Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 марта 2007 г. N Ф04-1239/2007(32280-А45-39) При новом рассмотрении дела суду необходимо исходя из доказанности факта необоснованного уклонения ответчика от уплаты задолженности по договорам субаренды проверить правильность расчета арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 марта 2007 г. N Ф04-1239/2007(32280-А45-39)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Риалинвест" (далее - ООО "Риалинвест") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к потребительскому обществу по строительству и эксплуатации жилых домов "Авледа-М" (далее - ПО "Авледа-М") о взыскании с ответчика в пользу истца 191 750 рублей арендной платы по договору субаренды помещения от 05.09.2002 г. N 5, 59 000 рублей арендной платы по договору субаренды имущества от 05.09.2002 г. N 4, а всего 250 750 рублей.

Решением суда первой инстанции от 19.07.2006 г. оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.11.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что в договоре субаренды N 4 и N 5 не определен предмет договора, следовательно, договор является незаключенным, не порождающим прав и обязанностей по нему, арендодатель - С. не дала письменного согласия на сдачу недвижимого имущества в субаренду, С. не обладала правом собственности на сдаваемое в аренду недвижимое имущество на момент заключения договора аренды.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Риалинвест" обжаловало их в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что выводы суда, изложенные в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела: суд указывает, что отсутствуют письменные документы, свидетельствующие о том, что собственник арендуемого имущества - С. дала согласие на сдачу недвижимого имущества в субаренду. Однако С. выразила свое согласие на сдачу в субаренду недвижимого имущества, принадлежащего ей на праве собственности. Нормы права, а именно статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит указания на обязательное наличие в договоре субаренды письменного согласия собственника имущества на его передачу в субаренду арендатором, а содержит лишь указание о наличии у арендатора права с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, без уточнения, каким образом данное согласие собственника должно быть получено.

Считает, что вывод суда о том, что в договорах субаренды N 4 и N 5 не определен предмет договоров, следовательно, договоры являются незаключенными, также не соответствует действительности, поскольку в договорах субаренды определен исчерпывающий перечень имущества с индивидуализацией признаков, который подлежал передаче.

Ссылка суда на отсутствие у С. права сдавать недвижимое имущество в аренду с 02.04.2003 в связи с переходом права собственности на здание к ЗАО "Строитель" прямо противоречит требованиям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель кассационной жалобы просит судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа находит основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, между ООО "Риалинвест" и ответчиком заключены два договора субаренды от 05.09.2002 г. N 5 на нежилое помещение площадью 16 кв.м, а также N 4 от этой же даты на офисное имущество. Актами передачи имущество по обоим договорам передано ответчику. Сроки действия договоров - менее года. Договоры дополнительными соглашениями продлены и затем расторгнуты с 06.10.2004 г. Актами передачи имущество возвращено истцу. Согласно условиям договоров, арендная плата подлежит выплате в последний месяц действия договора. Оплата не произведена, долг составил 250 750 рублей, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договоры субаренды заключены в нарушение статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия арендодателя не соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

Часть 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. При этом закон не устанавливает каких-либо определенных требований по оформлению такого согласия. Наличие согласия арендодателя в договорах субаренды закон не требует.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом применяется во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В решении суда первой инстанции указано, что пункты 1.3. договоров субаренды содержат указания на то, что сдача арендованного имущества в субаренду подлежит предварительному согласованию с письменного согласия арендодателя.

Однако такое толкование пунктов 1.3. договоров является неправильным, поскольку в этих пунктах отсутствует фраза: "подлежит предварительному согласованию", а указано '"данный договор заключается с письменного согласия арендодателя", что при буквальном толковании означает наличие такого согласия на момент заключения договора.

Это обстоятельство подтверждено в последствии сообщением арендодателя С. на адвокатский запрос, полученный 22.11.2006.

Полагая, что из указанного письма невозможно сделать однозначный вывод, что подписано оно именно собственником помещений, суд апелляционной инстанции не обосновал мотивы невозможности его принятия в качестве доказательства по делу.

Отказ в принятии данного документа в качестве доказательства по делу не соответствует нормам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявление о фальсификации доказательства не заявлялось, ничем не подтверждена недостоверность данных, содержащихся в этом документе, а также то, что он является неотносимым, либо недопустимым доказательством.

Суд кассационной инстанции принимает доводы кассационной жалобы о том, что вывод судов о незаключенности договоров субаренды прямо противоречит требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В договорах субаренды подробно определен перечень подлежащего передаче имущества, указаны все необходимые данные, позволяющие определенно установить это имущество, перечислены фирменные наименования, индивидуальные серийные номера оргтехники, индивидуализированы и определены предметы мебели, и недвижимое имущество. То обстоятельство, что данные в договоре относительно недвижимого имущества имеют расхождение с поэтажным планом, не свидетельствуют о том, что предмет субаренды в договоре не согласован.

Кроме того, из материалов дела следует, что договоры исполнены, ответчик пользовался имуществом, при получении этого имущества в пользование у него не возникало никаких сомнений в том, что это не то имущество, которое предусмотрено договорами. Прием имущества в субаренду и его возврат оформлены актами приема-передачи. В актах указано, что качество и количество передаваемого имущества соответствуют предъявляемым требованиям, взаимные обязательства выполнены сторонами надлежащим образом, претензий друг к другу стороны не имеют.

В связи с изложенным, являются необоснованными ссылки ответчика на то, что договоры не заключены, предметы договоров не согласованы.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у арендодателя С. права сдавать недвижимое имущество в аренду с 02.04.2003 в связи с переходом права собственности на здание к ЗАО "Строитель" сделан без учета положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд кассационной инстанции установил, что выводы судов первой и апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права.

Материалами дела доказано, что договоры субаренды от 05.09.2002 N 4 и N 5 между истцом и ответчиком являются заключенными, совершены с согласия собственника. Подтвержден материалами дела и факт необоснованного уклонения от погашения ответчиком задолженности по арендной плате за пользование имуществом в соответствии с данными договорами.

Таким образом, на основании полного и всестороннего исследования материалов дела, надлежащей правовой оценки всех доказательств, суд кассационной находит основания для отмены принятых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции от 19.07.2006 и постановление апелляционной инстанции 24.11.2006 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует исходя из доказанности факта необоснованного уклонения ответчика от уплаты задолженности по договорам субаренды рассмотреть заявленные требования по существу, проверить правильность расчета арендной платы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановил:

решение суда первой инстанции от 19.07.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.11.2006 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-9410/06-5/286 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.