Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 февраля 2007 г. N Ф04-409/2007(31372-А46-11) Признавая недействительным распоряжение о проведении открытых торгов в форме аукциона по реализации нежилых помещений, суд исходил из того, что заявитель на основании закона имеет преимущественное право на выкуп спорных помещений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 27 февраля 2007 г. N Ф04-409/2007(31372-А46-11)
(извлечение)

Закрытое акционерное общество АК "Омскагростроймеханизация" (далее - ЗАО АК "Омскагростроймеханизация") обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании недействительным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области (далее - Минимущество Омской области) от 15.08.2005 N 604-р о проведении открытых торгов в форме аукциона по реализации нежилых помещений 5П (мест общего пользования) общей площадью 182, 2 кв.м., находящихся на первом и втором этажах пятиэтажного административного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, 81.

Требования заявителя мотивированы тем, что оспариваемое распоряжение нарушает преимущественное право ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" на внеконкурсный выкуп части помещений площадью 115, 1 кв.м. в спорном помещении. Преимущественное право принадлежит заявителю на основании закона, наличие этого права подтверждено судебными актами, состоявшимися по ранее рассмотренным делам.

Решением суда первой инстанции от 08.08.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 13.11.2006, требования ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" удовлетворены, признано недействительным распоряжение Минимущества Омской области от 15.08.2005 N 604-р о проведении открытых торгов в форме аукциона по реализации нежилых помещений 5П (мест общего пользования) общей площадью 115,1 кв. м., находящихся на первом и втором этажах пятиэтажного административного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, 81.

Судебные акты мотивированы тем, что заявки на приватизацию арендованного недвижимого имущества от 27.11.98, 04.12.98, 18.05.99 в адрес Комитета по управлению имуществом Омской области были направлены заявителем в период действия Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.97 N 123-ФЗ. В силу части 2 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ сделки на основании информационного сообщения или оферты, размещенной или направленной до даты вступления в законную силу указанного закона, должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации. Ненормативный акт, принятый с нарушением указанного положения незаконен и нарушает права заявителя, обладающего преимущественным правом приобретения имущества на более льготных условиях.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство имущественных отношений Омской области обжаловало их в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что выводы суда не соответствуют правилам пункта 12 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Закон о приватизации вступил в силу 26.04.2002. В связи с тем, что в договорах аренды помещений от 19.03.1991 и 11.02.1992 не содержались условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, заявитель имел право выкупа указанного имущества путем заключения дополнительного соглашения, предусматривающего данные условия в течение 6 месяцев с даты вступления в силу Закона о приватизации, то есть до 26.10.2002.

Кроме того, податель кассационной жалобы полагает, что ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" отказалось от своего преимущественного права на выкуп спорных помещений при рассмотрении судом дела N 3-571. Суд в отношении спорных помещений прекратил производство по этому делу. Полагает, что Министерство имущественных отношений Омской области на законных основаниях приняло решение о проведении аукциона данного недвижимого имущества.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений Омской области кассационную жалобу поддержал по изложенным в ней основаниям.

К. просил суд кассационную жалобу удовлетворить.

Представители ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" и ОАО "OAK Омскагропромстрой" доводы кассационной жалобы оспорили, просили судебные акты оставить без изменения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не находит основания для отмены принятых по делу судебных актов.

Как видно по материалам дела, 28.09.2005 в газете "Омский вестник" было опубликовано извещение о проведении 28.10.2005 открытых торгов в форме аукциона по реализации имущества Омской области в виде нежилых помещений 5П, общей площадью 182, 2 кв.м., находящихся на первом и втором этажах пятиэтажного административного здания, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, 81. Организатором торгов назначено ГУ Омской области "Центр учета и содержания имущества Омской области". В извещении содержалась информация о том, что аукцион проводится на основании решения, принятого Министерством имущества Омской области в виде изданного распоряжения от 15.08.2005 N 604.

Как следует из заявления ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" узнало о проведении торгов 27.10.2005 из сообщения, опубликованного в газете "Омский вестник".

