО "Прибой" о регистрации за ним перехода права собственности на спорное имущество, находящееся по названному адресу, отменено. В иске ОАО "Заря" об истребовании у ЗАО "Прибой" упомянутого здания отказано. Дало в части требования ЗАО "Прибой" о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся по названному адресу, передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области.

В связи с отказом истца от иска производство по делу по иску ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" определением от 02.08.2006 прекращено.

18.05.06 ООО "Заря" в рамках рассматриваемого дела предъявило встречный иск о признании недействительной (ничтожной) заключенную между ООО "Заря" и ЗАО "Прибой" сделку купли-продажи (договор от 17.05.04 N ДКП-ТП/1) здания и земельного участка площадь. 997 кв. м с кадастровым номером 72:23:02 17 004:0090, расположенных по адресу: город Тюмень, улица Первомайская, 8. Встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что договор от 17.05.04 N ДКП-ТП/1 в отсутствие государственной регистрации земельного участка противоречит статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Решением от 11.08.2006 Арбитражного суда Тюменской области встречный иск удовлетворен: договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.04 N ДКП-ТП/1, заключенный между ЗАО "Прибой" и ООО "Заря" признан недействительным в силу ничтожности.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

ЗАО "Прибой" в кассационной жалобе просит отменить решение от 11.08.2006 в связи с несоответствием выводов суда действующему законодательству. Полагает, что изменения в государственном земельном кадастре не могут являться основанием возникновения, изменения или прекращения права на землю. Кадастровое деление земельного участка не предусмотрено законом в качестве основания возникновения, прекращения права собственности на участок. Таким образом, на момент подписания договора от 17.05.04 N ДКП-ТП/1 ООО "Заря" обладало правом собственности на отчуждаемый участок, который являлся частью большего участка, находящегося в собственности ООО "Заря". Кроме того, встречное исковое заявление подано представителем ООО "Заря" по доверенности, выданной после прекращения данным юридическим лицом деятельности, в связи с чем производство по делу должно быть прекращено. Суд необоснованно отклонил ходатайство о прекращении производства по делу ОАО "Заря", как правопреемника ООО "Заря".

В отзывах на кассационную жалобу ОАО "Заря" и ООО "Заря" просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считают его законным, мотивируя свои выводы ссылками на нормы права и материалы дела.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения от 11.08.2006 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-8786/12-2004, суд кассационной инстанции находит обжалуемый судебный акт законным, обоснованным, соответствующим нормам процессуального и материального права.

Как следует из материалов дела, согласно договору от 17.05.04 купли-продажи недвижимого имущества N ДКП-ТП/1, ООО "Заря" (продавец) продал ЗАО "Прибой" (покупатель) нежилое четырехэтажное здание общей площадью 1 798 кв.м и земельный участок площадью 997 кв.м, расположенные по адресу: город Тюмень, улица Первомайская, 8.

ООО "Заря" в соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 21.11.03 являлся собственником земельного участка общей площадью 4 042 кв. м, расположенного по улице Первомайской в городе Тюмени, кадастровый номер 72:23:02 17 004:0053. На данном земельном участке 28.04.04 было образовано два отдельных земельных участка: площадью 2 526 кв. м с кадастровым номером 72:23:02 17 004:0088 и площадью 1 516 кв. м с кадастровым номером 72:23:02 17 004:0089.

12.05.04 года на месте земельного участка площадью 1 516 кв. м с кадастровым номером 72:23:02 17 004:0089 образованы два отдельных земельных участка: первый площадью 997 кв.м с кадастровым номером 72 23:02 17 004:0090, на котором расположено проданное здание, и второй площадью 518 кв. м. с кадастровым номером 72.23:02 17 004:0091.

Описанные обстоятельства свидетельствуют, что первоначальный земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности, по состоянию на 12.05.04 года был разделен на три отдельных земельных участка.

Суд первой инстанции, удовлетворяя встречные исковые требования, пришел к обоснованному выводу, что разделение земельных участков и присвоение им новых кадастровых номеров означает появление новых объектов недвижимости, вследствие чего распоряжение земельным участком площадью 997 кв. м при отсутствии государственной регистрации влечет ничтожность оспариваемой сделки купли-продажи.

В соответствии с пунктом 9 статьи 12 Закона о государственной регистрации в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Так как в ЕГРП было зарегистрировано право ООО "Заря" на весь земельный участок, то заявитель на основании представленных им новых кадастровых планов должен был подать заявление в регистрирующий орган о внесении изменений. Такие изменения должны быть внесены до регистрации сделки и перехода права, поскольку по договору купли-продажи от 17.05.04 N ДКП-ТП/1 отчуждается не часть земельного участка, а новый участок. Между тем, ООО "Заря" требования указанных выше норм права не были исполнены.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно требованиям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается производить отчуждение здания без отчуждения земельного участка, на котором оно находится и, принадлежащих одному лицу. В соответствии с частью 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие указанного выше закона, что также свидетельствует о том, что земельные участки без государственной регистрации не могли быть объектом сделок на основании статей 130, 131, 164 ГК РФ. Таким образом, вывод суда о продаже здания и земельного участка, на котором оно находится, без государственной регистрации прав на вновь созданный земельный участок, как совершение сделки с нарушением требований закона, является правомерным.

Доводы жалобы относительно того, что данный вывод суда противоречит выводам Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2006 N 6623/05 являются несостоятельными, поскольку правовые основания рассматриваемого иска являются другими, документальное подтверждение их в материалах дела отсутствовало.

В деле имеются судебные акты, подтверждающие правомочия ООО "Заря" и отсутствие правопреемства по отношению к обязательствам ОАО "Заря".

Оценивая в совокупности все изложенное выше, суд кассационной инстанции считает, что суд первой инстанции исследовал представленные сторонами в подтверждение доводов и возражений доказательства и пришел к правильному выводу о недействительности оспариваемой сделки, как противоречащей требованиям действующего законодательства.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 11.08.2006 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А-70-8786/12-04 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.