Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 августа 2007 г. N Ф04-5320/2007(36952-А81-28) Удовлетворяя требование о признании недействительным договора аренды муниципального имущества, суд исходил из того, что спорное помещение является общей совместной собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в отношении которого собранием собственников многоквартирного жилого дома было принято решение об отказе в предоставлении его в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 30 августа 2007 г. N Ф04-5320/2007(36952-А81-28)
(извлечение)

Прокурор Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к администрации муниципального образования город Ноябрьск (далее - администрация), Ноябрьскому городскому Департаменту по имуществу администрации муниципального образования город Ноябрьск (далее - НГДИ), предпринимателю Л. (далее - предприниматель) о признании недействительной ничтожной сделки - договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения) от 02.12.2005, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания предпринимателя освободить нежилое помещение общей площадью 89,1 квадратных метра, расположенное в подвале пятиэтажного капитального отдельно стоящего жилого дома, находящегося по адресу: ЯНАО, город Ноябрьск, улица Холмогорская, 45.

Решением от 13.12.2006 (судья С.) Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.04.2007 (изготовлено в полном объеме 24.04.2007) решение от 13.12.2006 отменено. Иск удовлетворен полностью.

В кассационной жалобе НГДИ просит постановление апелляционной инстанции отменить, как незаконное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда.

Основанием к отмене судебного акта заявитель считает ошибочное применение судом статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 6, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

НГДИ указывает, что переданное в аренду помещение не является подвальным или цокольным этажом, а является помещением, расположенным в цокольном этаже.

По мнению заявителя, к общему имуществу могут быть отнесены технические подвалы, но не цокольные этажи.

НГДИ считает необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о зависимости между возможностью распоряжения помещением (существованием его как самостоятельного объекта) и необходимостью его выделения в качестве самостоятельного объекта.

По утверждению заявителя переданное в аренду помещение имеет отдельный доступ - два обособленных входа, окна (естественное освещение), санузел, электроснабжение, отопление, канализацию, что свидетельствует об изначальном (проектном) разграничении спорного помещения и жилого дома, и о его самостоятельном назначении вне зависимости от использования жилого дома.

НГДИ считает, что судом апелляционной инстанции были нарушены правила оценки доказательств, акту обследования нежилого помещения от 12.12.2006 была дана неверная оценка, все доказательства не были оценены в совокупности.

По мнению заявителя, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела арбитражный суд необоснованно возложил обязанность по доказыванию обстоятельств, являющихся основанием заявленных исковых требований на ответчика.

Кроме того, НГДИ утверждает, что наличие обслуживающего оборудования в помещении не может являться основанием для возникновения права общей долевой собственности на само помещение, в рассматриваемой ситуации объектом общей долевой собственности могло являться лишь инженерно-техническое оборудование.

Представитель НГДИ в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, 02.12.2005 между муниципальным образованием город Ноябрьск, в лице уполномоченного органа по управлению и распоряжению муниципальным имуществом - Ноябрьским городским комитетом по имуществу (в настоящее время - Ноябрьский городской Департамент по имуществу) (арендодатель) и предпринимателем Л. (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) (далее - договор), в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 89,1 квадратных метра, расположенное в подвале пятиэтажного отдельно стоящего жилого дома, находящегося по адресу: ЯНАО, город Ноябрьск. улица Холмогорская, 45, для размещения магазина "Офисная мебель".

Согласно пункту 1.4 договора, передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту.

Передача помещения состоялась по акту приема-передачи от 2005 года.

Считая, что договор заключен с нарушением требований статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 209, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, Прокурор Ямало-Ненецкого автономного округа обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности принадлежности сданного в аренду помещения к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции указал на неправильное распределение судом бремени доказывания имеющих значение для дела обстоятельств и ошибочность вывода суда о предоставлении ответчиком доказательств того, что спорное помещение не является общей совместной собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционной инстанции Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа правомерными исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции правильно отметил, что цокольный этаж в проектной документации не определен как отдельное помещение (строение), документально не подтверждено, что жилой дом построен с наличием цокольного этажа, находящегося над или рядом с подвальным помещением, спорное помещение не выделено в разряд нежилых помещений, как самостоятельное помещение, при строительстве и в дальнейшем.

При сравнении наименований помещений в плане, приложенном к договору и техническом паспорте на жилой многоквартирный дом видно, что они совпадают. В связи с этим, апелляционная инстанция правомерно указала на несостоятельность доводов НГДИ о том, что подвал (или его часть) изначально был запроектирован для самостоятельного использования, поскольку вне зависимости от наличия двух отдельных входов, помещения подвала не изолированы, а в паспорте подвал указан как техническое помещение.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правильно указал, со ссылкой на акт обследования нежилого помещения от 12.12.2006, на наличие в нежилом помещении многоквартирного дома общих коммуникаций, относящихся ко всему дому, а не к арендованному помещению, что указывает на необходимость отнесения указанного помещения к общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями статей 246 Гражданского Кодекса российской Федерации, статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех участников путем принятия решений общим собранием собственников, которое является органом управления многоквартирным домом.

Поскольку собранием собственников многоквартирного жилого дома по улице Холмогорская, 45, которое состоялось 31.01.2006, было принято решение об отказе в предоставлении подвального помещения в аренду, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о незаконности распоряжения НГДИ долей в общей совместной собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме и обоснованно признал договор аренды муниципального имущества (нежилого помещения) от 02.12.2005 недействительным в силу ничтожности и обязал предпринимателя освободить занимаемое нежилое помещение.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемого судебного акта апелляционной инстанцией арбитражного суда не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для отмены постановления не имеется.

Доводы кассационной жалобы отклоняются как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных арбитражным судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, постановил:

постановление апелляционной инстанции от 11.04.2007 (изготовлено в полном объеме 24.04.2007) Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-2356/06 оставить без изменения, кассационную жалобу Ноябрьского городского Департамента по имуществу администрации муниципального образования город Ноябрьск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.