Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 марта 2008 г. N Ф04-1450/2008(1582-А45-32) Признавая незаконным распоряжение уполномоченного органа об утверждении проектов границ земельных участков и о предоставлении обществу в аренду данных земельных участков, суд исходил из того, что спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким сособственникам, поэтому эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 марта 2008 г. N Ф04-1450/2008(1582-А45-32)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Трест N 13", общество с ограниченной ответственностью "Реал", общество с ограниченной ответственностью "Сибпельмени", общество с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ООО "Трест N 13", ООО "Реал", ООО "Сибпельмени", ООО "Регион") обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к мэрии г. Новосибирска о признании недействительным распоряжения мэра г. Новосибирска от 25.01.2007 N 224-р "Об утверждении проектов границ земельных участков, о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Трастинвест", Л. в аренду занимаемых земельных участков в Центральном районе и внесении изменений в постановление мэра от 21.10.1998 N 988".

Решением суда первой инстанции от 12.11.2007, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.12.2007, заявление ООО "Трест N 13", ООО "Реал", ООО "Сибпельмени", ООО "Регион" удовлетворено, распоряжение мэра г. Новосибирска от 25.01.2007 N 224-р признано недействительным.

В кассационной жалобе ЗАО "Сэлф-мастер" просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение на том основании, что арбитражными судами не были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц все собственники нежилых помещений, расположенных в общественно-торговом центре "Юпитер" (далее - ОТЦ "Юпитер").

Л. в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение арбитражным судом статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, просит отменить судебные акты по делу и принять новое решение об отказе в удовлетворении требований заявителей, права которых не затрагиваются разделением земельного участка с кадастровым номером 54:35:101090:0022.

По мнению Л., фактическим обстоятельствам дела не соответствует вывод арбитражного суда о том, что межевание спорного земельного участка производилось после регистрации права собственности заявителей на помещения в ОТЦ "Юпитер".

В отзывах на кассационные жалобы мэрия г. Новосибирска, ООО "Сибпельмени" и ООО "Трастинвест", ООО "Регион", соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций, просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзывах на них.

Руководствуясь статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, проанализировав доводы сторон, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, и судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО "Трест N 13", ООО "Реал", ООО "Сибпельмени", ООО "Регион" являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании ОТЦ "Юпитер" блок "А" по адресу: г. Новосибирск, ул. Гоголя, 15 (Свидетельства о регистрации права собственности - том 1 л.д. 16-24).

Между указанными юридическими лицами и ЗАО "Сэлф-Мастер", который являлся застройщиком, были заключены договоры об инвестиционной деятельности, в соответствии с которыми, застройщик в первом квартале 2006 года закончил строительные работы ОТЦ "Юпитер" блок "А" и передал инвесторам по актам приема-передачи нежилые помещения в соответствии с условиями этих договоров.

Согласно проекту Общественно-торговый центр состоит из нескольких сблокированных и отдельно стоящих корпусов и инженерных сооружений. Вдоль улицы Гоголя размещается торгово-развлекательный центр (собственно ОТЦ), состоящий из трех блоков переменной этажности с пристроенной подземной автостоянкой и выносным дебаркадером. Подземная автостоянка, расположенная под проезжей и пешеходной частью ул. Каменской, являлась неотъемлемой частью блока "А" ОТЦ "Юпитер".

Для строительства единого комплекса ОТЦ "Юпитер" с пристроенной подземной автостоянкой ООО "Сэлф-Мастер" был выделен земельный участок с кадастровым номером 54:35:101090:0022.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 54:35:101090:0022 для строительства блоков "А", "Б" общественно-торгового центра с подземными автостоянками (л.д. 14 том 3).

По инициативе застройщика ЗАО "Сэлф-Мастер" были проведены работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 54:35:101090:0022, занятого единым сооружением ОТЦ "Юпитер" с подземной автостоянкой.

В результате деления указанного земельного участка образовались три новых земельных участка: участок под строительство блока "Б" - кадастровый номер 54:35:101090:0025, участок под сданный в эксплуатацию блок "А" - кадастровый номер 54:35:101090:0026, и участок, под которым находится подземная автостоянка кадастровый номер 54:35:101090:0027, принадлежащий Л.

Мэром г. Новосибирска 25.01.2007 издано распоряжение N 224-р "Об утверждении проектов границ земельных участков, о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Трастинвест", Л. в аренду занимаемых земельных участков в Центральном районе и внесении изменений в постановление мэра г. Новосибирска от 21.10.1998 N 988".

Указанным распоряжением утверждены проекты границ земельных участков, которые образовались ранее в результате деления земельного участка с кадастровым номером 54:35:101090:0022 необходимых для завершения строительства здания ОТЦ (блока "Б"), эксплуатации здания ОТЦ (блока "А"), эксплуатации подземной автостоянки.

