Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 мая 2008 г. N Ф04-2913/2008(4865-А67-31) Согласно действующему законодательству предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона на основании решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта невозможно (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 8 мая 2008 г. N Ф04-2913/2008(4865-А67-31)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Чернобыль-Инвест" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением к администрации г. Томска (далее - Администрация) и Департаменту строительства и архитектуры администрации г. Томска о признании недействительным постановления мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з в части основания предоставления земельного участка - постановления мэра г. Томска от 29.09.2005 N 3769-с "О предварительном согласовании "ИСК "Чернобыль-Инвест" и Томскому региональному отделению общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России места размещения жилого комплекса по Богашевскому тракту"; признании решения Департамента архитектуры и градостроительства от 10.09.2007 N 1716 об отказе во внесении изменений в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з, указанных в заявлении Общества от 15.05.2007 N 17-10 незаконным; об обязании Администрации и Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска внести изменения в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з в части основания предоставления земельного участка - на основании договора о намерениях от 23.11.2004 для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" N 137-ФЗ от 25.10.2001.

В ходе рассмотрения дела Общество уточнило заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и заявило отказ от требований в части признания постановления мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з недействительным в части основания предоставления земельного участка - постановления мэра г. Томска от 29.09.2005 N 3769-с "О предварительном согласовании "ИСК "Чернобыль-Инвест" и Томскому региональному отделению общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России места размещения жилого комплекса по Богашевскому тракту", а также просило произвести замену ненадлежащего ответчика - Департамента строительства и архитектуры администрации г. Томска на надлежащего ответчика - Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска.

Определением суда от 13.12.2007 был принят отказ от части заявленных Обществом требований, производство по делу в части отказа от заявленных требований прекращено, и произведена замена ответчика на Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска (далее - Департамент).

Также в ходе рассмотрения дела Обществом был изменен предмет требований, и Общество просило признать недействительными письмо Департамента от 10.09.2007 N 1716 и письмо Администрации от 21.12.2007 N 1919-з, а также возложить на Администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем внесения в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з дополнений в пункт 1 точного наименования объекта строительства "для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства микрорайона "Родник".

Решением арбитражного суда от 17.01.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что оспариваемые письма не нарушают законных прав и интересов заявителя.

Постановлением арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, полагая, что выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт - об удовлетворении заявленных Обществом требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства жилого микрорайона само по себе в соответствии с нормами градостроительного законодательства и с целями строительства, изложенными в инвестиционном контракте, проекте застройки, предполагало комплексное освоение в целях жилищного строительства; предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона осуществлено в соответствии с нормами земельного законодательства на основании решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта, принятого до 01.10.2005; соблюдение или несоблюдение процедуры предоставления земельного участка не влияет на цель его предоставления, а значит, данное обстоятельство не может являться основанием для изменения целевого назначения земельного участка; оспариваемые ненормативные акты ответчиков нарушили права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В отзыве на кассационную жалобу Общества Администрация, опровергая доводы кассационной жалобы, полагает, что оспариваемые судебные акты являются законными, обоснованными, не нарушают прав и охраняемых законом интересов заявителя, отмене не подлежат.

В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на кассационную жалобу Общества от Департамента не поступил.

В судебном заседании представители Общества и Администрации поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Проверив в соответствии с требованиями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, изучив доводы кассационной жалобы, отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 23.11.2004 между Администрацией, с одной стороны, и Общероссийской общественной организацией инвалидов Союз "Чернобыль" России, Обществом, именуемой в дальнейшем "Инвестор", а также Томским региональным отделением общества с ограниченной ответственностью инвалидов Союз "Чернобыль" России, с другой стороны, был заключен договор о намерениях сотрудничества. Предметом договора является проведение сторонами действий по подготовке и осуществлению конкретных мероприятий для разработки и заключения инвестиционного контракта, регламентирующего сотрудничество сторон по реализации инвестиционного проекта, предусматривающего проектирование, строительство новых зданий жилого и общественного назначения, инженерных сетей и коммуникаций на земельном участке, общей площадью - 494695 кв.м., расположенном по адресу: г. Томск, Богашевский тракт, сдаче их в эксплуатацию и распределение построенных площадей на основании достигнутой договоренности.

