Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 августа 2008 г. N Ф04-5227/2008(10524-А45-8) Суд признал недействительным договор купли-продажи не завершенного строительством объекта, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом и является недействительной с момента ее совершения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 28 августа 2008 г. N Ф04-5227/2008(10524-А45-8)
(извлечение)

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Надежда" и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "СибирьСтрой" о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта N 2 от 26.07.2007. Третьими лицами без самостоятельных требований привлечены ООО "Олер" и Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее УФРС).

Исковые требования мотивированы статьями 12, 168, 169, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчики в отзывах на исковое заявление ссылались на неправильное избрание истцом способа защиты нарушенного права, считали Мэрию города Новосибирска ненадлежащим истцом и полагали, что последний покупатель спорного имущества ООО "СибирьСтрой" является добросовестным приобретателем и правила статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не применимы в том виде, в котором они заявлены.

УФРС исковые требования поддержало по тем основаниям, что предметом оспариваемой истцом сделки является самовольная постройка.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.12.2007 (судья П.А.В.), оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2008 (судьи П.В.В., М.И.Н., Ч.Л.Ф.), арбитражный суд признал недействительным (по признаку ничтожности) договор купли-продажи N 2 от 26.07.2007, заключенный между ООО "Надежда" и ООО "СибирьСтрой".

В настоящей кассационной жалобе ООО "Надежда" (ответчик) предлагает принятые по делу решения отменить и в иске Мэрии отказать. Заявитель настаивает на своих доводах о неправильно избранном истцом способе защиты своего права, считает истца по настоящему делу ненадлежащим, полагает, что при вынесении обжалуемых судебных решений неправильно применены положения 168 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указывает, что на момент совершения ответчиками сделки купли-продажи право собственности продавца ООО "Олер" на спорный объект купли-продажи было зарегистрировано в установленном законом порядке и никем не оспорено. Следовательно, совершенная ответчиками и оспариваемая истцом сделка соответствовала всем требованиям закона.

Полагал, что при рассмотрении данного дела арбитражный суд должен был учитывать добросовестность обеих покупателей.

Принявшие участие в рассмотрении кассационной жалобы представители истца и ответчика в отношении заявленной кассационной жалобы высказали позицию представляемых.

Представители ООО "Надежда" доводы кассационной жалобы поддержали, принятые по делу решения считали незаконными по основаниям, указанным в жалобе, на отмене судебных решений настаивали.

Представитель ООО "СибирьСтрой" ссылался на добросовестность приобретения данным обществом спорного объекта незавершенного строительства, полагал, что при вынесении оспариваемых судебных актов арбитражным судом названное обстоятельство не учтено; в действиях первого ответчика при продаже спорного объекта второму ответчику ничего противозаконного не усматривал, доводы кассационной жалобы поддерживал, обжалуемые решения просил отменить и в иске отказать.

Представитель Мэрии состоявшиеся по делу судебные решения считал основанными на полном исследовании всех обстоятельств дела, подтвержденными надлежащими доказательствами и надлежащим образом мотивированными. Доводы кассационной жалобы считал необоснованными и направленными на переоценку выводов первой инстанции арбитражного суда и апелляционного суда. Указывал, что в настоящее время право собственности последнего покупателя спорного объекта (ООО "СибирьСтрой") прекращено, о чем имеется соответствующая запись УФРС.

Законность принятых по делу решений проверена судом кассационной инстанции в соответствии с правилами статей 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу решений у Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа не имеется.

Как установлено арбитражным судом и видно из материалов дела, ООО "Олер", считая себя собственником недвижимого имущества - незавершенного строительством объекта площадью 485, 1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:071045:0015:01 по ул. Военной, 8 г. Новосибирска, по договору N 1 от 26.03.2006 произвело продажу этого объекта покупателю ООО "Надежда", последнее 16.07.2007 по договору N 2 продало незавершенный строительством объект ООО "СибирьСтрой". В момент совершения названных сделок право собственности на каждого продавца было зарегистрировано в установленном законом порядке, в частности, право собственности ООО "Олер" на незавершенное строительством здание оформлено на основании судебного решения - постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2006 (дело N А45-10802/2006-7/338, которое постановлением кассационной инстанции от 27.03.2007 отменено.

В связи с этим, Мэрия г. Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что имеет место сделка по отчуждению имущества, не соответствующая закону (ст. 168 ГК РФ), поскольку ООО "Олер" осуществило самовольную постройку незаконченного строительством здания на землях поселений без получения соответствующих разрешений, что подтверждается вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу А45-10802/06-7/338, которым данному обществу отказано в признании права собственности на самовольно возведенное строение. При этом истец полагал, что ликвидация ООО "Олер" не является препятствием для рассмотрения заявленного Мэрией требования о признании ничтожным совершенного ответчиками договора купли-продажи N 2 самовольно выстроенного строения, поскольку совершенная ООО "Олер" сделка по продаже самовольного строения (договор купли-продажи N 1) ничтожна изначально. Свою заинтересованность в оспаривании совершенной ответчиками сделки истец объяснял тем, что, как лицо, осуществляющее полномочия управления и распоряжения земельными участками на территории г. Новосибирска, он ограничен в своих правах, т.к. на земельном участке возведена самовольная постройка.

Рассматривая заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции посчитал их правомерными, с чем согласился и арбитражный апелляционный суд.

Право истца на предъявлении данного иска основано на положениях статей 166 (п. 1), 167 (п. 1) и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которых сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом и является недействительной с момента ее совершения. При этом заинтересованное лицо не лишено возможности в судебном порядке установить ничтожность сделок.

Оснований считать неправильными принятые по данному делу решения у суда кассационной инстанции не имеется, поскольку выводы суда обеих инстанций о несоответствии сделок по отчуждению самовольно возведенного строения закону правильны, основаны на полном исследовании всех обстоятельств дела и надлежащим образом мотивированы статьями 128, 129, 202, 304 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 16 Земельного Кодекса РФ и разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенными в п.п. 21, 22 Постановления от 25.02.98 N 8.

Таким образом, доводы кассационной жалобы о неправильно избранном Мэрией способе защиты своего права, ненадлежащем истце по делу и неправильном применении арбитражным судом положений статей 168 и 202 Гражданского кодекса Российской Федерации были предметом исследования в апелляционном суде и им дана надлежащая правовая оценка, считать неправильной которую у суда кассационной инстанции оснований нет.

Поскольку пределы рассмотрения дела судом кассационной инстанции ограничены доводами, содержащимися в кассационной жалобе и отзыве на нее, процессуальных нарушений, являющихся безусловным основанием к отмене судебных актов, не выявлено, суд кассационной инстанции не проверяет законность принятых по делу решений в части, которая лицами, участвующими в деле, не обжалуется.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 21.12.2007 по делу А45-13111/2007-47/373 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2008 N 07АП-751/08 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.