Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 апреля 2008 г. N Ф04-2457/2008(3750-А75-21) В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 24 апреля 2008 г. N Ф04-2457/2008(3750-А75-21)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Сибинтел-Девелопмент" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа с иском к закрытому акционерному обществу "Магистор" о государственной регистрации перехода права собственности на незавершенный строительством объект - торгово-офисный развлекательный центр с подземной автостоянкой готовностью - 25%, инвентарный N 71:136:001:001097250, расположенный по адресу: улица Профсоюзов в городе Сургуте Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Требования покупателя мотивированы уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2007 N 02/07.

До принятия судебного акта ответчик в порядке, предусмотренном статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предъявил встречный иск о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности.

Требование продавца по встречному иску мотивировано проведением им 25.04.2006 незаконной государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости без получения согласия сособственников, участвующих в инвестировании строительства, и признанием недействительной этой регистрации решением Сургутсткого городского суда от 12.11.2007 по иску К. (одного из инвесторов).

До принятия судебного акта истец по встречному иску в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2007 N 02/07 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий недействительности сделки в части обязания ООО "Сибинтел-Девелопмент" возвратить полученную проектно-сметную и исполнительную документацию на многоэтажный гараж, журнал работ, геологические изыскания, архитектурно-планировочное задание, технические условия, рабочий проект, общую исполнительную записку, альбом - паспорт светового решения.

Решением суда первой инстанции от 15.01.2008 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск ЗАО "Магистор" о возврате технической документации на строящийся объект недвижимости удовлетворен.

Суд исходил из отсутствия у ЗАО "Магистор" права собственности на проданный объект недвижимости ввиду признания недействительной его государственной регистрации решением суда общей юрисдикции, которое является преюдициальным, и наличия у ответчика действующего договора строительного подряда, по которому продолжается создание этого объекта.

В суд апелляционной инстанции решение суда не обжаловалось.

ООО "Сибинтел-Девелопмент" в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

Заявитель считает, что при рассмотрении первоначального иска суд нарушил нормы материального права, что выразилось в неприменении статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ввиду фактического исполнения сторонами сделки купли-продажи и подтвержденного документами уклонения продавца от регистрации перехода права собственности заявитель полагает, что у арбитражного суда не имелось иных препятствий для удовлетворения первоначального иска.

По утверждению заявителя, суд необоснованно сослался на нарушение статей 209, 244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении с ЗАО "Магистор" договора купли-продажи, поскольку из обстоятельств дела не усматривается наличие иных собственников. Также истец указал на злоупотребление ответчиком правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) вследствие совершения подобных действий.

Нарушением норм процессуального права (статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) заявитель считает необоснованный вывод суда о преюдициальном значении решения суда общей юрисдикции, так как рассматриваемые по настоящему делу обстоятельства с учетом иного состава участников подлежат доказыванию на общих основаниях.

В судебном заседании истец настаивает на отмене судебного акта, полагает, что ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу направлено на затягивание арбитражного процесса.

ЗАО "Магистор" в отзыве отклонило кассационную жалобу истца. Ответчик согласен с выводом суда об отсутствии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и невозможности участия в отношениях по государственной регистрации. По его мнению, суд правильно указал на невозможность уклонения такого продавца от проведения государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости.

Кроме того, ответчик считает, что истец знал об обременении приобретаемого объекта правами третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по делу в связи с восстановлением срока кассационного обжалования решения суда общей юрисдикции.

Руководствуясь статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции отклонил ходатайство ответчика, поскольку доводы о восстановлении срока кассационного обжалования решения суда общей юрисдикции не имеют отношения к проверке законности обжалуемого по настоящему делу судебного акта и не могут повлечь необходимости применения статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о приостановлении производства по делу.

На стадии принятия к производству кассационной жалобы истца определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2008 приостановлено исполнение решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.01.2008.

Проверив законность судебного акта, правильность применения норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, иск ООО "Сибинтел-Девелопмент" - удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Магистор" (продавец) в соответствии с положениями договора купли-продажи от 28.04.2007 N 02/07 на основании акта от 28.04.2007 передало ООО "Сибинтел-Девелопмент" (покупателю) незавершенный строительством объект - торгово-офисный развлекательный центр с подземной автостоянкой, готовностью 25%, с инвентарным N 71:136:001:001097250, который расположен по улице Профсоюзов в городе Сургуте.

