Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 2007 г. N Ф04-2583/2007(33806-А45-21)(33807-А45-21) При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суду необходимо учесть, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 15 мая 2007 г. N Ф04-2583/2007(33806-А45-21)(33807-А45-21)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 июля 2008 г. N Ф04-3398/2008(6010-А45-9)

Заместитель Прокурора Новосибирской области в интересах закрытого акционерного общества "Викон" 05.05.2006 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Российскому фонду федерального имущества в лице Сибирского межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества (далее - Росимущество) и открытому акционерному обществу "Новосибирский оловянный комбинат" (далее - Комбинат) о признании недействительным договора от 20.12.2002 N 189 купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в редакции дополнительного соглашения от 11.05.2004.

Требование мотивировано продажей Комбинату земельного участка под всем имущественным комплексом предприятия без учета прав собственника одного из объектов недвижимого имущества, который обладал правом приватизации земли.

До принятия судебного акта к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - Департамент) и закрытое акционерное общество "Региональные электрические сети", как приобретатель доли в праве собственности на проданный земельный участок.

Решением суда первой инстанции от 10.11.2006 в удовлетворении иска отказано в связи с пропуском срока исковой давности. Суд исходил из отсутствия нарушения прав ЗАО "Викон" и истечения срока исковой давности, который исчисляется с момента оплаты договора купли-продажи земельного участка.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.02.2007 решение суда оставлено в силе. Подтвержден вывод о пропуске срока исковой давности для признания сделки недействительной по признаку ничтожности. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции посчитал ничтожными договор купли-продажи и регистрацию права собственности Комбината на весь земельный участок, как противоречащие требованиям статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Прокурор в кассационной жалобе просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении иска.

Заявитель считает, что суд необоснованно применил положения статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации о пропуске срока исковой давности.

По его мнению, началом исполнения оспариваемой сделки следует считать дату заключения дополнительного соглашения, которым в предмет договора, его существенное условие, внесли изменения, что позволило ответчику зарегистрировать право собственности на весь земельный участок.

ЗАО "Викон" в кассационной жалобе просит отменить судебные акты в части, касающейся срока исковой давности и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части касающейся земельного участка, находящегося под теплой автостоянкой, площадью 862, 6 кв.метров и необходимого для ее использования.

Заявитель считает, что договор купли-продажи от 20.12.2002 N 189 юридически заключен с момента подписания дополнительного соглашения от 11.05.2004, то есть с момента согласования всех его существенных условий, поэтому произведенная 30.12.2002 Комбинатом оплата не является началом исполнения сделки и эти правоотношения необходимо расценивать как внедоговорные.

Кроме того, этот заявитель полагает, что течение срока исковой давности прерывалось предъявлением им в суд 19.12.2005 заявления о признании недействительной сделки по государственной регистрации права собственности на земельный участок по договору от 20.12.2002 N 189.

Заявители поддержали доводы об отмене судебных актов, указали на неправильные выводы об отсутствии нарушения прав и интересов пользователя земельного участка.

В отзыве Комбинат возразил против удовлетворения кассационных жалоб заявителей об отмене судебных актов, согласен с выводами судов о пропуске срока исковой давности. Представитель Комбината указал на неправильные выводы суда апелляционной инстанции о ничтожности оспариваемого договора и государственной регистрации.

Росимущество в отзыве отклонило доводы кассационных жалоб заявителей. Полагает, что договор вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения, то есть подписания сторонами.

Третье лицо (Департамент) в отзыве на кассационные жалобы заявителей указало на отсутствие оснований для отмены судебных актов. Считает, что дополнительное соглашение не изменяет существенные условия договора купли-продажи земельного участка, поэтому суды правильно исходили из пропуска заявителями срока исковой давности.

ЗАО "Региональные электрические сети" в отзыве не согласно с доводами кассационных жалоб заявителей и поддерживает выводы судов о пропуске срока исковой давности. Представитель этого лица пояснил, что предмет спора не существует, поскольку доля в праве собственности на земельный участок приобретена им как добросовестным приобретателем.

Проверив в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения Департамента от 15.12.2002 N 1920-Р "О приватизации земельного участка с кадастровым номером 54:35:052045:01" Росимущество (продавец) по договору купли-продажи от 20.12.2002 N 189 и акту приема-передачи от 24.01.3003 передало в собственность Комбинату (покупателю) земельный участок площадью 145 194 кв.метров под промышленным предприятием, находящимся в городе Новосибирске по улице Мира, 62.

Государственная регистрация перехода права собственности к Комбинату подтверждена свидетельством от 22.06.2004 54-АБ N 392054, которая совершена после внесения сторонами дополнительным соглашением от 11.05.2004 изменений в договор купли-продажи земельного участка.

Вместе с тем, Комбинат по договору от 17.01.2003 N 08/215 продал ЗАО "Викон" один из объектов имущественного комплекса предприятия - здание теплой автостоянки на 45 автомобилей площадью 862,6 кв.метров (кадастровый номер 54:35:052045:01:89).

Приобретатель этого объекта недвижимости 28.02.2003 зарегистрировал переход права собственности, что подтверждено свидетельством 54-АБ 221091.

Заявленное в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требование прокурора заключается в нарушении норм Земельного кодекса Российской Федерации о приватизации земли при совершении сделки по продаже Росимуществом из государственной собственности Комбинату земельного участка, на котором расположен не принадлежащий покупателю объект недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении иска прокурора на основании статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции неправильно оценил момент возникновения вещных прав у приобретателя по договору купли-продажи земельного участка, а также права собственника расположенном на нем объекта недвижимости.

Из содержания пункта 2 статьи 223 и пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности у приобретателя по договору об отчуждении недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации.

Поэтому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, суд неправильно исходил из пропуска 05.05.2006 прокурором срока исковой давности для оспаривания распорядительной сделки, по которой вещные права на земельный участок перешли из государственной собственности к приобретателю в момент государственной регистрации 22.06.2004.

Соответственно, распоряжение земельным участком нарушает права собственника объекта недвижимости, зарегистрированные 28.02.2003 в установленном порядке.

Ошибочные выводы суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, а также отсутствие нарушения прав ЗАО "Викон" на земельный участок и его законных интересов, неправомерно поддержаны судом апелляционной инстанции.

Неполное выяснение судами первой и апелляционной инстанций обстоятельств дела повлекло неправильное применение норм материального права, что является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

В ходе нового рассмотрения иска прокурора суду первой инстанции необходимо исходить из особенностей совершения сделок купли-продажи земельных участков и по существу оценить законность искового требования на основании правильного применения надлежащих норм материального права.

По результату проведения судом первой инстанции повторного разбирательства распределить судебные расходы с учетом уплаченной истцом государственной пошлины при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение суда первой инстанции от 10.11.2006 и постановление суда апелляционной инстанции от 15.02.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-10849/06-37/293 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.