Мэром г. Томска 18.12.2004 было вынесено постановление N 4428з "О разработке ООО "Инвестиционно-строительная компания "Чернобыль-Инвест" проекта застройки жилого микрорайона по Богашевскому тракту в пос. Родник".

В соответствии с ходатайством Общества от 28.12.2004 N 36 о проектировании и строительстве жилого микрорайона по Богашевскому тракту в пос. Родник и на основании договора о намерениях от 23.11.2004 постановлением мэра г. Томска от 31.01.2005 N 331-з "О внесении дополнений в постановление мэра г. Томска N 4428-3 от 18.12.2004 "О разработке ООО "Инвестиционно-строительная компания "Чернобыль-Инвест" проекта застройки жилого микрорайона по Богашевскому тракту в пос. Родник" было постановлено: дополнить постановление мэра г. Томска от 18.12.2004 N 4428-з пунктом 5 следующего содержания: "после утверждения проектно - сметной документации на строительство и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет предоставить ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду сроком на 10 лет земельный участок, площадью 495495,0 кв.м., по Богашевскому тракту в пос. Родник для строительства комплекса жилых домов; дополнить постановление мэра г. Томска от 18.12.2004 N 4428-з пунктом 6 следующего содержания: "После ввода законченных строительством объектов недвижимости передать ООО "Инвестиционно-строительная компания "Чернобыль-Инвест" в аренду сроком на 49 лет земельный участок, необходимый для эксплуатации комплекса жилых домов".

Между Администрацией, именуемой в дальнейшем "Администрация" или "Сторона - 1", в лице мэра г. Томска, действующего на основании Устава города, с одной стороны, и Обществом с функциями Заказчика-Застройщика, именуемом в дальнейшем "Инвестор-Застройщик", в лице Генерального директора, действующего на основании Устава, организации, а также Томским региональным отделением Общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России, именуемом в дальнейшем "ТРО СЧР", в лице Председателя, действующего на основании Устава отделения, с другой стороны, при упоминании всех сторон Контракта вместе - "Стороны", 08.02.2005 был заключен инвестиционный контракт.

Мэром г. Томска 29.09.2005 было вынесено постановление N 3769з "О предварительном согласовании ИСК "Чернобыль-Инвест" и Томскому региональному отделению общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России места размещения жилого комплекса в пос. Родник по Богашевскому тракту". Данным постановлением утвержден акт выбора земельного участка от 17.08.2005 N 1092/8-05 для строительства жилого комплекса в пос. Родник по Богашевскому тракту; постановлено предварительно согласовать Обществу и Томскому региональному отделению общероссийской общественной организации инвалидов Союз "Чернобыль" России место размещения жилого комплекса в пос. Родник по Богашевскому тракту на земельном участке, площадью 522816,19 кв.м., в соответствии с проектом границ на топографическом плане, прилагаемом к акту выбора земельного участка.

Общество 14.12.2006 обратилось к мэру г. Томска с заявлением, согласно которому просило образовать земельный участок, площадью 491552 кв.м., по адресу: г. Томск, Богашёвский тракт, пос. Родник, под строительство жилого микрорайона согласно прилагаемому проекту границ. Мэром г. Томска 06.02.2007 было вынесено постановление N 138-з "Об образовании земельного участка по адресу: пос. Родник (район Богашевского тракта)".

Мэром г. Томска 28.02.2007 было вынесено постановление N 561-з "О предоставлении ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского тракта), для строительства жилого микрорайона", из содержания которого следует, что по результатам рассмотрения ходатайства Общества о предоставлении земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник в районе Богашевского тракта для строительства жилого микрорайона было постановлено предоставить Обществу в аренду на неопределенный срок образованный из земель населенного пункта г. Томск земельный участок по адресу: г. Томск, пос. Родник, в районе Богашевского тракта (кадастровый номер 70:21:0211001:0228), площадью 491552 кв.м., для строительства жилого микрорайона, в границах согласно кадастровому плану.

Общество 15.05.2007 обратилось с заявлением к мэру г. Томска с просьбой внести изменения в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з "О предоставлении ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского тракта) для строительства жилого микрорайона" в связи с допущенной ошибкой - пропущена форма юридического образования: ООО "ИСК "Чернобыль-Инвест", а также в связи с подписанным Инвестиционным контрактом от 08.02.2005 между Администрацией и Обществом, в котором указано о комплексном строительстве жилого микрорайона, и с просьбой дополнить в вышеуказанное Постановление новый текст: "для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства микрорайона Родник", в соответствии с требованием пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации".

