Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф04-5571/2008(11646-А45-22) Признавая право собственности на недвижимое имущество, суд исходил из того, что распорядителем земельного участка, на котором расположен спорный объект, является истец, регистрация права собственности покупателя на спорные объекты недействительна, поскольку состоявшиеся решения арбитражного суда о признании права собственности продавца на спорное имущество отменены (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 8 сентября 2008 г. N Ф04-5571/2008(11646-А45-22)
(извлечение)

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Автолидер" о признании права собственности на следующие объекты недвижимости: незавершенный строительством объект 265,6 кв.м, (9%) назначение не определено, инв. N 35:00998/001, литер А1, кадастровый номер 54:35:052335:66:01; незавершенный строительством объект 57 кв.м, (23%) назначение не определено, инв. N 35:00998/002, литер А2, кадастровый номер 54:35:052335:66:02, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Немировича-Данченко, дом 145.

Исковые требования мотивированы тем, что распорядителем земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, отнесенного к землям, государственная собственность на которые не разграничена, является мэрия города Новосибирска. Регистрация права собственности ООО "Автолидер" (покупателя) на спорные объекты является недействительной, поскольку состоявшиеся решения арбитражного суда о признании права собственности ООО "Град-Авто" на самовольную постройку (продавца) отменены, производства по делам прекращены в связи с ликвидацией названного лица.

Решением от 04.05.2008 (судья Х.), оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 (судьи Л., К., У.), исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, доводы которой поддержаны представителем в судебном заседании, ООО "Автолидер" просит судебные акты отменить, вынести новый судебный акт об отказе истцу в заявленных требованиях. Основанием к отмене указывает на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения дела, нарушение норм материального права.

В нарушение пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации суды признали право собственности на самовольные постройки, имеющие собственника, права которого зарегистрированы в установленном законом порядке.

У суда отсутствовали основания для применения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные объекты не могут быть признаны самовольной постройкой в связи с тем, что они были предметом договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию.

Ссылку суда на пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" считает необоснованной, так как данная норма устанавливает право истца лишь распоряжаться земельными участками, то есть передавать, принадлежащую на праве собственности Российской Федерации, землю в собственность (выкуп, приватизация) или в аренду.

Мэрия города Новосибирска в отзыве на кассационную жалобу возражает против доводов заявителя, просит оставить судебные акты без изменения. В судебном заседании представитель ответчика пояснил суду, что фактически ООО "Град-Авто" строительство не велось, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела фотографии. Имело место намерение таким образом приобрести права на земельный участок. В настоящее время решается вопрос о сносе всех построек.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов арбитражных судов по настоящему делу, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно производиться при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил. В силу пункта 1 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации к ведению муниципальных образований в области градостроительства относится выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости.

Таким образом, для строительства объекта недвижимости необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешения на такое строительство.

Из материалов дела следует, что, ссылаясь на самовольное возведение капитальных объектов (теплых стояночных боксов) без получения разрешительных документов на строительство, ООО "Град-Авто" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлениями о признании права собственности на самовольные постройки.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка представляет собой недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решениями суда от 22.11.2006 по делам N А45-14814/06-30/382 и N А45-14433/06-47/343 признано право собственности ООО "Град-Авто" на незавершенные строительством объекты: площадью 265,6 кв.м, а также 57 кв.м, расположенные по адресу: город Новосибирск, улица Немировича-Данченко, дом 145.

ООО "Град-Авто" по договору купли-продажи от 12.03.2007 реализовало имущество ООО "Автолидер". Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован.

Состоявшиеся судебные акты были проверены в кассационном порядке, постановлениями Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2007 отменены, дела направлены на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость проверки доводов истца о выделении земельного участка под строительство. В связи с ликвидацией истца - ООО "Град-Авто", производства по делам определениями 29.11.2007 и от 04.12.2007 прекращены на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что ООО "Град-Авто" не является собственником вышеуказанных объектов незавершенного строительства, поэтому в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не было вправе их продавать. Следовательно, договоры купли-продажи, подписанные с ООО "Автолидер" противоречат закону, являются в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными и не влекут правовых последствий.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Из пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, и освобождению земельного участка.

Поскольку ООО "Град-Авто", осуществившее самовольное строительство исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, обязывать его к сносу построек не представляется возможным.

Таким образом, решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда об удовлетворении иска мэрии города Новосибирска, основанного на положениях пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, о признании права собственности на два спорных незавершенных строительством объекта недвижимого имущества, возведенных на территории муниципального образования город Новосибирск, являются законными и обоснованными.

Доводы кассационной жалобы ответчика о допущенных судами нарушениях норм материального права подлежат отклонению как необоснованные.

Право мэрии города Новосибирска на обращение в арбитражный суд с настоящим иском от имени муниципального образования судебные инстанции правомерно мотивировали ссылками на положения статей 12, 125, 212, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04.05.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 по делу N А45-5449/2008-12/99 оставить без изменения кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автолидер" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, установленное определением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.08.2008, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.