Предъявляя настоящее требование, заявитель ссылался на то, что распоряжение от 15.08.2005 N 604 Министерства имущественных отношений Омской области не было опубликовано в официальных печатных изданиях: газете "Омская правда" и "Сборник правовых актов органов исполнительной власти Омской области". Указывает, что распоряжением N 604 нарушаются его права, поскольку в силу закона и состоявшихся ранее судебных актов ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" принадлежит преимущественное право на приобретение в спорном помещении 685 кв.м., часть из которых до настоящего времени не выкуплена, в том числе выставленные на торги 115,1 кв. м. Ранее направленные Комитету по имуществу требования о выкупе в том числе спорных площадей оставлены без удовлетворения, по этой причине заявитель был вынужден неоднократно обращаться в суд с исками о понуждении Комитета по имуществу к заключению договоров купли-продажи.

В подтверждение нарушения распоряжением N 604 прав, заявитель привел довод о выставлении имущества на торги по цене, не соответствующей отчету оценщика, составленному 12.11.1999.

Рассматривая спор по существу, суд первой и апелляционной инстанции установил, что здание лабораторно - производственного корпуса, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, 81, было принято в эксплуатацию актом государственной комиссии от 05.01.1977 и передано на баланс ЖКХ-1 управления "Омскцелинстрой". Нежилые помещения общей площадью 685 кв.м. были закреплены за трестом "Омсксельстроймеханизация", входившим в состав управления "Омскцелинстрой". Приказом объединения "Омскагропромстрой" от 01.06.87 N 132 трест "Омскагростроймеханизация" переименован в специализированный трест "Омскагропромстроймеханизация" Ордена Ленина Кооперативно - государственного объединения "Омскагропромстрой", правопреемником которого в соответствии с учредительными документами является ЗАО АК "Омскагростроймеханизация", которое с 19.03.1991 на основании договоров аренды фактически занимало в здании помещения общей площадью 685 кв.м., расположенные на первом и втором этажах.

Ранее принятыми судебными актами по делам N 3-571, К/У-99 установлено, ЗАО АК "Омскагростроймеханизация", образованное членами трудового коллектива государственного предприятия, выкупило арендованное государственное имущество через свои структурные подразделения в процессе приватизации.

Рассматривая спор по существу, суд исходил из того, что занимаемые ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" помещения общей площадью 685 кв.м. включали в себя, в том числе и спорные помещения за номерами 45, 46, 64, 66, общей площадью 115,1 кв.м., данное обстоятельство подтверждено договорами аренды от 19.01.1991 и 11.02.1992, мотивировочной частью вступившего в законную силу решения суда по делу N 3-571.

Письмами от 27.11.1998, 04.12.1998, 18.05.1999 заявитель обращался к Комитету по управлению имуществом Омской области с предложением о выкупе арендованного недвижимого имущества - помещений общей площадью 685, 2 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, 81. О выкупе спорных помещений заявитель обращался в Минимущество также с заявлением 08.06.2004. Однако в выкупе этого имущества заявителю было отказано по различным основаниям (письма Комитета N БК-706 от 12.03.99, N НШ-2537/06 от 07.09.99, N КУГИ - 3293 от 19.09.2002, N КУГИ -1416 от 26.03.2003, N 05-01/6179 от 25.11.2005), что являлось поводом для неоднократного обращения ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" в суд с исками о понуждении Комитета к заключению договоров купли-продажи.

Удовлетворяя требование заявителя по настоящему делу, суд указал, что фактическое использование (в т.ч. каб. NN 45, 46, 64, 66) и размещение заявителя на указанных площадях спорного нежилого помещения подтверждено судебными актами, состоявшимися по делам NN 3-571, К/У-51 и др., заключенными договорами аренды нежилых помещений от 19.01.1991, 11.02.1992, свидетельскими показаниями граждан М. и В. Этот факт подтверждается также месторасположением спорных помещений, которые непосредственно примыкают к ранее выкупленным и сопоставлением общего размера выкупленных площадей (559,7 кв.м.) с общей площадью помещений, право на выкуп которых установлено ранее принятыми по спорам между сторонами судебными актами (685 кв. м.).