В ответ на данное заявление Департаментом в адрес Общества было направлено письмо от 10.09.2007 N 1716, из содержания которого следует, что по ходатайству от 15.05.2007 Департаментом был подготовлен проект постановления мэра г. Томска "О внесении изменений в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з" в части изменения наименования организации заказчика.

Далее Обществу сообщалось: "ставим Вас в известность, что данный проект постановления мэра отклонен от согласования юридическим отделом Департамента недвижимости администрации г. Томска, так как нарушается порядок, предусмотренный пунктом 2 статёьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Копия заключения прилагается".

Из приложенной копии заключения юридического отдела Департамента недвижимости администрации г. Томска следует, что проект постановления о внесении изменений в постановление от 28.02.2007 N 561-з согласован быть не может по следующим причинам: предложенные изменения (абзац второй изменений) не могут быть внесены в постановление, так как нарушается порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо проведение аукциона.

Также в ответ на данное заявление Администрацией в адрес Общества было направлено письмо от 21.12.2007 N 1919-з, из содержания которого следует, что по результатам рассмотрения обращения Общества от 15.05.2007 по вопросу внесения изменений в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з "О предоставлении ИСК "Чернобыль-Инвест" в аренду земельного участка по адресу: г. Томск, пос. Родник (район Богашевского тракта) для строительства жилого микрорайона" путем дополнения текста постановления указанием на предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Администрация отказывает Обществу во внесении указанных выше изменений в постановление мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з ввиду нарушения порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с оспариваемыми письмами Администрации и Департамента, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды обеих инстанций, исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую правовую оценку, отказывая в удовлетворении требований заявителя, приняли законные и обоснованные судебные акты. Кассационная инстанция поддерживает выводы судов, в связи с чем отклоняет доводы кассационной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30 декабря 2004 года; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.

До 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Предоставление такого земельного участка осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 названного Кодекса.

Из материалов дела следует и установлено судебными инстанциями, что земельный участок был предоставлен Обществу постановлением мэра г. Томска от 28.02.2007 N 561-з на основании постановления мэра г. Томска от 29.09.2005 N 3769з "О предварительном согласовании "ИСК "Чернобыль-Инвест" места размещения жилого комплекса по Богашевскому тракту". При этом, как правильно отмечено судами, инвестиционный контракт от 08.02.2005 не является основанием предоставления земельного участка. Следовательно, предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения аукциона на основании решения органа местного самоуправления о предварительном согласовании места размещения объекта невозможно.

Законодатель разграничивает понятия жилищного строительства и комплексного освоения и при регулировании вопросов предоставления земельных участков прямо предусматривает случаи, относящиеся к комплексному освоению или к жилищному строительству.

Судебные инстанции, оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства и имеющиеся в деле доказательства, проанализировав статьи 30.2, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность предоставления земельного участка для комплексного освоения только путем проведения аукциона, введенные в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", действующие на момент принятия постановления мэра г. Томска от 29.09.2005 N 3769з о предварительном согласовании места размещения жилого комплекса, пришли к выводу о том, что действия сторон, направленные на предварительное согласование места размещения объекта, прямо свидетельствовали о намерении в дальнейшем предоставить земельный участок для жилищного строительства, а не в целях комплексного освоения.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела, правильно установив фактические обстоятельства и дав им надлежащую правовую оценку, суды пришли к обоснованному выводу о том, что удовлетворение заявлений Общества Администрацией и Департаментом фактически означало бы предоставление заявителю земельного участка для комплексного освоения без соблюдения требований действующего земельного законодательства. Что, в свою очередь, повлекло бы нарушение прав и законных интересов других лиц, которые, в соответствии с действующим законодательством, имеют право на участие в аукционе.

Таким образом, суды всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применили нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона. Выводы, содержащиеся в вынесенных по делу судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для их переоценки кассационная инстанция в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет.

При таких обстоятельствах у кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения кассационной жалобы.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче кассационной жалобы, относится на заявителя жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 17.01.2008 Арбитражного суда Томской области и постановление от 17.03.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А67-5321/07(07АП-1118/08) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.