Стоимость объекта определена сторонами в сумме 195 364 000 рублей, с учетом 29 801 288 рублей 13 копеек налога на добавленную стоимость (пункт 3).

Также, соглашением между этими сторонами 28.04.2007 определена общая сумма обязательства по взаимоотношениям сторон, вытекающим из купли-продажи данного объекта - 300 000 000 рублей, из которых 195 364 000 рубля покупатель оплачивает непосредственно продавцу по договору купли-продажи, а остальная сумма - на расчеты по выкупу долговых требований к продавцу от других инвесторов, в том числе торговых сетей "Монетка" и "Техносила", а в случае не предъявления штрафных санкций указанными субъектами, соответствующие суммы выплачиваются ЗАО "Магистор".

Условием проведения покупателем расчета (пункт 4 договора) предусмотрен момент передачи сторонами всех необходимых документов для регистрации права собственности покупателя на проданный объект в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Одним из обязательств продавца согласно пункту 8 договора является содействие покупателю в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Ранее право собственности на строящийся объект недвижимости, подлежащий отчуждению, было зарегистрировано 25.04.2006 продавцом в установленном порядке.

Требование ООО "Сибинтел-Девелопмент" заключается в понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на приобретенный объект недвижимости, поскольку после исполнения договора по передаче имущества продавец уклонился от ее проведения в регистрационном органе и предложил расторгнуть договор купли-продажи по соглашению сторон от 16.07.2007 N 16.

Из содержания пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При отказе в удовлетворении иска покупателя, основанного на договоре купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2007 N 02/07, суд первой инстанции посчитал эту сделку недействительной, как совершенную продавцом с имуществом, государственная регистрация права собственности которого признана недействительной решением Сургутсткого городского суда от 12.11.2007.

Однако этот судебный акт, принятый по иску физического лица без участия ООО "Сибинтел-Девелопмент", в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не влечет освобождения продавца от доказывания прав других лиц и невозможности распоряжения создаваемым объектом недвижимости без их согласия.

Исходя из содержания части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Ввиду отсутствия в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничений в отношении спорного имущества для отчуждения его продавцом суд первой инстанции неправомерно применил нормы статей 209, 244, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав нарушенными вещные права инвесторов, которые еще не возникли.

Соответственно, у суда не имелось правовых оснований для применения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации о признании недействительной сделки по купле-продаже имущества и применении ее последствий в виде обязания возвратить переданную техническую документацию.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал неправомерный вывод об отсутствии у ЗАО "Магистор" права собственности на объект недвижимости и невозможности его отчуждения в пользу ООО "Сибинтел-Девелопмент".

Довод о продолжении ЗАО "Магистор" деятельности по возведению объекта в рамках договора строительного подряда противоречит характеру правоотношений, возникающих между сторонами вследствие исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, основанием для отмены обжалуемого судебного акта являются несоответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также неправильное применение норм процессуального права, что повлекло неправильное применение норм материального права.

Учитывая недопустимость одностороннего отказа продавца от исполнения совершенной с покупателем законной сделки по купле-продаже недвижимого имущества (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), переход к последнему права собственности на объект подлежит государственной регистрации в силу пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суду первой инстанции в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 319 и статьей 326 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выдать исполнительный лист на взыскание государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы, а также произвести поворот исполнения отмененного судебного акта.

Ввиду отмены обжалуемого судебного акта первой инстанции отпала необходимость в действии мер по приостановлению его исполнения.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.01.2008 по делу N А75-5780/2007 отменить.

Принять новый судебный акт. Зарегистрировать переход от закрытого акционерного общества "Магистор" права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Сибинтел-Девелопмент" на незавершенный строительством объект - торгово-офисный развлекательный центр с подземной автостоянкой, инвентарный N 71:136:001:001097250, расположенный по адресу: улица Профсоюзов, город Сургут, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра.

В удовлетворении встречного иска закрытого акционерного общества "Магистор" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.04.2007 N 02/07 и применении последствий недействительности сделки отказать.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа от 15.01.2008 по делу N А75-5780/2007, принятые определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2008, отменить.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Магистор" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сибинтел-Девелопмент" 1 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.