Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 мая 2007 г. N Ф04-2668/2007(33910-А46-17) При новом рассмотрении дела о расторжении договора купли-продажи суду необходимо проверить доводы ответчика об исполнении им обязательства по оплате и дать оценку соглашению об оплате проданной ответчику недвижимости с учетом положений гражданского законодательства о последующем одобрении сделки представляемым и последствиях такого одобрения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 мая 2007 г. N Ф04-2668/2007(33910-А46-17)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2008 г. N Ф04-5656/2008(11640-А46-17)

Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Блокстрой-Трейд" обратилось с иском к предпринимателю Б., с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС), о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2001 и возврате сторон в первоначальное положение, взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 342319 руб.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2001, в остальной части от требований отказался.

Решением от 16.10.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.02.2007, договор купли-продажи нежилого помещения от 15.01.2001, заключенный между истцом и ответчиком расторгнут, производство по делу в остальной части прекращено.

Заявитель в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты и прекратить производство по делу. Считает, что вывод суда о непредставлении доказательств погашения задолженности не является доказанным. Указывает, что обязательства по оплате выполнены в полном объеме, что подтверждается дополнительным соглашением к договору, а так же тем, что ремонтные работы проводились длительный период, и истец осуществлял наблюдение, контроль и приемку выполненных работ. Полагает, что вышеуказанные обстоятельства являются злоупотреблением правом со стороны истца.

Истец в отзыве на кассационную жалобу, ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты как законные.

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свои доводы, изложенные в жалобе и в отзыве на нее. Представитель заявителя, уточняя требования, просил направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность принятых по нему судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15.01.2001 между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым истец (продавец) передал в собственность ответчику (покупатель) недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, номер на поэтажном плане 1-38, площадью 529,30 кв.м., литера В, В1, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Чернышевского, 2, в производственном корпусе N 3, а покупатель обязался принять и в срок до 31.12.2002 оплатить его стоимость в полном объеме в сумме 1053290 руб. Имущество передано по акту приема-передачи 15.10.2001, на основании вышеуказанного договора произведена регистрация перехода права собственности с регистрацией залога в силу закона в срок до 31.12.2002.

Обращаясь с настоящим требованием, истец указал, что до настоящего времени платеж за недвижимое имущество не произведен, неоднократные обращения к ответчику о надлежащем исполнении обязательств оставлены без ответа. В этой связи истец уведомил ответчика о расторжении договора письмом от 30.03.2005.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца в заявленном объеме, исходил из того, что в нарушение требований статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком обязательства по оплате не исполнены надлежащим образом. Указал, что в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком доказательств изменения способа оплаты не представлено. Давая оценку представленным по делу доказательствам и доводам ответчика со ссылкой на заключение дополнительного соглашения к договору от 15.10.2001, правильно установил и материалами дела подтверждается, что подпись на дополнительном соглашении совершена не директором истца, учел, что оно не содержит даты его подписания и ссылок на документы, подтверждающие выполнение ремонтных работ. Со ссылкой на пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи в связи с отсутствием произведенных ответчиком платежей с 2001 года и расторжении договора о продаже имущества в кредит.

Апелляционная инстанция, полностью соглашаясь с выводами суда первой инстанции, посчитала, что дополнительное соглашение не подтверждает факт внесения изменений в пункт 2 договора, касающийся порядка оплаты. Указала, что согласно экспертному заключению от 19.04.2006 N 437/01 подпись на дополнительном соглашении выполнена не директором истца - С., а иным лицом. Пришла к правильному выводу о том, что неисполнение покупателем условий договора об оплате недвижимости является существенным нарушением договора, требование о расторжении которого может быть заявлено в судебном порядке.

Вместе с тем, выводы суда о неисполнении ответчиком обязательств по оплате приобретенного им на основании договора купли-продажи недвижимого имущества представляются преждевременными.

При наличии дополнительного к договору купли-продажи от 15.01.2001 соглашения об оплате проданной ответчику недвижимости в согласованном сторонами размере путем проведения капитального ремонта здания за счет ответчика, суду необходимо было выяснить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. Несмотря на то, что упомянутое соглашение подписано от имени истца неуполномоченным лицом, суду следовало проверить доводы ответчика об исполнении им обязательства по оплате и дать им оценку с учетом положений статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации о последующем одобрении сделки представляемым и последствиях такого одобрения.

Выяснение и оценка этих обстоятельств возможны лишь при новом рассмотрении дела судом с учетом доводов заинтересованных в исходе дела лиц и всестороннего исследования представленных ими доказательств.

Учитывая изложенное, доводы заявителя заслуживают внимание, а содержащиеся в обжалуемом решении и постановлении выводы нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам дела, что является в силу положений статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены этих судебных актов.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 16.10.2006 и постановление апелляционной инстанции от 26.02.2007 Арбитражного суда Омской области по делу N 2-181/05 отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.