Вследствие утверждения проектов границ вновь образованных земельных участков (пункт 1 распоряжения), оспариваемым распоряжением ООО "Трастинвест" предоставлен земельный участок площадью 0,6411 га в доле 12,64% в аренду на 10 лет (пункт 2 распоряжения); Л. - земельный участок площадью 0,3108 в аренду сроком на 10 лет (пункт 3 распоряжения), а также внесены изменения в постановление мэра от 21.10.98 N 988 и признаны утратившими силу отдельные пункты распоряжений мэра (пункты 4 и 5 распоряжения).

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемое распоряжение не соответствует пункту 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396, а также нарушает права заявителей.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Частью 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Здание ОТЦ "Юпитер", расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Гоголя, дом 15, принадлежит нескольким собственникам, представляет собой единый объект недвижимости, состоящий из блоков переменной этажности с пристроенной подземной автостоянкой (л.д. 3 том 3). Для использования данного здания необходим единый земельный участок. Следовательно, земельный участок, расположенный под этим зданием, является неделимым.

Другой порядок приобретения права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким сособственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением.

Оспариваемым распоряжением в нарушение части 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлены в аренду земельные участки Л. - площадью 0,3108 га, ООО "Трастинвест" - площадью 0,6411 га в доле 12,64% на основании заявлений указанных лиц.

Совместное обращение собственников нежилых помещений здания ОТЦ "Юпитер", в том числе заявителей, отсутствовало.

В результате разделения единого земельного участка с кадастровым номером 54:35:101090:0022 было нарушено право собственников нежилых помещений ОТЦ "Юпитер" блока "А" на приобретение данного земельного участка.

Собственники помещений и иные правообладатели также лишились права доступа и проезда легкового и грузового транспорта по ул. Каменской к тыльной стороне ОТЦ "Юпитер", где в соответствии с проектом расположен погрузочно-разгрузочный терминал ОТЦ, что было закреплено в оспариваемом распоряжении мэра г. Новосибирска от 25.01.2007 N 224-р.

Проектом предусмотрено поступление товаров в ОТЦ через выносной дебаркадер, в связи с чем, габариты въездных ворот выполнены определенной ширины, что дает возможность заезда негабаритных "еврофур" (л.д. 31 том 1).

В результате разделения участка проезд грузового транспорта в погрузочно-разгрузочную зону к дебаркадеру и обслуживающей технике ОТЦ стал возможен только через земельный участок, предоставленный в аренду Л. для обслуживания здания подземной автостоянки.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащим другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под этой недвижимостью частью земельного участка.

В результате межевания земельного участка с кадастровым номером 54:35:101090:0022, занятого единым сооружением ОТЦ "Юпитер" с подземной автостоянкой и его деления образовались три новых земельных участка: участок под сданный в эксплуатацию блок "А", под строительство блока "Б" и участок, под которым находится подземная автостоянка, принадлежащий Л.

При этом межевание указанных земельных участков с ООО "Трест N 13", ООО "Реал", ООО "Регион" и ООО "Сибпельмени", как с собственниками объектов недвижимости, не согласовывалось.

Собственники не были поставлены в известность о предстоящем переделе границ земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Согласно статье 69 Земельного кодекса Российской Федерации при проведении землеустройства должен обеспечиваться учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не менее чем за семь календарных дней до начала работ.

Согласно пункту 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты субъективных прав и нарушенных интересов.

На момент принятия оспариваемого распоряжения, заявители являлись собственниками объектов недвижимости, что свидетельствует о наличии у них заинтересованности в подаче заявления в защиту прав на земельный участок, так как защита права в суде является неотъемлемым полномочием собственника имущества (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, договор N 1478-06 с МУП "Кадастровое бюро" был заключен 03.05.2006, а согласование границ происходило 03.07.2006.

На тот момент ЗАО "Сэлф-Мастер" закончило строительство и получило разрешение на ввод в эксплуатацию ОТЦ "Юпитер" с подземными автостоянками по адресу: ул. Гоголя, 15 в г. Новосибирске и передало доли в сданном объекте в собственность инвесторов, с которыми обязано было согласовать планы границ разделяемых участков.

Согласно письму Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска N 31-32281 от 30.01.2007 земельный участок с кадастровым номером 54:35:101090:0022 находится в стадии межевания, тогда как 25.01.2007 было вынесено оспариваемое распоряжение об утверждении проектов границ земельных участков.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции считает, что арбитражный суд обоснованно признал недействительным оспариваемое распоряжение мэра г. Новосибирска от 25.01.2007 N 224-р "Об утверждении проектов границ земельных участков, о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Трастинвест", Л. в аренду занимаемых земельных участков в Центральном районе и внесении изменений в постановление мэра от 21.10.1998 N 988".

Принимая во внимание, что выводы арбитражного суда не противоречат нормам материального и процессуального права, установленным обстоятельствам, подтверждены имеющимися в деле доказательствами, суд кассационной инстанции считает, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб ЗАО "Сэлф-мастер" и Л. по данному делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284-286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 12.11.2007 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление суда апелляционной инстанции от 18.12.2007 по делу N А45-8791/07-46/171 оставить без изменения, кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Сэлф-мастер" и Л. - без удовлетворения.