Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2007 г. N Ф04-7795/2007(39994-А45-21) Отказывая в иске о признании незаключенным договора ипотеки, суд исходил из того, что в договоре ипотеки достаточно признаков права аренды для идентификации предмета залога, при ипотеке зданий с земельным участком, на котором они находятся достаточно указания кадастрового номера, который позволяет выделить участок из других земельных участков, определив его месторасположение, размер и границы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 13 ноября 2007 г. N Ф04-7795/2007(39994-А45-21)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирский источник" 30.11.2006 обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Куйбышевского отделения N 5966 (далее - Сбербанк) о признании незаключенным договора ипотеки от 24.11.2004 N 196/1.

Требование залогодателя мотивировано отсутствием подписанного сторонами плана (чертежа границ) земельного участка, который является предметом договора залога, а также оценки права аренды этого муниципального имущества.

Решением суда первой инстанции от 04.04.2007 иск удовлетворен.

Суд посчитал, что указание в договоре ипотеки только площади земельного участка и его кадастрового номера, при отсутствии кадастрового плана не позволяет определить его границы.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 24.07.2007 решение суда оставлено без изменения. Подтвержден вывод суда о незаключенности договора в связи с отсутствием плана (чертежа границ) земельного участка, как одного из существенных условий договора об ипотеке.

В кассационной жалобе Сбербанк просит отменить судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Заявитель считает, что выводы суда о применении статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и противоречат положениям статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в договоре ипотеки достаточно признаков права аренды для идентификации предмета залога, что соответствует статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и статье 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По мнению заявителя, суды неправильно истолковали пункт 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в части необходимости произведения оценки предмета залога.

Кроме того, заявитель не согласен с применением судами статьи 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку в данном случае согласно положений главы XII этого Закона имеет место ипотека зданий с земельным участком, на котором они находятся с кадастровым номером, который позволяет выделить его из других земельных участков, определив его месторасположение, размер и границы. Также заявитель указывает на соблюдение условий нотариального удостоверения договора и государственной регистрации сделки об ипотеке.

В судебном заседании представитель Сбербанка поддержал требование кассационной жалобы об отмене судебных актов и отказе в удовлетворении иска.

Истец в судебном заседании возразил против удовлетворения кассационной жалобы ответчика об отмене судебных актов.

Проверив законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, в обеспечение исполнения ООО "Сибирский источник" (заемщиком) обязательства по возврату в течение 2005 года 5 000 000 рублей кредита, полученного по договору от 24.11.2004 N 196, а также процентов и начисленной неустойки, с Куйбышевским отделением N 5966 Сбербанка заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.11.2004 N 196/1.

По условиям этого договора залогодатель передал залогодержателю в залог восемь нежилых объектов недвижимого имущества и право аренды земельного участка площадью 14 428, 88 кв. метров из земель поселений с кадастровым номером 54:34:011519:0013, на котором находятся закладываемые объекты.

Указанный земельный участок предоставлен ООО "Сибирский источник" в аренду по 24.10.2005 на основании распоряжения главы муниципального образования город Куйбышев Новосибирской области от 26.10.2004 N 2079-р.

Стороны согласовали залоговую оценку предмета залога в сумме 5 758 128 рублей, в том числе 53 128 рублей право аренды земельного участка (пункт 1.6 договора).

Впоследствии 24.11.2004 договор об ипотеке от 24.11.2004 N 196/1 удостоверен нотариусом Куйбышевского нотариального округа Новосибирской области Мартыновой Ларисой Трофимовной и зарегистрирован в реестре под N 2033, а также 26.11.2004 в регистрационном органе произведена государственная регистрация сделки (регистрационная запись N 54-01/34-8/2004-683).

Ввиду отсутствия копии плана (чертежа границ) земельного участка и проведения оценки права аренды залогодатель считает договор об ипотеке незаключенным.

Основные положения о заключении договора содержатся в статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, названным в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида.

Пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации о форме и регистрации договора о залоге предусмотрено указание в таком договоре предмета залога, его оценки, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Отсутствие соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий влечет незаключенность договора о залоге.

Вместе с тем, согласно статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Однако из содержания договора об ипотеке усматривается достаточность признаков права аренды залогодателя на земельный участок.

Следовательно, при оценке положений подписанного сторонами договора об ипотеке суд первой инстанции необоснованно посчитал, что в отсутствие копии плана (чертежа границ) земельного участка этот договор является незаключенным.

Вывод суда первой инстанции о незаключенности договора об ипотеке неправомерно поддержан судом апелляционной инстанции.

Таким образом, неправильное применение судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции норм материального права является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Учитывая особенности правоотношений, возникающие при ипотеке зданий (сооружений) с земельным участком, на котором они находятся (глава XII Федерального закона об ипотеке), требование залогодателя о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.11.2004 N 196/1 незаключенным противоречит совокупности установленных по делу доказательств и подлежит отклонению как необоснованное.

В соответствии со статьями 325, 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду первой инстанции рассмотреть вопрос о повороте исполнения отмененных судебных актов в том числе по распределению судебных расходов, а также согласно части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист на взыскание государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, пунктом 1 части 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение суда первой инстанции от 04.04.2007 и постановление суда апелляционной инстанции от 24.07.2007 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-19753/06-30/539 отменить.

Принять новый судебный акт. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Сибирский источник" отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Сибирский источник" в пользу Куйбышевского отделения N 5966 Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) 1 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.