Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря 2007 г. N Ф04-21/2007(21-А75-13) При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества суду необходимо рассмотреть заявленные истцом требования по существу с учетом того, что недвижимое имущество, являющееся предметом залога, уже передано по договору покупателю, который в настоящее время является его законным владельцем (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 25 декабря 2007 г. N Ф04-21/2007(21-А75-13)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также: постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 сентября 2008 г. N Ф04-21/2007(11066-А75-30), определение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 сентября 2008 г. N Ф04-21/2007(13044-А75-30)

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Нижневартовское отделение N 5939) обратился с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) "Нижневартовское управление технологического транспорта "Запсибнефтестрой", конкурсному управляющему ОАО "Нижневартовское управление технологического транспорта "Запсибнефтестрой" С., обществу с ограниченной ответственностью (ООО) НПУ "Нефтегазтехнология" о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи недвижимости от 22.11.2004, заключенного между ОАО "НУТТ "Запсибнефтестрой" и ООО НПУ "Нефтегазтехнология" и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО НПУ "Нефтегазтехнология" освободить и возвратить объект недвижимости - 2-х этажное нежилое здание профилактория общей площадью 2 651,6 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, Северный промышленный узел, ул. 4ПС.

Истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были дополнены требования к конкурсному управляющему С. В заявлении истец просит обязать ответчика - конкурсного управляющего ОАО "НУТТ "Запсибнефтестрой" С., в ходе процедуры банкротства должника включить в конкурсную массу спорный объект недвижимости.

Ссылаясь на статьи 37, 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", считает договор ничтожной сделкой, поскольку спорный объект находился у него в залоге на основании договора от 14.04.2004 в качестве способа обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору N 04-067 от 14.04.2004 между банком и ООО "Газавтосервис", его отчуждение возможно было лишь с согласия залогодержателя имущества, который такого согласия на совершение сделки не давал.

В сформированную конкурсную массу в ходе процедуры банкротства ОАО "НУТТ "Запсибнефтестрой" указанный объект не был включен, поскольку ранее был продан должником ООО НПУ "Нефтегазтехнология".

В качестве третьего лица в деле участвовало Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому, Ямало-Ненецкому автономным округам (Нижневартовское отделение).

Решением от 31.08.2007 в удовлетворении иска отказано. В части требования об обязании конкурсного управляющего включить объект недвижимости в конкурсную массу, иск оставлен без рассмотрения.

Судебный акт мотивирован тем, что сделка, совершенная без согласия залогодержателя, является оспоримой, а не ничтожной, как указывает банк в иске. Потому довод истца о ничтожности сделки в виду ее несоответствия требованиям статьи 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по мнению суда, несостоятелен.

Кроме того, истец не представил доказательств нарушения сделкой его прав или законных интересов.

С принятым судебным актом не согласен Сберегательный банк Российской Федерации.

В кассационной жалобе настаивает на том, что сделка совершена с нарушением Закона об ипотеке без согласия залогодержателя имущества. Реализация имущества проведена без публичных торгов.

Отмечает, что по условиям спорного договора переход прав на недвижимое имущество переходит с момента его оплаты. Ответчик не подтвердил факт оплаты имущества. Поэтому, по мнению заявителя, сделка является безвозмездной и в соответствии с пунктом 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации банк праве истребовать имущество из незаконного владения во всех случаях.

Ссылается на наличие решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 29.12.2004 по делу А75-3818-Г/04-904/2005, в соответствии с которым удовлетворены требования банка к первому ответчику об обращении взыскания на спорное имущество.

Считает, что договор заключен с целью сокрытия имущества от взыскания со стороны кредиторов. В результате противоправных действий банку причинены убытки.

Просит отменить судебный акт, направить дело на новое рассмотрение.

Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационной жалобы, кассационная инстанция считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Предметом оспариваемого договора является продажа первым ответчиком ООО НПУ "Нефтегазтехнология" объекта недвижимости, а именно нежилого здания профилактория общей площадью 2 651,6 кв.м., расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, Северный промышленный узел, ул. 4ПС. Указанный объект принадлежит ОАО "НУТТ "Запсибнефтестрой" на праве собственности и является предметом залога по договору ипотеки от 14.04.2004 между банком, ОАО "НУТТ "Запсибнефтестрой" и ООО "Газавтосервис".

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодатель вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя. В качестве одного из последствий нарушения этого правила статья 39 указанного Закона предусматривает право залогодержателя требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьи 167 Гражданского кодекса.

Отказ суда в иске мотивирован тем, что сделка по отчуждению заложенного имущества без согласия залогодержателя является оспоримой. Истец заявил требование о признании оспариваемого договора недействительным по признаку его ничтожности. Поскольку такие последствия нарушения статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусмотрены статьей 39 указанного Закона, заявленный иск неправомерен.

Суд кассационной инстанции считает, что указанный вывод суда принят при неправильном применении действующего законодательства.

Предметом настоящего иска являлось требование о признании сделки недействительной. Основанием исковых требований служили обстоятельства, которые приведены истцом выше. Независимо от того, ничтожной или оспоримой считает истец данную сделку, суд обязан был рассмотреть заявленные истцом требования о признании сделки недействительной в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьями 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Несоответствующим материалам дела является вывод суда о недоказанности истцом факта нарушения сделкой его прав и законных интересов.

В обоснование своего вывода суд сослался на статью 38 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой новый приобретатель имущества становится на место залогодателя.

Вместе с этим истец не лишен права в соответствии со статьей 39 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" потребовать признать сделку об отчуждении имущества недействительной. При этом необходимо учитывать, что недвижимое имущество, являющееся предметом залога, уже передано покупателю по договору - ООО НПУ "Нефтегазтехнология", которое в настоящее время является его законным владельцем (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8). С учетом этого несостоятельным является вывод суда о том, что сделка не нарушает прав и законных интересов истца.

Допущенные судом нарушения являются основанием для отмены решения в части отказа в иске и направления дела на новое рассмотрение.

Суду необходимо рассмотреть заявленные истцом требования по существу с учетом изложенных выше обстоятельств.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 31.08.2007 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу А75-2739/2007 в части отказа в иске отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в первую инстанцию этого же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.