Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 1 июля 2008 г. N Ф04-3241/2008(5552-А27-9) Суд признал недействительным договор аренды земельного участка, поскольку установлено, что в аренду передан земельный участок общего пользования, что противоречит правовому режиму данной категории земель (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 1 июля 2008 г. N Ф04-3241/2008(5552-А27-9)
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Системный оператор - Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы" в лице филиала ОАО "СО-ЦДУ ЕСС" "Объединенное диспетчерское управление энергосистемами Сибири" (далее - ОАО "СО-ЕЭС", общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Кемерово (далее - КУМИ) и комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - КУГИ) о признании договора аренды земельного участка от 05.04.2004 N 04-0118 недействительным.

Заявленные требования основаны ссылками на статьи 168, 209, 262, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, на статью 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что на момент заключения договора от 05.04.2004 N 04-01118 арендодатель не обладал полномочиями по передаче земельного участка в аренду, а также то, что в аренду переданы земельные участки, являющиеся землями общего пользования.

Решением от 06.12.2007 (судья З.) суд отказал в удовлетворении исковых требований, придя к выводу о соответствии договора аренды от 05.04.2004 N 04-0118 требованиям действующего законодательства.

Постановлением от 13.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда, решение суда отменено, договор аренды земельного участка от 05.04.2004 N 04-0118 признан недействительным; в удовлетворении исковых требований к КУГИ отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы считает необоснованным вывод суда о невозможности передачи в аренду земельных участков общего пользования, поскольку в нормах земельного и градостроительного законодательства отсутствует прямой запрет на передачу в аренду таких участков; не соответствует законодательству вывод суда о наличии за истцом права на свободное нахождение и проход по земельным участкам общего пользования без специальных разрешений, поскольку статья 262 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает такое право только за гражданином. Кроме этого, КУГИ указывает на несостоятельность ссылки на пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, как на основание признания договора ничтожным; а также на то, что в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными правовые акты администрации города Кемерово о предоставлении спорного земельного участка в аренду, в постановлении отсутствуют выводы суда о их незаконности.

КУМИ в представленном отзыве поддержал в полном объеме доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, находя выводы суда первой инстанции правильными.

ОАО "СО ЕЭС" в отзыве высказалось против удовлетворения кассационной жалобы, просило постановление суда апелляционной инстанции оставить в силе.

Согласно пункту 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о судебном разбирательстве по делу.

Проверив в соответствии с правилами статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права при разрешении настоящего дела, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое постановление следует оставить без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.02.2004 между КУГИ и ОАО "СО-ЕЭС" был заключен предварительный договор, предметом которого являлось обязательство по заключению в будущем договоров аренды земельного участка площадью 4120,57 кв. метров (кадастровый номер 42:24:050209:100) и земельного участка площадью 182 кв. метров, составляющих 65/1000 долей земельного участка площадью 2 800,52 кв. метров (кадастровый номер 42:24:050200:18),

Впоследствии КУМИ и ОАО "СО-ЕЭС" на основании постановления главы города Кемерово от 19.03.2003 N 23 и решения КУМИ от 12.04.2004 N 11-30 заключили договор аренды земельного участка от 05.04.2004 N 04-0118 с протоколом разногласий от 02.09.2004.

В соответствии с указанным договором аренды ОАО "СО-ЕЭС" приняло во временное возмездное владение и пользование сроком по 31.12.2004 земельный участок площадью 2 800,52 кв. метров из земель поселений с кадастровым номером 42:24:050200:18, находящийся по адресу: г. Кемерово, Центральный район, ул. Кузбасская и ул. Шестакова (экономическая зона N 1), в границах, указанных в кадастровом плане (схеме границ), являющимся приложением к настоящему договору.

Согласно пункту 1.2 названного договора земельный участок предоставлен для организации проезда.

ОАО "СО-ЕЭС" обязалось использовать земельный участок в соответствии с разрешенным пользованием, нести все необходимые расходы по его содержанию и благоустройству, своевременно и полностью вносить арендную плату.

Установив, что по договору аренды от 05.04.2004 N 04-0118 переданы в аренду земельные участки, занятые улицами Кузбасской и Шестакова, ОАО "СО-ЕЭС", считая, что в аренду не могут быть переданы земли общего пользования, направило письма в адрес КУМИ и КУГИ об отказе от договора аренды, просило принять по акту земельные участки.

Поскольку отказ от договора аренды не был принят арендодателем, ОАО "СО-ЕЭС" обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды от 05.04.2004 N 04-0118 недействительным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о недоказанности обществом наличия оснований для признания договора аренды недействительным в силу его ничтожности в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, об отсутствии нарушений законодательства при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным договор аренды 02.02.2004, исходил из того, что переданный в аренду земельный участок является земельным участком (территорией) общего пользования, представляет собой улицы возле зданий, предназначенные для движения пешеходов, автотранспорта, в связи с чем, данным земельным участком имеют право беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц.

Выводы суда апелляционной инстанции, основанные на нормах Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, ФЗ "О землеустройстве", на Постановлении Правительства Российской Федерации от 02.02.1996 N 105, утвердившим Положение о порядке установления границ землепользователей в застройке городов и других поселений, следует признать правильными.

В кадастровом плане земельного участка площадью 2800,52 кв. метров с кадастровым номером 42:24:050200:18 в графе 9 "разрешенное использование (назначение) указано "улицы, переулки, проспекты, площади", а в графе 10 "фактическое использование" - "территория совместного пользования под проездом".

На основании данных кадастрового плана, плана границ земельного участка суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что по спорному договору в аренду передан земельный участок, являющейся территорией улицы Кузбасской и улицы Шестакова, то есть территорией общего пользования неограниченного круга лиц.

Судом апелляционной инстанции установлено, что предоставленный в аренду спорный земельный участок не имеет какого-либо ограждения, автостоянки, организованной обществом.

Данные обстоятельства не оспорены ответчиками.

В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество передается во временное владение и пользование арендатору, а не в общее пользование неопределенному кругу лиц.

Таким образом, единственным пользователем земли общего пользования по спорному договору аренду может быть только арендатор - ОАО "СО-ЕЭС", что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

В данном случае, передав в арендное пользование земли общего пользования, КУМИ обязывает общество вносить арендные платежи не только за свое пользование этими землями, но и за пользование этими землями неопределенным кругом лиц.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что взимание арендных платеже за пользование участками общего пользования противоречит гражданскому и земельному законодательству, не предусматривающих таких правоотношений.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции правомерно признал договор аренды от 05.04.2004 N 04-0118 недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как несоответствующим закону.

Доводы КУГИ о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права не нашли своего подтверждения при проверке материалов дела.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильность выводов суда апелляционной инстанции и не могут быть приняты в качестве оснований для отмены обжалуемого постановления.

Не основан со ссылками на нормы права довод КУГИ о невозможности признать недействительным договора аренды без признания в судебном порядке недействительными правовых актов, на основании которых заключен договор аренды.

Суд кассационной инстанции не имеет оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 284, 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 13.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-8330/2007-1 оставить без изменения, а кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.