Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 июля 2007 г. N Ф04-4266/2007(35735-А67-8) Частично удовлетворяя иск о взыскании задолженности по арендной плате, суд исходил из того, что действия заявителя по изменению условий договора аренды в части, касающейся размера арендной платы, неправомерны (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 3 июля 2007 г. N Ф04-4266/2007(35735-А67-8)
(извлечение)

Департамент недвижимости администрации г. Томска (далее Департамент недвижимости) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к Томскому региональному некоммерческому Фонду "Сибирь без наркотиков и болезней. Новые медицинские технологии" (далее Фонд) о взыскании 229549,01 руб. задолженности по арендной плате.

Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечено муниципальное учреждение "Томское городское имущественное казначейство" (далее Имущественное казначейство).

Исковые требования мотивированы условиями заключенного сторонами договора аренды от 12.08.2005 и статьями 12, 330, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ответчик против заявленных требований возражал, полагая, что к некоммерческой организации, каковой является Фонд "Сибирь без наркотиков и болезней. Новые медицинские технологии", повышающий коэффициент не применим, и поскольку Фонд коммерческой деятельностью не занимался, в заключенном сторонами договоре аренды применялся понижающий коэффициент 0,2. Указывал, что, поскольку истец и ответчик не достигли согласия по этому вопросу, 03.08.2006 договор аренды сторонами был расторгнут. Признал наличие за Фондом задолженности по арендной плате в сумме 29373,38 руб.

Решением от 11.10.2006 (судья Л.Л.Е.) первая инстанция Арбитражного суда Томской области взыскала с ответчика в пользу истца 33876,37 руб. задолженности и в остальной части иска отказала. Суд посчитал не основанными на законе и условиях договора аренды действия Департамента недвижимости по изменению ставок арендной платы.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.02.2007 (судьи Л.В.И., К., П.) решение оставлено без изменения.

В настоящей кассационной жалобе Департамент недвижимости предлагает решение первой инстанции арбитражного суда изменить в части отказа в иске, а постановление апелляционной инстанции - отменить по тем основаниям, что выводы арбитражного суда обеих инстанций о неправомерности действий истца по изменению арендной ставки не основаны на полном исследовании представленных истцом доказательств. Указывает, что Счетной палатой г. Томска проведена проверка деятельности Департамента недвижимости и Фонда, в ходе которой выявлено, что при заключении договора аренды Фонду необоснованно был предоставлен льготный коэффициент 0,4, который не может применяться по отношению к организациям, занимающимся предпринимательской деятельностью. Доказательства того, что Фонд такой деятельностью занимался и получал соответствующую прибыль, истец суду представил.

Законность принятых по делу решений проверена судом кассационной инстанции в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Оснований для изменения либо отмены принятых по делу решений не имеется, поскольку выводы арбитражного суда о неправомерности исковых требований основаны на полном исследовании всех обстоятельств дела и надлежащим образом мотивированы ссылками на нормы материального права. В то же время следует отметить, что доводы кассационной жалобы повторяют доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, которым суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку, и фактически направлены на переоценку выводов апелляционной инстанции.

Как установлено арбитражным судом, 12.08.2005 между Департаментом недвижимости и Фондом был заключен договор аренды N 4445, по условиям которого истец передал в аренду ответчику под офис нежилое помещение общей площадью 156,7 кв.м. по ул. Никитина, 13 г. Томска. Арендная плата за переданное имущество зависела от базовой ставки арендной платы с повышающими и понижающими коэффициентами. Решениями Томской городской Думы от 24.12.2004 N 815 и от 27.12.2005 N 49 базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади муниципальных помещений составила соответственно с 01.01.2005 900 руб. за кв.м. с применением для организаций, не осуществляющих предпринимательскую деятельность, понижающего коэффициента 0,2 и 1000 руб. за кв.м. с применением для таких организаций коэффициента 0.4.

В приложении к договору аренды N 4445 Департамент недвижимости и Фонд на 2005 год согласовали льготный понижающий коэффициент 0,2.

Спор между сторонами возник в связи с тем, что 23.03.2006 Департамент недвижимости сообщил Фонду об отмене льготного коэффициента при расчете за аренду муниципального нежилого помещения за 2005 и 2006 годы и предложил Фонду на основании акта проверки Счетной палаты Томской городской Думы доплатить арендную плату за период 08.08.2005 по 01.04.2006 в сумме 229549,01 руб. Ответчик отказался оплачивать арендную плату по предложенным ему ставкам, полагая, что в одностороннем порядке арендодатель не вправе был изменять установленный договором коэффициент и что в отношении некоммерческой организации не могут применяться ставки арендной платы, установленные для организаций, занимающихся коммерческой деятельностью.

Рассматривая возникший между сторонами спор, обе инстанции арбитражного суда посчитали действия Департамента недвижимости по изменению условий договора аренды в части, касающейся размера арендной платы, неправомерными.

Суд кассационной инстанции эти выводы арбитражного суда считает правильными и основанными на условиях существовавшего в спорный период между истцом и ответчиком обязательства.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации допускается по соглашению сторон не чаше одного раза в год изменять предусмотренный договором размер арендных платежей, если иное не установлено самим договором аренды.

В разделе 2 договора N 4445 стороны согласовали условия об арендной плате и предусмотрели, что изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке допускается только в случаях, когда такое решение принято органом местного самоуправления. Причем одностороннее изменение договора аренды производится с письменным уведомлением арендатора. Из материалов дела видно, что на 2005 и 2006 годы принимались решения Томской городской Думы, на основании которых раз в год устанавливались базовые ставки арендной платы для сданного в аренду муниципального имущества. Также Департаментом недвижимости не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что им соблюден письменный порядок внесения изменений в условия договора аренды N 4445 по вопросу размера арендной платы, установленный как заключенным сторонами договором аренды, так и статьями 452, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах считать правомерным предъявление Департаментом недвижимости к оплате Фонду арендной платы, которая не основана на условиях действующего ранее обязательства, оснований у арбитражного суда не имелось и арбитражный суд принял правильное и надлежащим образом мотивированное решение об отказе в иске.

Что касается ссылки истца на акт Счетной палаты Томской городской Думы, то арбитражный суд при оценке данного документа правильно указал, что он не является решением органа местного самоуправления, о котором идет речь в пункте 2.3 договора аренды N 4445, и на основании которого арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Нельзя признать обоснованными доводы кассатора, ссылающегося на те обстоятельства, что Фонд осуществляет предпринимательскую деятельность и по этой причине к нему при аренде муниципальных помещений следует применить повышающий, как для коммерческих организаций, коэффициент.

Приложенный в материалы настоящего дела Устав Томского регионального некоммерческого Фонда "Сибирь без наркотиков и болезней. Новые медицинские технологии" устанавливает, что Фонд является некоммерческой организацией, не имеющей в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, однако Фонд может участвовать в предпринимательской деятельности как непосредственно, так и через создаваемые для этих целей хозяйственные общества для достижения уставных целей. Полученная от предпринимательской деятельности прибыть в пользу учредителей не распределяется (п. 2.3., 2.5., 2.7.).

Таким образом, даже если Фонд и осуществляет предпринимательскую деятельность, то это обстоятельство не меняет его правовой статус как некоммерческой организации, перед которой стоят определенные Уставом цели и задачи.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 11.09.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.02.2007 по делу N А67-5266/2006 Арбитражного суда Томской области оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.