На момент принятия оспариваемого распоряжения от 15.08.2005 N 604 ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" заключены договоры купли-продажи в отношении части площадей (559,7 кв.м.) преимущественное право на выкуп которых, существует у заявителя (на 685 кв.м). Предложение о приобретении нежилых помещений площадью 115, 1 кв.м. во внеконкурсном порядке ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" Минимуществом сделано не было.

Согласно части 2 статьи 43 Федерального закона Российской Федерации "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ с даты вступления в силу настоящего Федерального закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, за исключением случаев, если до указанной даты размещено в установленном порядке информационное сообщение или иным образом направлена оферта для заключения сделки приватизации государственного или муниципального имущества. В этих случаях сделки на основании такого информационного сообщения или оферты должны заключаться в соответствии с ранее действовавшим законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с пунктом 11 Указа Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" и пункту 5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284, товарищество, созданное членами трудового коллектива муниципального или государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия и выкупившее его, имеет преимущественное право приобретения в собственность зданий, сооружений, нежилых помещений, которые оно арендует или которыми оно фактически владело, пользовалось в процессе своей производственной деятельности.

Судом установлено, что ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" с заявлениями о выкупе спорных нежилых помещений обращалось к Комитету по имуществу до принятия Федерального закона Российской Федерации "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Ранее действовавший Федеральный закон "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.97 N 123-ФЗ не содержал условие о предельном сроке реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества.

По этим основаниям суд отклонил довод Минимущества о том, что заявителем утрачено преимущественное право выкупа имущества по той причине, что договор аренды недвижимого имущества заключен до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ и арендатором не подано заявление о выкупе течение шести месяцев с даты вступления в силу этого закона.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 15 Информационного письма "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.02.2001 разъяснил - в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации товарищества и акционерные общества, созданные в процессе приватизации, имеют право приобретать в собственность арендуемые ими нежилые помещения, здания, сооружения, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в муниципальной собственности. Отказ в продаже указанного имущества допускается только в случае, когда на эти объекты распространяются ограничения, установленные разделом 2.1 Государственной программы приватизации, а также зданий и сооружений, занимаемых органами государственной власти, управления и судами. ... Поэтому покупатель имеет право на приобретение в собственность спорных помещений, а продавец обязан заключить с ним договор купли - продажи помещений.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда в этой части законными и обоснованными.

По правилам статей 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие акта закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд обоснованно признал несостоятельным довод Минимущество о том, что при рассмотрении дела N 3-571 ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" отказалось от преимущественного приобретения иных не выкупленных площадей, поскольку такой вывод в указанном судебном акте отсутствует.

Отказ ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" от включения в договор купли-продажи, являвшийся предметом рассмотрения суда по делу N 3-571, помещений N 66 на 1-ом этаже здания и NN 37, 48, 49, 64 на 2-ом этаже здания, не может рассматриваться как отказ от принадлежащего заявителю преимущественного права выкупа этих площадей, поскольку касался конкретного договора и конкретных помещений.

Однако кассационная инстанция считает, что в предмет исследования суда по настоящему делу не входило установление цены невыкупленных помещений (58 810,22 руб.), ЗАО АК "Омскагростроймеханизация" требований об этом не заявляло, ссылалось на данное обстоятельство в подтверждение довода о нарушении преимущественного права выкупа, полагая, что для имущества цена определена и она значительно ниже стартовой цены торгов.

Пункт 3 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ предусматривает, что порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется соответственно программой приватизации и программами приватизации субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 5.14.6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества этого предприятия (подразделения) и выкупившее его, имеет исключительное право приобретения в собственность (или аренды сроком не менее 15 лет по их желанию) зданий, сооружений, нежилых помещений, которые они арендовали или которыми они фактически владели, пользовались в процессе своей уставной деятельности, по цене, устанавливаемой Госкомимуществом России.

Следовательно, вывод о цене невыкупленного имущества мог быть сделан судом исключительно при наличии заявленного требования об этом и с учетом положений норм права, подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям.

Поэтому в этой части кассационная инстанция считает вывод суда несостоятельным.

Однако, поскольку данный вывод не повлиял на правильность вынесенного решения по существу спора, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение суда первой инстанции от 08.08.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 13.11.2006 по делу N 3-1459/05 Арбитражного суда Омской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.